Herdei uma fazenda no Brasil e moro no exterior. O que preciso fazer para não perder dinheiro nem a terra?

Resposta direta: o herdeiro que mora fora precisa, primeiro, fazer o inventário e manter em dia o imposto territorial rural (ITR) e o Cadastro Ambiental Rural (CAR). Depois, decidir entre vender, arrendar ou explorar por meio de alguém de confiança. Brasileiro que mora no exterior não sofre as restrições que a lei impõe ao estrangeiro para ter terra rural.

Este texto faz parte do guia do Rocha Advogados para brasileiros que moram no exterior.

Quais obrigações vêm junto com a fazenda?

O ITR incide todo ano sobre quem é dono ou possuidor do imóvel rural em 1º de janeiro (Lei 9.393/1996, art. 1º). O herdeiro responde como sucessor pelo imposto que ficou para trás (art. 5º), e por isso a primeira providência é levantar as declarações dos últimos anos.

O CAR é obrigatório para todo imóvel rural (Lei 12.651/2012, art. 29). Sem ele, o dono fica exposto a sanções ambientais e a dificuldades para crédito rural e venda. O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), emitido pelo INCRA, é pedido pelos cartórios na venda e no desmembramento da área.

Morar fora me impede de ter terra no Brasil?

Não. A Lei 5.709/1971, que limita a compra de imóvel rural, se aplica ao estrangeiro residente no Brasil e à empresa estrangeira (art. 1º). O brasileiro que mora fora continua brasileiro. Além disso, a lei diz que as restrições não se aplicam à sucessão legítima, ou seja, à herança recebida pela lei (art. 1º, § 2º).

Posso arrendar a fazenda de longe?

Pode, por contrato assinado por procuração. O Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966 trazem regras que protegem o arrendatário e que o dono precisa conhecer antes de assinar.

Quem ignora a notificação de 6 meses pode ver o contrato renovado automaticamente. Para quem está fora, isso significa marcar a data no calendário no dia em que o contrato é assinado.

Passo a passo para o herdeiro no exterior

1. Abrir o inventário e pedir as certidões da matrícula e do CCIR.
2. Levantar ITR em atraso e a situação do CAR.
3. Visitar ou mandar alguém de confiança fotografar a área e as divisas.
4. Decidir entre vender, arrendar ou manter.
5. Assinar procuração com poderes específicos para o que for decidido.

Terra parada atrai ocupação. Se isso já aconteceu, veja imóvel invadido de quem mora fora. Para a herança em si, veja inventário com herdeiro no exterior.

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Perguntas frequentes

Herdeiro paga ITR atrasado do pai?

Paga, como sucessor, nos termos do art. 5º da Lei 9.393/1996. O valor sai da herança na partilha.

Brasileiro que mora fora pode herdar terra rural sem limite?

A Lei 5.709/1971 se dirige ao estrangeiro residente e à empresa estrangeira, e não se aplica à sucessão legítima (art. 1º, § 2º).

Posso cobrar o arrendamento que quiser?

Não. Na área total, o preço não pode passar de 15% do valor da terra nua (art. 17, § 1º, do Decreto 59.566/1966).

O arrendatário pode ficar depois do fim do contrato?

Se o dono não notificar até 6 meses antes, o contrato pode ser renovado automaticamente (art. 95, IV, do Estatuto da Terra).

Fontes consultadas

Lei 9.393/1996, arts. 1º e 5º; Lei 12.651/2012, art. 29; Lei 5.709/1971, art. 1º, § 2º; Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra), art. 95, II e IV; Decreto 59.566/1966, arts. 13, II, a, e 17, § 1º.

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, conforme o Provimento 205/2021 da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em herança e imóvel rural para brasileiros no exterior. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento online para brasileiros em qualquer país e presencial em Goiânia.