Irmão mora sozinho no imóvel da herança e eu moro no exterior: o que fazer?

Resposta direta: o herdeiro que mora no exterior continua dono da sua parte do imóvel da herança, mesmo que um irmão more lá sozinho. Pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o herdeiro que ocupa o imóvel com exclusividade deve pagar aos demais um aluguel proporcional às partes deles, contado a partir do momento em que é notificado de que os outros não concordam com o uso gratuito. Se não houver acordo, qualquer herdeiro pode pedir a venda judicial do imóvel e receber a sua parte em dinheiro. Tudo isso pode ser feito do exterior, por procuração assinada no consulado brasileiro.

O ponto mais urgente é o tempo. O STJ já admitiu que um herdeiro que mora sozinho no imóvel, sem oposição dos demais, pode chegar a ser dono de tudo por usucapião depois de 15 anos. Para quem está fora do país há muitos anos e nunca se manifestou, esse risco é real.

O herdeiro que mora no exterior tem direito sobre o imóvel ocupado pelo irmão?

Sim. Pelo art. 1.784 do Código Civil, a herança passa aos herdeiros no instante da morte, sem depender de inventário. Até a partilha, a herança é um todo indivisível e os herdeiros são coproprietários dela, com as regras do condomínio (art. 1.791 do Código Civil). Morar em outro país não reduz nem suspende esse direito.

Na prática, isso quer dizer que o irmão que mora na casa dos pais não é o dono dela. Ele é um dos donos, na proporção da sua parte, e usa sozinho um bem que pertence também aos outros herdeiros.

O irmão que mora sozinho no imóvel da herança tem que pagar aluguel?

Tem, a partir do momento em que os outros herdeiros se opõem ao uso gratuito. O Código Civil diz que cada condômino responde aos outros pelos frutos que tirou da coisa comum (art. 1.319), e o STJ aplica essa regra à herança desde 2007 (REsp 570.723/RJ): quem ocupa sozinho o imóvel deve indenizar os demais pelo uso, em valor proporcional às partes deles.

O detalhe que decide o valor é a data de início. Enquanto ninguém reclama, a Justiça entende que houve um empréstimo tolerado entre familiares. A cobrança passa a valer da notificação em diante. Por isso, cada mês sem notificar é um mês de aluguel que dificilmente será recuperado.

Exemplo de cálculo: em um imóvel com aluguel de mercado de R$ 3.000 por mês e três filhos herdeiros em partes iguais, o irmão que mora nele deve a cada um dos outros dois cerca de R$ 1.000 por mês, contados da notificação. O valor exato é fixado por acordo ou, na Justiça, com base em avaliação do aluguel de mercado.

Quando não se pode cobrar aluguel de quem mora no imóvel?

Há uma exceção importante. Se quem mora no imóvel é o viúvo ou a viúva do falecido, a lei garante o direito real de habitação sobre o imóvel residencial da família, qualquer que seja o regime de bens (art. 1.831 do Código Civil). Nesse caso, os filhos não podem cobrar aluguel nem obrigar a venda enquanto o cônjuge sobrevivente morar ali. A proteção também vale para o companheiro de união estável (Lei 9.278/1996, art. 7º, parágrafo único).

A cobrança também não cabe quando os herdeiros fizeram um acordo escrito permitindo o uso gratuito, enquanto esse acordo estiver valendo. O acordo pode ser encerrado com uma notificação.

Quem paga o IPTU e o condomínio do imóvel da herança?

A regra geral é que, até a partilha, o IPTU é despesa da herança, dividida entre todos. Mas o STJ fez duas distinções. Se o herdeiro mora sozinho e não paga nada pelo uso, é razoável descontar o condomínio e o IPTU da parte dele na herança (Terceira Turma, REsp 1.704.528). Se ele já paga indenização pelo uso, não pode ser cobrado de novo pelo IPTU sem acordo, porque isso seria pagar duas vezes pelo mesmo fato (Quarta Turma, decisão divulgada pelo STJ em 07/04/2025).

O irmão pode ficar com o imóvel da herança por usucapião?

Pode, e esse é o maior risco para quem mora fora. Em 2018, a Terceira Turma do STJ, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que o herdeiro que tem a posse exclusiva do imóvel, de forma contínua e sem oposição dos demais, pode adquirir a propriedade por usucapião extraordinária (REsp 1.631.859/SP). O prazo é de 15 anos (art. 1.238 do Código Civil).

A palavra que protege o herdeiro no exterior é oposição. Uma notificação formal, uma ação de cobrança ou a abertura do inventário mostram que os demais não concordam com a posse exclusiva e afastam a tese de que o irmão agia como único dono. Quem está fora há muitos anos e nunca se manifestou deve agir logo.

Como vender o imóvel da herança se o irmão não aceita?

Nenhum herdeiro é obrigado a continuar dono de um bem em conjunto para sempre. O Código Civil permite que qualquer condômino exija a divisão a qualquer tempo (art. 1.320). Uma casa ou um apartamento não pode ser dividido em pedaços, então a saída é a venda, com preferência para o herdeiro que quiser comprar pelo mesmo preço (art. 1.322).

Dentro do inventário, vale a mesma lógica. O art. 2.019 do Código Civil manda vender judicialmente o bem que não pode ser dividido de forma cômoda e partilhar o valor, a menos que um herdeiro fique com o imóvel e pague aos outros a parte deles em dinheiro. A venda judicial segue o procedimento do art. 730 do Código de Processo Civil, normalmente em leilão.

