Vendi um imóvel no Brasil e moro no exterior: como mandar o dinheiro para fora e quanto pago de imposto?

Resposta direta: o brasileiro que é não residente fiscal e vende imóvel no Brasil paga Imposto de Renda sobre o ganho de capital com alíquotas de 15% a 22,5%, ou 25% se morar em país de tributação favorecida (Lei 9.249/1995, art. 18; Lei 13.259/2016; Lei 10.833/2003, art. 47). Segundo a Receita Federal, o não residente não tem direito às isenções e reduções do residente, como a do imóvel único até R$ 440 mil. O imposto deve ser retido pelo comprador, ou pelo procurador do comprador que também mora fora, e pago na data da venda (Lei 10.833/2003, art. 26). Com o imposto pago e a escritura em mãos, o dinheiro pode ser remetido por um banco autorizado, pela Lei 14.286/2021, pagando IOF de câmbio.

Este guia faz parte do conteúdo do Rocha Advogados para brasileiros no exterior e completa o texto sobre como vender imóvel no Brasil morando no exterior. É conteúdo informativo e não substitui a análise do caso concreto nem a orientação de um contador no país onde você mora.

Quem mora fora é residente ou não residente para a Receita Federal?

Morar fora não basta: o que vale é a condição fiscal. Pela Instrução Normativa SRF 208/2002, citada pela Receita nas perguntas 115 e 125 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, quem sai do país em caráter permanente e entrega a Comunicação de Saída Definitiva vira não residente na data da saída.

Quem sai sem essa comunicação, ou sai em caráter temporário, continua residente nos primeiros 12 meses consecutivos fora e passa a ser não residente no dia seguinte ao 12º mês. A Comunicação de Saída Definitiva deve ser entregue até o último dia de fevereiro do ano seguinte, e depois vem a Declaração de Saída Definitiva, conforme a página oficial de tributação do não residente.

O art. 14, § 2º, do Decreto 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) diz que os ganhos de capital recebidos depois da saída definitiva ficam sujeitos à tributação definitiva, na forma prevista para o não residente. A diferença prática aparece na tabela abaixo.

Quanto de imposto o não residente paga ao vender imóvel no Brasil?

A Lei 9.249/1995, art. 18, manda apurar e tributar o ganho de capital do residente no exterior “de acordo com as regras aplicáveis aos residentes no País”. As alíquotas são as do art. 21 da Lei 8.981/1995, na redação da Lei 13.259/2016, e o art. 745 do Decreto 9.580/2018 repete a regra.

São quatro faixas sobre o lucro, não sobre o preço: 15% sobre a parte do ganho até R$ 5 milhões; 17,5% sobre a parte entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões; 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões; e 22,5% sobre o que passar de R$ 30 milhões. Na grande maioria das vendas de imóvel residencial, a alíquota efetiva fica em 15%.

Se o vendedor mora em país ou dependência com tributação favorecida, a alíquota sobe para 25%, pelo art. 47 da Lei 10.833/2003. A Receita informa que, desde 13 de maio de 2025, entram nessa categoria os países que não tributam a renda ou a tributam abaixo de 17%, conforme a IN RFB 1.037/2010 com a redação da IN RFB 2.265/2025. Vale conferir o seu país na lista antes da escritura.

Como se calcula o ganho de capital na venda?

O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Segundo a pergunta 655 do P&R IRPF 2026, o custo de imóvel comprado a partir de 1º de janeiro de 1996 não é corrigido, e quem não consegue provar o custo tem o custo considerado zero. O ganho é sempre apurado em reais, mesmo que o dinheiro da compra tenha vindo de fora (Decreto 9.580/2018, art. 745, § 1º).

A pergunta 671 do mesmo P&R lista o que pode entrar no custo com documento idôneo: reformas e ampliações com projeto aprovado, pequenas obras, ITBI pago na compra, despesas de escritura e registro pagas pelo comprador da época e juros de financiamento. A corretagem paga pelo vendedor na venda é abatida do valor de venda.

