Quando devo começar a pagar IPTU e taxa de condomínio de imóvel adquirido?

Você assinou o contrato, pagou o sinal, e antes de receber a chave já chegou boleto de condomínio ou carnê de IPTU. Ou comprou um lote onde ainda não dá para entrar, e a loteadora cobra a taxa de associação desde o primeiro mês. A dúvida é justa e a resposta tem regra clara. Nesta página explico a partir de que momento essas despesas são suas, o que muda entre imóvel pronto, imóvel na planta e lote, o que fazer quando a construtora cobra antes da hora, como recuperar o que já pagou e quando isso vira caso para advogado.

Em 30 segundos: o tipo de imóvel e quando a conta passa a ser sua

Por que a entrega das chaves é o marco

A taxa de condomínio existe para pagar a conservação do prédio ou do loteamento, e quem se beneficia dela é quem usa o imóvel. Por isso o STJ, ao julgar o tema em recurso repetitivo, fixou que a responsabilidade pelas cotas condominiais não depende do registro do contrato de compra e venda, e sim da relação com o imóvel: a imissão na posse pelo comprador e a ciência do condomínio sobre a venda. Enquanto a incorporadora não entrega a chave, é ela quem tem a posse, e é ela quem paga.

Com o IPTU a lógica é parecida, com uma diferença importante. O Código Tributário Nacional permite que a prefeitura cobre o imposto do proprietário, do titular do domínio útil ou do possuidor, e o STJ admite que a prefeitura escolha entre o vendedor e o comprador quando o contrato ainda não foi registrado. Isso significa que a prefeitura pode cobrar de você, mas entre você e a construtora vale a regra da posse: se você pagou IPTU de período anterior às chaves, pode cobrar o valor de volta da vendedora.

A cláusula do contrato que cobra antes das chaves vale?

Quase todos os contratos de incorporação trazem uma cláusula dizendo que o comprador responde pelo condomínio e pelo IPTU a partir do habite-se, da instalação do condomínio, da assembleia de instalação ou da data prevista para a entrega, mesmo que a chave não tenha sido entregue. A Justiça tem tratado essa cláusula como abusiva em relação de consumo, porque transfere ao comprador uma despesa de um período em que ele não tem o imóvel, e condena a incorporadora a devolver o que foi pago. Cada caso depende de prova, mas o entendimento é firme e repetido nos tribunais estaduais.

O mesmo vale para o argumento de que a chave não foi entregue “por culpa do comprador”, por exemplo porque o financiamento bancário atrasou. Se a demora foi da construtora, que não conseguiu a documentação para o financiamento, a despesa continua dela. Se a demora foi sua, a discussão é mais difícil e depende do contrato. Atraso na obra e no habite-se costumam andar juntos com esse problema, e explicamos em atraso do habite-se: rescisão e indenização.

Comprei um lote. Tenho que pagar desde o começo?

No loteamento não existe chave, e por isso as loteadoras costumam dizer que a posse foi transferida na assinatura e cobram a taxa de associação ou de condomínio de lotes desde o primeiro mês. Essa cobrança só é justa quando o lote pode ser usado: ruas abertas, água, energia e esgoto instalados, a ponto de você poder cercar e construir. Se o loteamento ainda está em obras e nem dá para entrar no terreno, não há posse de verdade, e a cobrança pode ser discutida com base na mesma lógica do STJ. Há decisões em Goiás suspendendo essas cobranças enquanto a infraestrutura não é entregue, e o assunto está em Justiça suspende condomínio, IPTU e parcelas de contrato de terreno.

Comprei imóvel pronto com dívida de condomínio antiga

Aqui a regra é diferente e pega muita gente de surpresa. A dívida de condomínio acompanha o imóvel, e o Código Civil, no artigo 1.345, diz que o novo dono responde pelos débitos anteriores, inclusive multas e juros. O condomínio pode cobrar de você, e você cobra do vendedor depois, se o contrato não dizia que a dívida era sua. Por isso, antes de fechar a compra, peça a declaração de inexistência de débitos assinada pelo síndico ou pela administradora, e faça constar no contrato quem responde pelo que estiver em aberto. O IPTU atrasado segue a mesma linha, e para imóvel de leilão veja quem paga o IPTU atrasado de imóvel arrematado em leilão.

