Na dúvida, não assine um contrato de imóvel imediatamente: o que conferir antes

Quase todo problema que chega ao escritório em contrato de imóvel tem a mesma origem: a pessoa assinou no estande, no mesmo dia, com o corretor dizendo que a unidade ia acabar e que “o contrato é padrão”. Meses depois descobre juros que não conhecia, correção que ninguém explicou, multa alta para desistir e promessas verbais que não constam em lugar nenhum. Nesta página explico por que o momento anterior à assinatura é o único em que você tem poder de negociar, o que conferir cláusula por cláusula, os sinais de pressão que indicam negócio ruim, o que a lei corrige depois e o que ela não corrige, e quando vale pagar uma análise antes de assinar.

Em 30 segundos: o que conferir e por quê

Antes de assinar, você manda; depois, o contrato manda

A lei brasileira parte da ideia de que contrato faz lei entre as partes. Há limites, e são muitos: o Código de Defesa do Consumidor anula cláusulas abusivas, leis específicas fixam tetos para multa, juros e correção, e o juiz pode reduzir penalidade excessiva. Mas existe uma faixa grande de coisas que a lei deixa livre: o preço, o prazo, o valor da entrada, o índice de correção escolhido entre os permitidos, a data de entrega, a forma de pagamento. Nessa faixa, o que você aceitou fica valendo, e a Justiça não vai refazer o negócio só porque ele ficou ruim para você.

É por isso que o momento anterior à assinatura vale tanto. Ali você pode pedir desconto, mudar o vencimento, retirar uma taxa, reduzir a multa, exigir que a vaga de garagem ou o acabamento prometido conste no papel. Depois, cada mudança depende da boa vontade da empresa ou de um processo. Quem entende disso é a própria empresa: a pressa em fechar no mesmo dia existe justamente para que você não use esse poder.

O que conferir no contrato, cláusula por cláusula

Comece por quem vende. Peça a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis e confira se a incorporação ou o loteamento estão registrados, quem é o dono do terreno e se há hipoteca, penhora ou alienação fiduciária. Contrato assinado com empresa que não registrou a incorporação é sinal vermelho, e a Lei 4.591/64 exige esse registro antes de vender na planta. Confira também o CNPJ da vendedora, se é a mesma empresa que assina o contrato e se ela responde a muitos processos.

Depois, o preço. Some entrada, parcelas mensais, balões e parcela das chaves e veja se bate com o preço anunciado. Veja qual é o índice de correção e a partir de quando ele incide: em contrato com prazo menor que um ano, correção monetária é nula pela Lei 10.192/2001, e só contratos de 36 meses ou mais admitem correção mensal. Veja se há juros durante a obra e qual a taxa, porque empresa que não é banco não pode capitalizar juros nem cobrar acima de 1% ao mês. Explicamos em correção monetária em contrato com prazo menor que 12 meses é ilegal.

Em seguida, a entrega e a saída. A data de conclusão da obra deve estar escrita, com a tolerância, que a Justiça aceita até 180 dias. A cláusula de rescisão deve dizer quanto a empresa retém se você desistir, sobre que base e em quanto tempo devolve. A Lei 13.786/2018 permite reter até 25% do que foi pago em imóvel na planta, 50% se houver patrimônio de afetação, e 10% do valor do contrato em lote. Cláusula prevendo perda total, ou devolução em dezenas de parcelas, é abusiva. Veja a multa na rescisão dos contratos de imóveis.

Por fim, as taxas e as promessas. Corretagem só pode ser cobrada se estava informada antes e no valor combinado; taxa de assessoria imobiliária embutida é abusiva, segundo o STJ; taxa para transferir o contrato a outra pessoa é discutível. E tudo que o corretor disse no estande, de juros zero a parcela fixa, de vaga extra a acabamento diferente, precisa estar escrito no contrato ou em aditivo assinado pela empresa. Promessa verbal, sem prova, perde para o papel.

Os sinais de que você deve parar

Vendedor que não deixa levar o contrato para casa. Desconto que “só vale hoje”. Recusa em entregar a matrícula ou o memorial de incorporação. Contrato com espaços em branco para preencher depois. Empresa que pede assinatura em folhas soltas ou em documento diferente do que foi apresentado. Corretor que responde “isso é padrão, todo mundo assina” a uma pergunta objetiva. Nenhum desses sinais prova má-fé, mas cada um deles indica que o negócio depende de você não ler. Negócio bom continua bom na semana seguinte.

O que a lei corrige depois e o que ela não corrige

A lei corrige o que fere norma de ordem pública: multa de mora acima de 2%, juros de mora acima de 1% ao mês, correção em prazo menor que um ano, retenção acima dos limites da lei do distrato, tolerância de obra acima de 180 dias, cobrança de condomínio antes das chaves, cláusula que só pune o comprador. Nesses casos existe caminho na Justiça mesmo depois da assinatura, e o escritório trabalha com isso todos os dias.