Exemplo ilustrativo, com números hipotéticos. Maria mora em Lisboa, é não residente e vende em 2026 um apartamento comprado em 2012 por R$ 300.000. Na compra ela pagou R$ 12.000 de ITBI, escritura e registro, com recibos, então o custo é R$ 312.000. A venda sai por R$ 700.000 e ela paga R$ 30.000 de corretagem.

O valor de venda líquido é R$ 670.000 (R$ 700.000 menos R$ 30.000). O ganho é R$ 358.000 (R$ 670.000 menos R$ 312.000). O imposto, a 15%, é R$ 53.700. Depois da corretagem e do imposto, sobram R$ 616.300 para Maria. Se ela fosse residente, poderia aplicar os fatores de redução da Lei 11.196/2005, art. 40, e a base seria menor.

A isenção do imóvel único e a regra dos 180 dias valem para quem mora fora?

Pela posição oficial da Receita Federal, não. As perguntas 129 e 655 do P&R IRPF 2026 afirmam que, na apuração do ganho de capital do não residente, “não se aplicam as isenções e reduções” previstas para o residente.

Em dois casos o próprio texto legal fala em residente. O art. 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho de “pessoa física residente no País” que compra outro imóvel residencial no Brasil em 180 dias. O art. 40, que cria os fatores de redução FR1 e FR2, também fala em alienação “realizada por pessoa física residente no País”.

Já o art. 23 da Lei 9.250/1995, que isenta o único imóvel vendido por até R$ 440.000, não menciona residência. Há quem defenda na Justiça a aplicação dessa isenção e dos fatores de redução ao não residente, com base no art. 18 da Lei 9.249/1995. Até a data desta atualização, não localizamos decisão vinculante do STJ ou do STF sobre o ponto. Hoje, quem vende fora do Brasil deve contar com a posição da Receita.

Quem retém e recolhe o imposto, e em que prazo?

O art. 26 da Lei 10.833/2003 põe a responsabilidade no comprador residente no Brasil, pessoa física ou jurídica. Se o comprador também mora no exterior, quem responde é o procurador dele. O art. 781, III, do Decreto 9.580/2018 repete a regra, e o art. 782 diz que a fonte pagadora fica obrigada a recolher o imposto mesmo que não o tenha retido.

Há ainda um risco para o procurador do vendedor. Pelo art. 781, II, do mesmo decreto, a retenção passa a ser do procurador quando ele não avisa a fonte pagadora de que o dono do rendimento mora no exterior. Por isso, o contrato e a escritura devem dizer, com todas as letras, que o vendedor é não residente.

O imposto é pago em DARF com o código 0473, na data da venda, segundo a pergunta 655 do P&R IRPF 2026 e o art. 153, § 1º, III, do Decreto 9.580/2018. O cálculo pode ser feito no programa GCAP, que a Receita disponibiliza no serviço Apurar imposto sobre ganhos de capital. O vendedor não residente também precisa de CPF ativo (pergunta 058).

E se o imóvel veio de herança?

Aqui existem dois momentos de imposto. No inventário, pelo art. 23 da Lei 9.532/1997, o imóvel pode passar aos herdeiros pelo valor da última declaração do falecido ou por valor de mercado. Se for por valor maior, a diferença paga 15% de Imposto de Renda em nome do espólio, recolhido pelo inventariante.

Segundo a pergunta 609 do P&R IRPF 2026, o valor de transmissão da parte que coube ao herdeiro vira o custo de aquisição dele, e a data de aquisição é a do falecimento. Na venda futura, o ganho do herdeiro não residente é calculado a partir desse valor, com as mesmas alíquotas já vistas.

Transmitir pelo valor de mercado gera imposto no inventário, mas reduz o ganho na venda. A escolha precisa ser feita bem antes da escritura e vale para todos os herdeiros daquele bem. Se o inventário ainda não terminou, veja o guia de inventário no Brasil morando no exterior. Se um irmão ocupa o imóvel, leia sobre imóvel da herança ocupado por irmão.