Na prática, a simples perspectiva de leilão costuma levar o irmão que mora no imóvel a negociar. Leilão tende a vender abaixo do valor de mercado, e isso prejudica todos os herdeiros. Por isso, na maior parte dos casos, a ação funciona como instrumento de acordo: ou o irmão compra a parte dos outros, ou todos vendem juntos no mercado.

E se o inventário nunca foi aberto?

O inventário deve ser aberto em até 2 meses da morte (art. 611 do Código de Processo Civil), e o atraso pode gerar multa sobre o imposto de herança, conforme a lei de cada estado. Se quem está com o imóvel não tem interesse em abrir, qualquer herdeiro pode fazê-lo (art. 616 do CPC), inclusive quem mora no exterior, por procuração.

Havendo acordo entre todos os herdeiros maiores e capazes, o inventário pode ser feito em cartório, que é mais rápido. Sem acordo, vai para a Justiça. Se o irmão já é inventariante e deixa o processo parado, é possível pedir a remoção dele (art. 622 do CPC). O passo a passo do inventário à distância está no guia de inventário no Brasil morando no exterior.

Passo a passo para quem mora no exterior

1. Procuração no consulado. Assine no consulado brasileiro uma procuração com poderes para notificar, cobrar, representar no inventário e, se for o caso, vender a sua parte. Veja como no guia de procuração internacional.
2. Documentos do imóvel e do falecido. Certidão de óbito, matrícula atualizada do imóvel, certidões dos herdeiros e, se existir, o número do inventário.
3. Avaliação do aluguel de mercado. Um parecer de corretor ou de avaliador indica quanto o imóvel renderia se estivesse alugado. É a base de qualquer cobrança.
4. Notificação formal ao irmão. Enviada pelo Cartório de Títulos e Documentos ou por outro meio com prova de recebimento. É ela que marca o início do aluguel e afasta a usucapião.
5. Proposta de acordo. Compra da sua parte pelo irmão, aluguel mensal ou venda conjunta no mercado. Acordo escrito e assinado evita anos de processo.
6. Ação judicial, se não houver acordo. Abertura do inventário, cobrança do aluguel pelo uso exclusivo, remoção do inventariante ou pedido de venda judicial, conforme o caso.
7. Recebimento no exterior. Com a venda ou o acordo, o valor é recebido no Brasil e pode ser enviado para a sua conta fora, com a declaração de imposto correspondente. Veja o guia de venda de imóvel no Brasil morando no exterior.

Quanto tempo leva e quanto custa?

Depende de haver acordo. Quando o irmão aceita negociar depois da notificação, a solução pode sair em poucas semanas, com uma escritura ou um contrato. Quando não aceita, a ação judicial costuma levar anos, porque envolve avaliação do imóvel e, às vezes, leilão.

Os custos têm quatro partes: as taxas do cartório ou as custas do tribunal, que seguem a tabela de cada estado; o imposto de herança (ITCMD), que também varia por estado e tem teto de 8% fixado pelo Senado (Resolução 9/1992); a avaliação do imóvel; e os honorários do advogado, combinados por escrito antes de começar.

Na prática do escritório

No Rocha Advogados, o que mais destrava esses casos é a notificação bem feita. Muitos irmãos que moram no imóvel dos pais nunca pensaram que devem aluguel aos outros herdeiros. Quando recebem a notificação com o valor de mercado e a explicação da lei, a conversa muda de tom, e boa parte dos casos termina em acordo sem chegar ao leilão.

Para quem mora fora, a vantagem de agir cedo é dupla: o aluguel começa a contar e o risco de usucapião fica afastado. Para entender outras situações de quem mora fora e tem patrimônio no Brasil, veja a página de atendimento a brasileiros no exterior.

Se o seu caso é parecido, você pode falar com o escritório pelo WhatsApp, de qualquer país, e marcar uma reunião por vídeo no seu fuso horário.

Perguntas frequentes

Meu irmão mora na casa dos nossos pais. Ele tem que me pagar aluguel?

Sim, a partir do momento em que você se opõe formalmente ao uso gratuito. O STJ entende que o herdeiro que ocupa sozinho o imóvel da herança deve pagar aos demais um aluguel proporcional às partes deles, contado da notificação (Código Civil, art. 1.319).

Posso cobrar os aluguéis dos anos em que ele morou lá sem pagar?

Em regra, não. A Justiça considera que, enquanto ninguém reclamou, houve uso tolerado entre familiares. A cobrança vale da notificação em diante, por isso é importante notificar o quanto antes.

Meu irmão pode ficar com o imóvel por usucapião?

Pode, se morar sozinho no imóvel por 15 anos, de forma contínua e sem oposição dos outros herdeiros. O STJ admitiu essa possibilidade no REsp 1.631.859/SP. Uma notificação formal ou uma ação judicial interrompe esse caminho.

Moro no exterior. Preciso viajar para resolver?

Não. Uma procuração assinada no consulado brasileiro permite que o advogado notifique, negocie, abra o inventário, entre com a ação e assine a venda em seu nome. O processo judicial é eletrônico e pode ser acompanhado de qualquer país.

A viúva do meu pai mora no imóvel. Posso cobrar aluguel dela?

Não, se for o imóvel residencial da família. O cônjuge ou companheiro sobrevivente tem direito real de habitação (Código Civil, art. 1.831), que impede a cobrança e a venda forçada enquanto ele morar ali.

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 27 de setembro de 2026.

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