A lei não corrige o preço que você achou alto depois, a entrada que apertou o orçamento, o índice de correção legalmente permitido que subiu mais do que você esperava, a unidade que não valorizou, o prazo de entrega longo que estava escrito, nem a promessa verbal que ninguém consegue provar. Nesses pontos o único remédio era não assinar, ou negociar antes. Sobre a diferença entre revisão e rescisão, veja onde entrar com ação de revisão ou rescisão do contrato de imóvel.

Quanto custa uma análise antes de assinar

A análise prévia de um contrato de compra de imóvel é um serviço de honorários fixos, combinado antes, e custa uma fração pequena do que custa uma ação de revisão ou de rescisão depois. O advogado lê o contrato, confere a matrícula e o registro da incorporação, aponta as cláusulas fora da lei, as que são negociáveis e as que são armadilha, e sugere a redação do que precisa mudar ou entrar em aditivo. Com isso em mãos você negocia com a empresa, e ela costuma ceder no que sabe que não se sustenta. O tempo é de poucos dias, e nenhuma unidade séria “acaba” nesse intervalo.

Quando vale procurar um advogado

Vale antes de assinar qualquer contrato de compra de imóvel na planta, lote ou financiamento direto com a construtora, sobretudo quando o valor é alto para o seu orçamento e quando a empresa recusa entregar a matrícula ou o contrato para leitura em casa. Vale também depois, quando o contrato já assinado traz multa, juros ou correção fora dos limites legais, quando a obra atrasou ou quando a empresa se recusa a cumprir o que prometeu por escrito. Não vale gastar com processo para discutir o que era negociável e você aceitou, e o escritório diz isso na primeira leitura do contrato. Veja também vai comprar um imóvel: consulte um advogado.

O que a lei e a Justiça dizem

O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 51, anula cláusulas abusivas em contratos com construtoras, incorporadoras, loteadoras e bancos, e no artigo 52 limita a multa de mora a 2%. O Código Civil, nos artigos 412 e 413, limita a cláusula penal e manda reduzir a multa excessiva, e nos artigos 389 e 395 trata das consequências da mora. A Lei 10.192/2001 proíbe correção com periodicidade menor que um ano, e a Lei 10.931/2004 abre exceção para contratos de imóvel de 36 meses ou mais. A Lei 13.786/2018 fixa os limites de retenção no distrato. A Lei 4.591/64 exige o registro da incorporação antes da venda. A Justiça costuma corrigir o que fere essas leis e manter o que era livre e foi aceito; cada caso depende do contrato e da prova.

Perguntas frequentes

Posso pedir para levar o contrato para casa?

Pode e deve. Nenhuma lei obriga a assinatura imediata, e a recusa em entregar a minuta para leitura é um sinal de alerta. Peça também a matrícula do imóvel e o registro da incorporação ou do loteamento antes de qualquer sinal.

Assinei e me arrependi. Tenho prazo para desistir sem multa?

Em compra feita no estande ou na loja, não há prazo de arrependimento automático. O prazo de sete dias do CDC vale para compra fora do estabelecimento, como pela internet ou por telefone. Fora disso, a desistência segue as regras de retenção da lei do distrato.

O corretor prometeu juros zero e o contrato diz outra coisa. O que vale?

Vale o contrato, salvo prova da promessa: mensagem, e-mail, folheto ou gravação. Por isso tudo que for prometido precisa entrar por escrito no contrato ou em aditivo assinado pela empresa antes da assinatura.

O que é o memorial de incorporação e por que pedir?

É o conjunto de documentos que a incorporadora registra no cartório antes de vender na planta, com projeto, terreno e responsáveis. Sem ele, a venda é irregular e o risco de nunca receber o imóvel aumenta. A matrícula do terreno mostra se o registro existe.

Contrato de adesão pode ser mudado?

Pode, por aditivo. As empresas dizem que o contrato é padrão, mas aceitam ajustes quando o comprador aponta cláusulas fora da lei ou negocia condições. O que não for aceito por escrito, considere que não existe.

Já assinei um contrato ruim. Ainda dá para fazer algo?

Dá para revisar o que fere a lei: multa, juros, correção, retenção e prazo de tolerância fora dos limites. O que era negociável e foi aceito, em regra, permanece. A análise do contrato assinado diz o que entra em cada grupo.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende em todo o Brasil, por WhatsApp e videochamada, análise de contratos de compra de imóvel antes da assinatura e revisão de contratos já assinados. Mande a minuta do contrato e, se tiver, a matrícula do imóvel, e a primeira análise aponta as cláusulas que precisam mudar e as que são armadilha.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).