A Receita também entende que há Imposto de Renda retido na fonte quando outro herdeiro paga ao herdeiro não residente para ficar com a parte dele (pergunta 131 do P&R IRPF 2026, com base na Solução de Consulta Cosit 142/2021).

Como fica a procuração se eu não vier ao Brasil?

A venda de imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura pública (Código Civil, art. 108), e o mandato segue a forma do ato (art. 657). Por isso a procuração para vender imóvel é pública. Pelo art. 661, § 1º, do Código Civil, alienar exige poderes especiais e expressos.

Na prática, a procuração deve descrever o imóvel pela matrícula e dar poderes para vender, assinar compromisso e escritura, receber o preço, dar quitação, representar perante a Receita e o cartório, movimentar a conta e contratar o câmbio. Poder genérico costuma ser recusado pelo tabelião ou pelo banco.

Ela pode ser feita no consulado brasileiro, que lavra procurações públicas válidas no Brasil, conforme orienta o Itamaraty. Também pode ser feita em notário estrangeiro, com a Apostila da Haia, promulgada pelo Decreto 8.660/2016, e tradução juramentada se não estiver em português. Os detalhes estão no guia sobre procuração internacional e Apostila de Haia.

Como mandar o dinheiro da venda para o exterior e quanto de IOF se paga?

A Lei 14.286/2021, o novo marco cambial, diz no art. 2º que as operações de câmbio podem ser feitas livremente, sem limite de valor, mas só por instituição autorizada pelo Banco Central (art. 3º). O banco responde pela identificação do cliente e pela licitude da operação (art. 4º), e a classificação da finalidade é responsabilidade do cliente.

A regra do Banco Central é a Resolução BCB 277/2022. O art. 7º permite ao banco pedir os documentos que julgar necessários, e na prática ele pede a escritura registrada, o DARF do ganho de capital pago e o documento de identidade. O art. 67 permite que o não residente tenha conta em reais no Brasil nas mesmas condições do residente, com as ressalvas da própria norma.

Quanto ao IOF, o art. 15-B, XXIV, do Decreto 6.306/2007, na redação do Decreto 12.499/2025, fixa 3,5% para as demais transferências ao exterior não listadas nos outros incisos. O Decreto Legislativo 176/2025 sustou esse aumento, mas o ministro Alexandre de Moraes restabeleceu o decreto em decisão liminar na ADC 96. Como o tema ainda pode ser revisto pelo plenário do STF, o escritório confere a alíquota vigente na data de cada remessa.

A alíquota final depende da finalidade que o banco registrar. Se a compra do imóvel foi feita com capital estrangeiro registrado no Banco Central, o retorno pode ter outra classificação, o que deve ser conferido com o banco antes da remessa. No exemplo de Maria, 3,5% sobre R$ 616.300 dariam R$ 21.570,50 de IOF, fora o spread do banco.

1. Confira a sua condição fiscal. Veja se a Comunicação e a Declaração de Saída Definitiva foram entregues e se o CPF está regular.
2. Reúna o custo de aquisição. Separe escritura de compra, ITBI, recibos de reforma e, se for herança, o formal de partilha ou a escritura de inventário.
3. Faça a procuração. Lavre no consulado ou em notário local com apostila, com poderes para vender, receber, dar quitação e fechar câmbio.
4. Coloque a residência no contrato. O compromisso e a escritura devem declarar que o vendedor é não residente e prever a retenção do imposto.
5. Calcule e pague o imposto. Apure o ganho no GCAP e pague o DARF 0473 na data da venda, guardando o comprovante.
6. Receba em conta no Brasil. O preço líquido pode entrar em conta em reais do vendedor, inclusive conta de não residente.
7. Feche o câmbio. Leve ao banco a escritura registrada e o DARF, informe a finalidade correta e confira o valor efetivo total antes de assinar.

Vou pagar imposto duas vezes, no Brasil e no país onde moro?

O imóvel paga imposto no Brasil de qualquer forma, porque a pergunta 655 do P&R IRPF 2026 lembra que os bens se sujeitam à lei do país onde estão. O que muda é o tratamento no país de residência, que pode tributar de novo e, em regra, dar crédito pelo imposto pago aqui.

