CUB pode ser usado como índice de correção do contrato de imóvel?

Você comprou um apartamento na planta ou um lote e viu o saldo devedor subindo mês a mês pelo “CUB”, acima da inflação, ou a obra atrasou e o índice continuou correndo. Esta página explica o que é o CUB, em que fase ele é aceito pela Justiça, quando a cobrança é indevida e como revisar o contrato.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

O que é o CUB e por que ele aparece no seu contrato

Correção monetária não é lucro nem juros: é a atualização do valor para acompanhar a perda do poder de compra da moeda. Para isso se usa um índice. Os mais comuns são o IPCA e o INPC, do IBGE, e o IGP-M, da Fundação Getulio Vargas, que medem a inflação em geral. O CUB, Custo Unitário Básico, é diferente. Ele é calculado todo mês pelos sindicatos da construção civil de cada estado, por força do artigo 54 da Lei 4.591/64, e mede quanto custa construir um metro quadrado: material, mão de obra, equipamentos e despesas administrativas de uma obra padrão.

As construtoras usam o CUB nos contratos de imóvel na planta porque, enquanto a obra anda, o dinheiro do comprador está sendo gasto em cimento, aço e salários, e faz sentido que a parcela acompanhe esses custos. O problema é que o CUB costuma subir mais do que a inflação geral, e muitas empresas continuam aplicando o índice depois que a obra acabou, ou o aplicam em contratos que nunca envolveram construção.

Quando a Justiça aceita o CUB

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firme: o CUB é índice válido para a correção das parcelas relativas ao período de construção do imóvel, e depois da conclusão da obra não pode mais ser utilizado. Os tribunais estaduais seguem essa linha. Durante a obra, portanto, não adianta pedir a troca do CUB por outro índice só porque ele está mais alto; a cláusula é válida e o comprador aceitou o risco do custo de construção.

O que se pode discutir, mesmo durante a obra, é a periodicidade. Em contratos com prazo inferior a três anos, a correção mensal pode ser questionada com base na Lei 9.069/95, tema que tratamos em correção monetária mensal em contrato de compra e venda de imóvel e em correção em contrato imobiliário com prazo menor que 12 meses.

Quando o CUB não pode ser cobrado

A obra acabou e o saldo continua corrigido pelo CUB

Esse é o caso mais comum. O contrato prevê o CUB “até a entrega das chaves” e outro índice depois, mas a empresa continua aplicando o CUB, ou o contrato simplesmente não diz o que acontece após a conclusão. A partir do habite-se ou da entrega das chaves, o que ocorrer primeiro conforme o contrato, o índice de construção perde a razão de existir, porque não há mais construção. Tribunais do Sul, de Goiás e de outros estados mandam substituir o CUB pelo índice previsto no contrato para a fase seguinte ou, na falta dele, pelo INPC ou IPCA, e determinam a devolução do que foi cobrado a mais, com correção e juros. Há decisões que mantêm o CUB após a obra apenas quando ele se mostrar mais favorável ao comprador no período, o que é raro. Alguns tribunais tratam a correção monetária como matéria de ordem pública, o que permite ao juiz corrigir o índice mesmo sem pedido específico, mas o mais seguro é pedir de forma expressa na ação de revisão.

A obra atrasou e o CUB continuou correndo

Quando a construtora não entrega no prazo, incluído o período de tolerância de até 180 dias que o STJ considera válido, ela não pode repassar ao comprador o custo do próprio atraso. Decisões judiciais determinam que o saldo seja corrigido pelo CUB só até a data prevista para a conclusão e, a partir dali, pelo INPC ou pelo índice do contrato, com devolução da diferença. Esse ponto se soma aos outros direitos de quem sofre com obra atrasada, explicados em atraso no habite-se: rescisão e indenização.

Lote, terreno, consórcio e imóvel pronto

Na compra de lote, não há edificação; as obras de infraestrutura exigidas pela Lei 6.766/79 não transformam o negócio em construção. Por isso tribunais afastam o CUB em contratos de terreno. O mesmo vale para consórcio de imóvel, como já decidiu o Tribunal de Justiça de Goiás, e para imóvel pronto comprado a prazo direto com a construtora. Nesses casos o índice correto é o pactuado para correção geral ou, na ausência, o INPC.

Quanto isso representa em dinheiro

A diferença depende do período e do comportamento dos índices. Em anos em que o custo da construção sobe mais do que a inflação, a distância entre o CUB e o INPC pode passar de vários pontos percentuais em doze meses, e ela incide sobre o saldo devedor inteiro, não só sobre a parcela. Num saldo de R$ 300 mil corrigido indevidamente pelo CUB por dois anos após a entrega, a diferença pode chegar a dezenas de milhares de reais. Como os índices variam, há períodos em que a diferença é pequena ou até negativa, e por isso a conta precisa ser feita antes de qualquer ação, com os índices oficiais mês a mês.

