Correção monetária em contrato imobiliário com prazo menor que 12 meses é ilegal

O caso típico é este: você comprou o imóvel, pagou a entrada e combinou de quitar o restante em 60 ou 90 dias com o financiamento do banco. Quando o financiamento saiu, o saldo tinha crescido milhares de reais, e a construtora explicou que era “a correção pelo INCC”. Nesta página explico por que essa correção em contrato curto é ilegal, a diferença entre correção e juros, o que muda quando o contrato tem mais de 12 ou mais de 36 meses, o truque do alongamento artificial que algumas empresas usam para burlar a regra, como fazer a conta do que foi cobrado a mais e o que fazer para recuperar.

Em 30 segundos: o prazo do contrato e a correção permitida

Correção monetária e juros não são a mesma coisa

A correção monetária existe para repor a inflação, para que o valor pago mais tarde tenha o mesmo poder de compra do combinado. Os juros remuneratórios são o preço do parcelamento, uma remuneração para quem deu prazo. Os dois podem existir no mesmo contrato, mas cada um tem regra própria. O que esta página trata é a correção: a lei entende que, em prazo curto, a inflação não corrói o preço a ponto de justificar a atualização, e que corrigir o valor de mês em mês só serve para inflar a dívida. Por isso o Plano Real, desde 1994, e a Lei 10.192/2001 depois dele, fixaram a periodicidade mínima de um ano.

Por que a correção em contrato curto é nula

O artigo 2º da Lei 10.192/2001 admite correção monetária ou reajuste por índice de preços apenas em contratos com prazo igual ou superior a um ano, e o § 1º diz que é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção com periodicidade inferior a um ano. “Nula de pleno direito” significa que a cláusula não vale mesmo que você tenha assinado. Se o contrato previa o pagamento do saldo em 60 dias, ele não dura um ano, e nenhum índice pode ser aplicado sobre esse saldo: nem INCC, nem IGP-M, nem IPCA.

A exceção veio com o artigo 46 da Lei 10.931/2004, que permite a correção mensal nos contratos de compra de imóvel com prazo de 36 meses ou mais. É por isso que o contrato longo com a construtora, durante a obra, pode ter INCC todo mês. Mas a exceção não se estende ao contrato curto. Contrato de 12 a 35 meses fica na regra geral e só pode ter correção anual, e contrato de menos de 12 meses não pode ter correção nenhuma. Explicamos a regra dos 36 meses em no contrato de compra e venda de imóvel pode haver correção mensal.

O truque do alongamento artificial

Algumas empresas conhecem a regra e tentam contorná-la: o contrato prevê a entrada, o saldo em 90 dias e uma última parcela de valor simbólico, às vezes de poucos reais, com vencimento três ou quatro anos depois. No papel, o contrato passa a ter 36 meses e a correção mensal ficaria liberada. A Justiça tem tratado essa montagem como alongamento artificial e olhado o prazo real do negócio, que é o prazo em que o preço de verdade é pago, afastando a correção. É um dos pontos em que a leitura do contrato inteiro faz diferença, e explicamos em alongamento artificial do prazo de contrato imobiliário é ilegal.

Quanto isso custa na prática

Suponha um apartamento de R$ 500 mil, com entrada de R$ 75 mil e saldo de R$ 425 mil a ser pago em 60 dias com financiamento. Se a construtora aplica a correção pelo INCC acumulado do período, e ainda soma juros, o saldo pode passar de R$ 440 mil ou R$ 450 mil no dia da assinatura do financiamento. Como o banco financia o valor que estava no contrato, a diferença vira uma exigência de dinheiro à vista que o comprador não tinha planejado. Muita gente, nesse momento, paga a diferença para não perder o imóvel, ou desiste e ainda sofre a multa de rescisão. Nas duas hipóteses a correção era indevida.

O que se pode pedir na Justiça é a declaração de nulidade da cláusula de correção, o recálculo do saldo pelo valor original do contrato e a devolução, corrigida, do que foi pago a mais. Quando a diferença ainda não foi paga, é possível pedir que a empresa aceite o valor correto e libere a documentação do financiamento. Se o contrato também traz juros acima de 1% ao mês ou capitalizados por empresa que não é banco, esses pontos entram na mesma revisão. Veja três formas abusivas de cobrar juros no contrato de imóvel.

