Atraso no habite-se: rescisão, indenização e o que o comprador pode exigir

A construtora entregou as chaves, ou disse que a obra está pronta, mas o habite-se não saiu. Sem ele, o banco não libera o financiamento, a matrícula não é individualizada, o imóvel não pode ser vendido nem, a rigor, ocupado com segurança. Ou o prazo de entrega passou e a empresa culpa a prefeitura. Esta página explica o que é o habite-se, por que a falta dele é atraso da construtora, quais são as suas opções, quanto vale a indenização e o que fazer agora.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

O que é o habite-se e por que ele faz parte da entrega

O habite-se, ou auto de conclusão de obra, é o documento em que a prefeitura atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e com as normas do município, e que o imóvel pode ser ocupado. É ele que permite averbar a construção na matrícula, instituir o condomínio, individualizar as unidades e registrar o apartamento no nome do comprador. Sem habite-se, o banco não assina o financiamento, e o comprador fica preso a um contrato que não consegue concluir.

Por isso a Justiça trata a entrega do imóvel como entrega física e jurídica. Receber as chaves de uma unidade sem habite-se não é receber o imóvel prometido. Se o contrato previa a entrega para uma data e o habite-se não saiu até ela, mais a tolerância, a construtora está em atraso, ainda que a obra pareça pronta.

A construtora pode culpar a prefeitura?

É a desculpa mais comum, e os tribunais não a aceitam. Obter o habite-se é obrigação da construtora, que conhece os prazos do município e assume esse risco quando fixa a data de entrega. Demora da prefeitura, chuva, falta de mão de obra e alta de material são acontecimentos previsíveis da atividade, o que a Justiça chama de fortuito interno, e não afastam a responsabilidade. O Tribunal de Justiça de Goiás já disse expressamente que a demora na expedição do habite-se não justifica o atraso, porque a empresa deveria ter se resguardado.

Quais são exatamente as minhas opções?

Depois do prazo e da tolerância, você escolhe. Se quer ficar com o imóvel, pode pedir na Justiça, inclusive em liminar, que a construtora obtenha o habite-se e regularize a matrícula em prazo determinado, sob pena de multa diária, e pode pedir a suspensão das parcelas que ainda paga a ela, com base no artigo 476 do Código Civil, até a regularização. Somado a isso, cabe a indenização pelo atraso: a Lei 13.786/2018 fixa 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, corrigido, para o comprador que mantém o contrato, e o STJ, no Tema 996, reconhece o prejuízo presumido pela privação do uso, calculado com base no aluguel de imóvel semelhante. Se não quer mais o imóvel, pode desfazer o contrato por culpa da construtora e receber tudo o que pagou, com correção, inclusive a corretagem, em até 60 dias, conforme a lei e a Súmula 543 do STJ, além da multa que o contrato previa contra o comprador, agora invertida contra a empresa, como o STJ decidiu no Tema 971. O que não dá é somar tudo: em 2024 o STJ entendeu que quem opta pela rescisão não recebe também o aluguel presumido pelo período de atraso.

Quando não dá, dito com honestidade

Dentro do prazo do contrato e da tolerância de até 180 dias, não há atraso, e a cláusula de tolerância é válida segundo o Tema 970 do STJ. Se o atraso do habite-se foi causado por obra irregular feita pelo próprio comprador na unidade, a responsabilidade muda de lado. Dano moral não é automático: o STJ entende que atraso, por si só, é descumprimento contratual, e a indenização por dano moral depende de mostrar um transtorno maior, como perder financiamento, pagar aluguel por anos ou adiar casamento e mudança, o que tribunais reconhecem em atrasos longos.

O que fazer agora e o que guardar

Peça à construtora, por escrito e com protocolo, a informação sobre o andamento do habite-se e a previsão de regularização. Guarde a resposta ou a falta dela. Reúna o contrato, com a data de entrega e a cláusula de tolerância, os comprovantes de tudo o que pagou, a corretagem, o termo de entrega das chaves, se houve, a negativa do banco por falta de habite-se, e os comprovantes de aluguel que você pagou enquanto esperava.

Se você mora no imóvel, anote quando começou a pagar condomínio e IPTU, porque antes da posse essas despesas são da construtora, como explicamos em quando começar a pagar IPTU e condomínio do imóvel adquirido. Se a construtora continua cobrando correção pelo índice de obra depois do prazo, veja a página sobre o CUB como índice de correção do contrato.

