O Custo Unitário Básico (CUB) pode ser utilizado como índice de correção monetária?
Em alguns contratos referentes à compra de um imóvel, é de costume utilizar o Custo Unitário Básico (CUB) como indexador da correção monetária, mas existem algumas regras quanto ao uso desse índice, podendo ser ou não permitida a sua aplicação.
E é preciso estar atendo a essas regras porque isso pode trazer um impacto financeiro considerável no contrato, conforme você verá a seguir.
Antes de mais nada, é fundamental que você entenda um pouco sobre o que é a correção monetária e o índice do CUB, tornando possível o entendimento sobre quando ocorrerá a sua aplicação.
O que é a correção monetária?
Em breves palavras, a correção monetária é o ajuste financeiro realizado na moeda para que ela se adeque à inflação, fazendo com que o valor original seja acrescido para que não se perca o poder de compra em razão da corrosão inflacionária.
Esse acréscimo, na verdade, nada tem de acréscimo ou aumento real, se trata apenas de um alinhamento de valor em relação à inflação.
E para aplicarmos a correção monetária, existem alguns indexadores ou índices, que são ferramentas utilizadas, por diversos segmentos da economia, para efetuarem essa correção, como o IGP-M, INPC, IPCA, CUB, entre outros.
O que é o Custo Unitário Básico (CUB)?
O Custo Unitário Básico (CUB) é um dos principais indicadores do setor da construção civil, se não for o principal e é calculado todos os meses pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil do Brasil.
Sobre a sua finalidade:
Determina o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, assegurando aos compradores em potencial um parâmetro comparativo à realidade dos custos. Atualmente, a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial.
O seu cálculo é feito com base nos diversos projetos-padrão representativos residenciais, comerciais, galpão industrial e residência popular, levando-se em consideração os lotes de insumos (materiais e mão-de-obra), despesas administrativas e equipamento e com os seus respectivos pesos.
A Lei de nº 4.591/1964, em seu art. 54, determina que os Sindicatos da Indústria da Construção Civil são obrigados a divulgar, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões.
Quando o Custo Unitário Básico (CUB) pode ser utilizado?
Conforme a explicação acima, o CUB é um indexador que leva em conta os custos que envolvem a construção/execução da obra, portanto, somente poderá ser utilizado enquanto houver a construção/edificação da obra.
Dessa forma, se o imóvel que você adquiriu for, por exemplo, um apartamento “na planta”, enquanto ele estiver na fase de construção, será permitido o uso do CUB como indexador da correção monetária.
Preste atenção, então, se o tipo de imóvel que você adquiriu não envolve a construção de nenhuma obra ou se essa obra já tiver acabado, quando não será possível a sua utilização.
O Custo Unitário Básico (CUB) pode ser utilizado em contrato de venda de lote/terreno?
Não. Na comercialização de um terreno ou lote, por não envolver a realização de nenhuma obra, além das que são de infraestrutura básicas, obrigatórias pela Lei de nº 6.766/79, não é possível utilizar o CUB como índice de correção monetária.
Sobre esse assunto:
CUB – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO. INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO TERRENO. INAPLICABILIDADE. FATOR DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA NA FORMAÇÃO DAS PARCELAS INPC. NECESSIDADE DE REVISÃO DOS CÁLCULOS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DECISÃO OBJURGADA MANTIDA NOS DEMAIS PONTOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(…)
3. Na hipótese dos autos, menos ainda o emprego do sobredito índice comporta cabimento, pois o objeto do negócio jurídico celebrado entre as partes trata de terreno não edificado, sobre o qual em nada afeta a variação dos valores de elementos usados na construção civil […]
TJSC, Apelação Cível n. 2008.074302-5, da Capital, rel. Stanley da Silva Braga, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 26-07-2012).
É permitido o uso do Custo Unitário Básico (CUB) em imóvel após a conclusão da obra?
De igual forma, não.
A utilização desse índice somente é permitida enquanto houver a realização da construção, quando esta for terminada, outro indexador deverá ser aplicado para corrigir monetariamente o contrato, veja:
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E DE CONTRATAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DE UNIDADES EM REGIME DE CONDOMÍNIO POR EMPREITADA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CUB COMO FATOR DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO CONTRATO DURANTE A EDIFICAÇÃO DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE EM PERÍODO ULTERIOR À CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. “O índice setorial relativo ao Custo Unitário Básico – CUB tem como intuito refletir a variação do preço dos insumos utilizados na área da construção civil (artigo 28, caput, da Lei n. 9.069/95), havendo, assim, obviamente, uma amplitude superior ao INPC, que é apurado, nacionalmente, pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), conforme sete grandes categorias de consumo familiar, a saber: alimentação e bebidas, habitação, artigos de residência, vestuário, transporte e comunicação, saúde e despesas pessoais.
Logo, a aplicação de fatores setoriais em data ulterior à conclusão das obras torna-se injustificável, porquanto tal critério não representa mais, para a realidade contratual, os índices de desvalorização do poder aquisitivo da moeda e, consequentemente, de reajuste das parcelas do contrato imobiliário” (Apelação Cível n. 2010.048149-0, da Capital, rel. o subscritor, j. 18-10-2012). (TJSC, Apelação Cível n. 2009.016444-2, de Joinville, rel. Stanley da Silva Braga, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 22-08-2013).