Quando a correção é devida

Com honestidade: se o contrato tem 36 meses ou mais, a correção mensal pelo INCC durante a obra é permitida e os tribunais a mantêm. Se o contrato tem entre 12 e 35 meses, a correção anual é permitida. E se o saldo curto atrasou por culpa sua, por exemplo porque você demorou a providenciar os documentos do financiamento, a empresa pode cobrar a atualização do período de atraso e os encargos de mora, dentro dos limites da multa de 2% e dos juros de 1% ao mês. Se o atraso foi da construtora, que não entregou a documentação ou não tinha o habite-se, nem isso é devido. A prova de quem causou a demora decide, e os limites dos encargos estão em limite de multa e juros de mora em contratos de compra e venda de imóveis.

O que fazer agora

Primeiro, separe o contrato e olhe a cláusula de preço: quantas parcelas, quais vencimentos, qual índice de correção e a partir de quando. Segundo, peça à empresa a planilha de atualização do saldo, com o índice, o período e os percentuais aplicados, e guarde a resposta. Terceiro, guarde os comprovantes de tudo que pagou e as mensagens sobre a data do financiamento. Quarto, se ainda não pagou a diferença, notifique a empresa por escrito informando que a correção é nula e pedindo a emissão do boleto pelo valor original. Se já pagou, o pedido de devolução pode ser feito depois, com correção desde o desembolso. Sobre o prazo para pedir a revisão, veja qual é o prazo para revisar um contrato imobiliário.

Quando vale procurar um advogado

Vale quando a diferença de correção chega a alguns milhares de reais, quando a construtora está condicionando a entrega das chaves ou a liberação da documentação ao pagamento da correção, quando o contrato tem a parcela simbólica do alongamento artificial, ou quando a correção veio somada a juros e multa e você não consegue separar o que é cada coisa. Não vale abrir processo por diferença pequena em contrato que realmente tem mais de 36 meses, porque aí a correção é devida e a Justiça a mantém. O escritório confere o contrato e diz qual é a sua situação antes de qualquer decisão.

O que a lei e a Justiça dizem

A Lei 10.192/2001, no artigo 2º, admite correção monetária só em contratos de um ano ou mais e, no § 1º, declara nula a correção com periodicidade inferior a um ano. A Lei 10.931/2004, no artigo 46, abre a exceção da correção mensal para contratos de imóvel com prazo de 36 meses ou mais. O Código Civil, no artigo 389, trata da atualização na mora, que é coisa diferente da correção do preço. Os tribunais estaduais têm afastado a correção em contratos curtos e reconhecido o alongamento artificial como forma de burlar a lei, com condenação à devolução do que foi cobrado a mais. Cada caso depende do prazo real do contrato e da prova do que foi pago.

Perguntas frequentes

Assinei o contrato com a cláusula de correção. Ainda posso discutir?

Pode. A lei diz que a cláusula é nula de pleno direito, e a assinatura não a valida. O pedido é de recálculo do saldo pelo valor original e devolução do que foi pago a mais, com correção, dentro do prazo de prescrição.

O INCC é diferente? A construtora diz que ele é obrigatório.

O INCC é um índice como qualquer outro. Ele pode ser usado nos contratos de 36 meses ou mais, durante a obra. Em contrato de menos de um ano não pode haver correção por índice nenhum, e em contrato de 12 a 35 meses só anualmente.

O saldo atrasou porque o banco demorou. A correção vale?

Se a demora foi da construtora, que não entregou documentos ou não tinha o habite-se, nada é devido. Se a demora foi sua, a empresa pode cobrar a atualização do período de atraso e os encargos de mora, mas não a correção do preço prevista na cláusula nula.

O que é alongamento artificial?

É colocar no contrato uma parcela de valor irrisório com vencimento anos depois, só para o contrato passar de 36 meses e liberar a correção mensal. A Justiça olha o prazo real e afasta a correção quando identifica a manobra.

Já paguei a diferença. Consigo o dinheiro de volta?

Em regra, sim, por meio de pedido de devolução com correção desde a data do pagamento. Guarde o contrato, a planilha da empresa e os comprovantes. O pedido pode ser cumulado com a revisão de juros e de outros encargos do mesmo contrato.

Isso vale para compra de lote?

Vale. A regra da Lei 10.192/2001 se aplica a qualquer contrato, e a exceção dos 36 meses da Lei 10.931/2004 vale para imóveis em geral. Lote com saldo curto não pode ter correção; lote parcelado em anos pode ter correção mensal.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende em todo o Brasil, por WhatsApp e videochamada, revisão de correção monetária e encargos em contratos de compra de imóvel e lote. Mande o contrato e a planilha de atualização do saldo, e a primeira análise diz se a correção era permitida, quanto foi cobrado a mais e qual é o caminho para corrigir.

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