Moro fora e descobri que tentaram vender meu imóvel no Brasil com uma procuração falsa. O que faço?

Resposta direta: a venda feita com procuração falsa pode ser anulada, mas a velocidade decide o tamanho do prejuízo. O primeiro passo é pedir a certidão atualizada da matrícula, avisar o cartório de registro de imóveis e o cartório que lavrou a procuração e entrar com a ação, pedindo que ela seja averbada na matrícula. Isso impede que o imóvel passe adiante para um comprador que depois alegue boa-fé.

Este texto faz parte do guia do Rocha Advogados para brasileiros que moram no exterior.

Por que quem mora fora é o alvo preferido?

O golpe depende de o dono não perceber. Quem mora no exterior não passa na frente do imóvel, não recebe correspondência no endereço e muitas vezes não acompanha o IPTU. O falsificador usa documento de identidade adulterado para lavrar uma procuração em um cartório de notas e, com ela, assina a escritura de venda.

Quando o dono descobre, às vezes o imóvel já foi vendido duas vezes. É aí que a matrícula faz diferença.

O que a matrícula tem a ver com isso?

A Lei 13.097/2015 diz no art. 54 que os negócios sobre imóveis valem perante quem comprou se não constar da matrícula o registro de ação ou outra informação que alerte sobre o problema. Em linguagem simples: quanto antes a ação aparecer na matrícula, menos espaço o terceiro comprador tem para dizer que não sabia de nada.

Por isso o pedido de averbação da ação na matrícula vai logo na petição inicial, com pedido de urgência para bloquear novos registros.

Como acompanhar a matrícula de longe?

O portal oficial dos cartórios de registro de imóveis, o RI Digital (ridigital.org.br), mantido pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR), oferece a visualização da matrícula e um serviço chamado Monitor Registral, de acompanhamento da matrícula. Prazo e preço são informados no próprio portal no momento da contratação.

Para quem tem imóvel parado no Brasil e mora fora, acompanhar a matrícula custa pouco perto do prejuízo de descobrir a venda meses depois.

O que fazer no mesmo dia em que descobrir

1. Pedir a certidão de inteiro teor da matrícula no RI Digital.
2. Pedir cópia da procuração e da escritura ao cartório de notas que as lavrou.
3. Fazer boletim de ocorrência; de fora, o advogado orienta o registro pela delegacia eletrônica do estado, quando houver.
4. Comunicar por escrito o cartório de registro de imóveis.
5. Assinar procuração para o advogado entrar com a ação de anulação, com pedido de bloqueio da matrícula.

Para quem mora fora e assina procurações verdadeiras, a orientação sobre como fazer isso com segurança está em assinar procuração morando fora. Quem tem imóvel vazio deve ler também imóvel invadido de quem mora fora.

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Perguntas frequentes

A venda com procuração falsa vale?

Não vale para quem é dono de verdade, porque ele não deu a ordem. A anulação é pedida na Justiça, e o efeito sobre terceiros depende de quando a ação chegou à matrícula (art. 54 da Lei 13.097/2015).

Preciso voltar ao Brasil para resolver?

Em regra não. A ação é proposta pelo advogado com procuração, e o depoimento, se houver, pode ser pedido por videoconferência (art. 385, § 3º, do CPC).

Como sei se alguém mexeu na matrícula?

Pedindo a certidão atualizada ou contratando o acompanhamento da matrícula no portal oficial RI Digital.

O cartório responde?

Pode responder quando não conferiu a identidade com o cuidado exigido. Isso depende da prova do que o cartório recebeu e checou.

Fontes consultadas

Lei 13.097/2015, art. 54; Código de Processo Civil, art. 385, § 3º; portal RI Digital do Operador Nacional do Registro Eletrônico (ridigital.org.br).

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 22 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, conforme o Provimento 205/2021 da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em direito imobiliário para brasileiros no exterior. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento online para brasileiros em qualquer país e presencial em Goiânia.