Esse também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
– O CUB-SINDUSCON é indexador válido para a correção monetária das prestações ajustadas relativamente ao período de edificação do imóvel objeto do contrato.
– Após a conclusão da obra, não é mais possível a utilização de tal índice. (AgRg n. 941.737/MG, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ. 14-12-2007).
O Custo Unitário Básico (CUB) pode ser utilizado para atualizar valores que não sejam relacionados à construção civil?
O CUB é um índice restrito à construção, portanto, não pode ser utilizado em contratos nos quais o objeto pactuado não envolva construção.
Em um contrato de consórcio de imóvel, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás decidiu que o CUB é um indicador monetário que mostra o custo básico para a construção civil e que o seu objetivo básico é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção, sendo destarte, apropriada para contratos com imóvel em construção.
Não seria, entretanto, o índice correto para o pagamento de parcelas do contrato de consórcio para aquisição de imóvel, que se supõe já construído, a saber:
APELACOES CIVEIS. CONSORCIO DE IMOVEL. TAXA CORRECAO MONETARIA. CUB. IMPOSSIBILIDADE.
(…)
IV – A CORRECAO MONETARIA POSSUI A FUNCAO DE GARANTIR O PODER AQUISITIVO DA MOEDA, DEVENDO SER EFETIVADA COM BASE EM INDICES PROPRIOS PARA ESTE FIM, SENDO IMPERTINENTE A UTILIZACAO DO CUB (CUSTO UNITARIO BASICO) AO PROPOSITO, VEZ QUE RESTRITO EM CONSTRUCAO. FIXACAO DO INPC COMO MAIS APROPRIADO.
(TJGO, APELACAO CIVEL 98170-9/188, Rel. DES. LEOBINO VALENTE CHAVES, 1A CAMARA CIVEL, julgado em 28/08/2007, DJe 15095 de 01/10/2007)
Destarte, inadequada a utilização do CUB para correção das parcelas do contrato de consórcio.
Quando não é permitido o uso do CUB qual outro indexador é utilizado?
Na hipótese de não ser permitida a utilização do CUB como o índice da correção monetária, no caso de terreno sem construção ou em obra já concluída, por exemplo, é possível a sua substituição por outro índice pactuado ou, na sua ausência, pelo INPC, conforme tem decidido os Tribunais de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. PRELIMINAR. NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INSUBSISTÊNCIA. ACERVO PROBATÓRIO SUFICIENTE PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. MÉRITO. ILEGALIDADE DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO CUB (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO) APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. ILEGALIDADE RECONHECIDA DE OFÍCIO. SUBSTITUIÇÃO PELO INPC NA HIPÓTESE DESTE SE REVELAR MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(…)
Não se admite a utilização do CUB (custo unitário básico) como critério de correção monetária para imóveis que já finalizados. O fator possui flutuação de acordo com os custos dos insumos necessários para a execução das obras, razão por que, após a conclusão do empreendimento, sua incidência somente é cabível nas hipóteses em que se revelar mais favorável ao consumidor. Substituição pelo índice oficial (INPC/IBGE).
A correção monetária possui natureza de ordem pública e pode ser analisada até mesmo de ofício, mesmo em prejuízo do recorrente, sem que implique reformatio in pejus. (TJSC, Apelação Cível n. 0501848-42.2012.8.24.0020, de Criciúma, rel. Sebastião César Evangelista, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 30-03-2017).
E se a obra atrasar para ser entregue?
No caso de atraso do prazo estabelecido em contrato, para a entrega do imóvel adquirido, também deve haver a substituição do CUB por outro índice, por exemplo, o INPC,
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ATRASO NA OBTENÇÃO DE DOCUMENTOS E LICENÇAS RELATIVOS AO IMÓVEL QUE, AO CONTRÁRIO DO QUE ALEGA A RÉ, NÃO CARACTERIZA CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. RISCO INERENTE À ATIVIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ALEGAÇÃO DE QUE A ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR FOI PROCEDIDA DE FORMA INCORRETA. PERTINÊNCIA. SALDO QUE DEVE SER CORRIGIDO PELO CUB ATÉ A DATA PREVISTA CONTRATUALMENTE PARA A CONCLUSÃO DA OBRA E A PARTIR DE ENTÃO, ATÉ A DATA DA ASSINATURA DO FINANCIAMENTO, PELO INPC. DIFERENÇA ENCONTRADA QUE DEVE SER DEVOLVIDA AO AUTOR DEVIDAMENTE CORRIGIDA E COM JUROS LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0305920-24.2014.8.24.0008, de Blumenau, rel. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 03-03-2020).
Isso ocorre, pois, a utilização do CUB deve limitar-se ao período da construção, por refletir a variação dos custos do setor da Construção Civil, havendo atraso na entrega da obra, é incorreto utilizar o CUB para continuar a atualizar o saldo.
Substituir o CUB pelo INPC é vantajoso para o comprador?
Pode ser, sim.
Isso vai depender de como os índices se comportaram, ao longo do período em que houve a aplicação da correção monetária.
Para se ter ideia, no acumulado dos últimos 12 meses, maio de 2021 a maio de 2020, o CUB 06 SC, foi de 12,39%, enquanto que o INPC, do mesmo período, foi de 8,89%.
A depender do período e do valor do contrato e das parcelas, essa diferença dos índices pode trazer um impacto financeiro significativo.
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Dr. Rafael Rocha Filho