O que fazer se estão cobrando antes das chaves

Primeiro, não pague achando que resolve rápido e depois discute. Se o valor for pequeno e você preferir pagar para não travar a entrega, pague com ressalva escrita de que não reconhece a obrigação, guardando o comprovante. Segundo, notifique a construtora por escrito, com protocolo ou e-mail, apontando que a chave não foi entregue e pedindo o cancelamento das cobranças. Terceiro, se o condomínio já foi instalado e é ele quem cobra, informe ao síndico por escrito que a unidade ainda não foi entregue pela incorporadora, porque o condomínio deve cobrar dela.

Guarde o contrato, o cronograma de obra, o habite-se, as atas de assembleia, os boletos, os comprovantes e todas as mensagens sobre a data de entrega. Com esses documentos dá para pedir na Justiça a declaração de que a cobrança é indevida, a devolução com correção do que foi pago e, quando a cobrança vier em execução, a defesa de que você não era o responsável no período. Sobre defesa em execução de condomínio, veja como se defender de execução de taxa condominial.

Quando vale procurar um advogado

Vale quando a incorporadora cobra meses de condomínio e IPTU antes da entrega, quando o loteamento cobra taxa de um lote sem infraestrutura, quando você já pagou esses valores e quer recuperá-los, quando o condomínio ajuizou execução contra você por período anterior às chaves, ou quando a compra de imóvel usado trouxe dívida antiga que o vendedor não avisou. Não vale gastar com processo para discutir um ou dois boletos de valor baixo: nesse caso a notificação escrita à construtora e a reclamação no Procon costumam resolver, e o escritório orienta esse caminho quando ele é o melhor.

O que a lei e a Justiça dizem

O Código Civil, nos artigos 1.331 e seguintes, regula o condomínio edilício, e o artigo 1.345 trata da responsabilidade do adquirente por dívidas anteriores. A Lei 4.591/64 trata da incorporação imobiliária e das obrigações do incorporador até a entrega. O Código Tributário Nacional define quem pode ser cobrado pelo IPTU. O STJ, em recurso repetitivo, fixou que a obrigação condominial do comprador nasce com a imissão na posse e a ciência do condomínio, e também admite que a prefeitura cobre o IPTU do vendedor ou do comprador. O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 51, permite anular cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e é com ele que a Justiça afasta a cobrança antes das chaves. Cada caso depende do contrato e da prova da data de entrega.

Perguntas frequentes

O habite-se marca o início da cobrança?

Não. O habite-se é a licença da prefeitura atestando que a obra terminou, mas não transfere a posse. O que conta é a entrega das chaves, provada pelo termo de entrega ou pela vistoria assinada. Cláusula que usa o habite-se como marco costuma ser afastada pela Justiça.

A assembleia de instalação do condomínio obriga o comprador a pagar?

Não enquanto ele não tiver a chave. A instalação do condomínio cria a obrigação para quem tem a posse das unidades, e antes da entrega essa posse é da incorporadora, que deve pagar as cotas das unidades não entregues.

Já paguei condomínio antes das chaves. Recupero?

Em geral, sim, com correção monetária, por meio de cobrança contra a incorporadora. Guarde os boletos, os comprovantes e o termo de entrega das chaves, que prova o período indevido. O pedido pode ser feito junto com outras discussões do contrato.

A prefeitura pode cobrar IPTU de mim antes das chaves?

Pode, porque a lei permite cobrar do proprietário ou do possuidor, e o STJ admite a escolha. Se você pagar, tem direito de cobrar o valor da construtora, que era a responsável pelo período. Guarde os carnês pagos.

Comprei um lote que ainda não tem rua. Pago a taxa?

A cobrança pode ser questionada enquanto o lote não pode ser usado. Sem infraestrutura mínima não há posse efetiva. Notifique a loteadora por escrito e guarde fotos que mostrem o estado das obras, com data.

Comprei imóvel usado e descobri dívida de condomínio antiga. É minha?

O condomínio pode cobrar de você, porque a dívida acompanha o imóvel. Depois você cobra do vendedor, salvo se o contrato dizia o contrário. Por isso a declaração de quitação do síndico deve ser exigida antes da escritura.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende em todo o Brasil, por WhatsApp e videochamada, cobranças de condomínio e IPTU em imóvel na planta, lote e imóvel arrematado. Mande o contrato, os boletos e o termo de entrega das chaves, se já houver, e a primeira análise diz se a cobrança é devida, o que pode ser recuperado e qual o melhor caminho.

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