Prazo para agir

O pedido de rescisão e de devolução dos valores, e a indenização pelo atraso, se sujeitam a prazo de prescrição contado do fim do atraso ou da rescisão, com decisões aplicando três e dez anos conforme o pedido. O ponto não é pacífico, e a orientação é não deixar passar do terceiro ano depois da entrega ou do término do contrato. Quem ainda está no contrato pode agir a qualquer momento enquanto o atraso persiste.

Quanto custa e como funciona o atendimento

A ação corre em geral na comarca do imóvel ou do domicílio do comprador, e a gratuidade da justiça pode ser pedida por quem não consegue pagar as custas sem prejuízo do sustento. Os honorários são combinados por contrato. O escritório não promete resultado nem prazo, porque a decisão depende das datas do contrato, da prova do atraso e da escolha entre manter ou desfazer a compra.

O que a lei e a Justiça dizem

A Lei 13.786/2018 incluiu o artigo 43-A na Lei 4.591/64, com a tolerância de 180 dias, a devolução integral em 60 dias na rescisão por atraso e a indenização de 1% ao mês para quem mantém o contrato. O STJ fixou o Tema 970, sobre a validade da tolerância, o Tema 971, sobre a inversão da multa contratual contra a construtora, e o Tema 996, sobre o prejuízo presumido pela privação do uso. A Súmula 543 garante a devolução dos valores. O Código Civil, artigo 476, sustenta a suspensão dos pagamentos, e o Código de Defesa do Consumidor se aplica a incorporadoras e construtoras.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando o prazo e a tolerância já passaram e o habite-se não saiu, quando o banco negou o financiamento por falta do documento, quando você paga aluguel esperando a entrega, quando a construtora continua cobrando parcelas ou correção de obra, e quando você quer sair do contrato e receber tudo de volta. Não vale a pena enquanto o atraso está dentro da tolerância, embora seja o momento de guardar tudo. Outros problemas de compra na planta estão reunidos na página de direito imobiliário e em como rescindir o contrato de compra e venda sem sofrer prejuízo.

Perguntas frequentes

Imóvel entregue sem habite-se conta como entregue?

Não. A Justiça entende que a entrega é física e jurídica. Sem habite-se não há como registrar o imóvel nem financiar, e a construtora continua em atraso mesmo depois de entregar as chaves. O prazo de entrega do contrato inclui a obtenção do documento.

Quanto a construtora deve pagar por mês de atraso?

Para quem mantém o contrato, a Lei 13.786/2018 fixa 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, corrigido. O STJ também reconhece o prejuízo presumido pela privação do uso, calculado com base no aluguel de imóvel semelhante. O juiz define o valor conforme o contrato e a prova.

Posso parar de pagar as parcelas enquanto o habite-se não sai?

Pode pedir isso na Justiça, com base no artigo 476 do Código Civil, que impede quem não cumpriu a sua parte de exigir a do outro. Parar por conta própria, sem decisão judicial, é arriscado, porque a construtora pode alegar inadimplência. O pedido de suspensão costuma ser concedido em liminar.

A cláusula de tolerância de 180 dias é válida?

Sim. O STJ decidiu, no Tema 970, que a cláusula de tolerância de até 180 dias é válida em contratos de compra de imóvel na planta, e a Lei 13.786/2018 confirmou. Prazo de tolerância maior do que isso é nulo, e o atraso começa a contar depois dos 180 dias.

Se eu desfizer o contrato por atraso, recebo tudo de volta?

Sim. Quando a rescisão é por culpa da construtora, a devolução é integral, com correção monetária, inclusive a comissão de corretagem, em até 60 dias, conforme a Lei 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ. A multa prevista contra o comprador pode ser invertida contra a empresa, mas o aluguel presumido não se soma à rescisão.

Cabe dano moral por atraso no habite-se?

Não de forma automática. O STJ trata o atraso como descumprimento de contrato, e o dano moral depende de provar um transtorno maior, como perda do financiamento, anos de aluguel ou mudança adiada. Há decisões concedendo em atrasos longos e outras negando, e cada caso depende da prova.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende compradores de imóveis na planta em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie o contrato, os comprovantes de pagamento e a resposta da construtora sobre o habite-se, que a análise inicial é feita por mensagem e por videochamada.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).