A Receita Federal mantém a lista oficial de acordos para evitar a dupla tributação. Portugal, Espanha, Itália, França, Japão, Canadá e Suíça estão nela. Estados Unidos não têm acordo, e o acordo com a Alemanha deixou de valer em 1º de janeiro de 2006.

A Convenção Brasil-Portugal, promulgada pelo Decreto 4.012/2001, diz no art. 13 que o ganho na venda de imóvel situado no Brasil pode ser tributado no Brasil, e no art. 23 que Portugal deduz do seu imposto o que foi pago aqui, até o limite do imposto português sobre essa renda.

Quem mora nos Estados Unidos depende só da lei americana para usar o imposto brasileiro como crédito. Essa parte deve ser vista com um contador no país de residência, levando o DARF pago e a escritura.

Quais erros mais atrapalham a venda de quem mora fora?

O primeiro é vender sem ter resolvido a saída definitiva. Quem está fora há mais de 12 meses já é não residente pela IN SRF 208/2002, mesmo sem ter comunicado. Se vender como residente e usar isenção do residente, pode ser cobrado depois com multa e juros.

O segundo é o comprador que não retém o imposto, ou o procurador que não informa ao comprador que o vendedor mora fora. Pelos arts. 781 e 782 do Decreto 9.580/2018, isso pode transferir a responsabilidade ao procurador. O terceiro é o comprador que trata a retenção como desconto e tenta baixar o preço: o imposto retido é do vendedor e sai do preço combinado, não de um preço menor.

O quarto é o imóvel com pendência. Inventário não concluído, partilha não registrada, área construída fora da matrícula ou ônus não baixados travam a escritura e o câmbio, porque o banco vai pedir a escritura registrada para liberar a remessa.

Na prática do escritório

Antes de toda venda de cliente que mora fora, o Rocha Advogados confere a matrícula atualizada e as certidões do imóvel, a situação da saída definitiva e do CPF na Receita, os documentos que provam o custo de aquisição e os poderes da procuração. Também revisamos a cláusula de retenção do imposto no contrato, para que o comprador ou o procurador saiba que precisa recolher o DARF na data da venda.

Se a venda está perto de acontecer, vale conversar antes de assinar o compromisso. Você pode falar com o Rocha Advogados pelo WhatsApp e enviar a matrícula e a procuração para uma primeira leitura.

Perguntas frequentes

Preciso vir ao Brasil para vender meu imóvel?

Não. A venda pode ser feita por procurador com procuração pública e poderes especiais e expressos para vender, receber e dar quitação (Código Civil, art. 661, § 1º). A procuração pode ser lavrada no consulado brasileiro ou em notário estrangeiro com Apostila da Haia.

Se eu não fiz a saída definitiva, posso vender como residente?

Só nos primeiros 12 meses consecutivos fora do Brasil. A partir do dia seguinte ao 12º mês, a pessoa já é não residente pela IN SRF 208/2002, mesmo sem comunicação, e o ganho de capital segue as regras do não residente, sem as isenções do residente.

O imóvel único vendido por até R$ 440 mil é isento para quem mora fora?

Pela posição da Receita Federal, não. As perguntas 129 e 655 do P&R IRPF 2026 dizem que as isenções e reduções do residente não se aplicam ao não residente. A tese contrária existe, mas depende de discussão judicial.

Quem paga o imposto quando o vendedor mora no exterior?

O comprador residente no Brasil retém e recolhe o imposto, ou o procurador do comprador se ele também morar fora (Lei 10.833/2003, art. 26). O pagamento é feito em DARF código 0473, na data da venda.

Quanto de IOF pago para mandar o dinheiro para fora?

A regra geral para as demais transferências ao exterior é de 3,5%, pelo art. 15-B, XXIV, do Decreto 6.306/2007, na redação do Decreto 12.499/2025. A alíquota final depende da finalidade registrada pelo banco na operação de câmbio.

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 27 de setembro de 2026.

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