O que fazer agora e o que guardar

Peça à construtora o extrato completo do contrato, com o índice aplicado em cada mês, e o demonstrativo do saldo devedor. Guarde o contrato, com a cláusula de correção e a data de entrega prevista, o habite-se ou o termo de entrega das chaves, os boletos pagos e as mensagens sobre atraso. Com esses documentos é possível refazer o cálculo com o índice correto e saber exatamente quanto foi cobrado a mais.

Se o contrato ainda está em curso, o pedido pode ser de revisão do índice daqui para a frente, com liminar para que a empresa passe a corrigir pelo índice correto, e de devolução ou compensação do que já foi pago a mais. Se o contrato já foi quitado, o pedido é só de devolução. O prazo para pedir a revisão e a restituição é discutido, com decisões aplicando três e dez anos; o seguro é agir logo. Mais sobre isso em qual é o prazo para revisar um contrato imobiliário.

Quanto custa e como funciona o atendimento

A ação de revisão corre em geral na comarca do imóvel ou do domicílio do comprador, com custas que podem ser dispensadas pela gratuidade da justiça. Em muitos casos é preciso um cálculo contábil antes da ação, cujo custo pode depois ser incluído na condenação. Os honorários são combinados por contrato. O escritório não promete resultado, porque a decisão depende da cláusula, das datas e da prova do atraso.

O que a lei e a Justiça dizem

O CUB tem base no artigo 54 da Lei 4.591/64, que obriga os sindicatos da construção a divulgá-lo mensalmente. A validade do índice durante a obra e a impossibilidade de uso após a conclusão foram afirmadas pelo STJ e são seguidas pelos tribunais estaduais. O período de tolerância de 180 dias foi considerado válido pelo STJ no Tema 970, e a Lei 13.786/2018 organizou as consequências do atraso. Sobre revisão de contrato em geral, o Código de Defesa do Consumidor, artigo 6º, inciso V, permite a modificação de cláusulas que se tornem excessivamente onerosas.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando a obra já foi entregue e o saldo continua pelo CUB, quando a obra atrasou e o índice continuou correndo, quando o contrato é de lote ou consórcio com CUB, e quando o saldo devedor é alto o bastante para a diferença compensar. Não vale a pena enquanto a obra está no prazo e o contrato prevê CUB só até a entrega, porque a cláusula é válida; nesse caso, o que se faz é acompanhar as datas. Para uma visão de todos os problemas de contrato na planta que o escritório atende, veja a página de direito imobiliário.

Perguntas frequentes

O que é o CUB no contrato de imóvel na planta?

É o Custo Unitário Básico da construção, calculado todo mês pelo sindicato da construção civil de cada estado, que mede o custo de construir um metro quadrado. Nos contratos na planta, ele corrige as parcelas durante a obra. Depois da conclusão, deve ser substituído por índice geral de preços.

O CUB pode ser cobrado depois da entrega das chaves?

Não. O STJ entende que o CUB só vale durante a construção. Depois do habite-se ou da entrega das chaves, a correção deve seguir o índice previsto no contrato para essa fase ou, na falta, o INPC ou IPCA, com devolução do que foi cobrado a mais.

Qual é a diferença entre CUB e INCC?

Os dois medem custos da construção. O CUB é calculado pelos sindicatos estaduais da construção civil com base na Lei 4.591/64; o INCC é calculado pela Fundação Getulio Vargas. Ambos são aceitos durante a obra e ambos deixam de valer depois da conclusão, com as mesmas regras.

Se a obra atrasar, o CUB continua correndo?

Não deveria. Decisões judiciais limitam o CUB até a data prevista para a conclusão, incluída a tolerância contratual, e mandam corrigir o saldo pelo INPC ou pelo índice do contrato a partir dali, porque o comprador não pode pagar pelo custo do atraso da empresa.

Lote pode ser corrigido pelo CUB?

Não. Terreno não envolve construção, e as obras de infraestrutura do loteamento não justificam índice de custo de edificação. Tribunais substituem o CUB pelo índice geral pactuado ou pelo INPC e mandam devolver a diferença.

Quanto tempo tenho para pedir a devolução do CUB cobrado a mais?

Há decisões aplicando três anos e outras dez anos, contados de cada pagamento indevido ou do fim do contrato. Como o ponto não está pacificado, a orientação é reunir os documentos e agir o quanto antes, sem esperar a quitação do contrato.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende revisão de contratos de imóvel na planta e de lote em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie o contrato, o extrato do saldo devedor e a data de entrega da obra, que a análise inicial e o cálculo preliminar são feitos por mensagem e por videochamada.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).