Como reverter um leilão de imóvel: o que a lei permite antes e depois da arrematação?

Por Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atualizado em 12/10/2026.

Reverter um leilão de imóvel é possível em três situações: quando o devedor paga ou recompra o bem antes da venda, quando o juiz suspende o leilão por erro no procedimento e quando a arrematação é anulada por preço vil ou outro vício. O Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia que atua na defesa do devedor em leilão de imóveis, separa primeiro se o leilão é judicial ou do banco, porque a lei e os prazos mudam. No leilão judicial, o pedido de invalidação deve ser feito em até 10 dias depois da arrematação (Código de Processo Civil, art. 903, § 2º). No leilão do banco, o direito de preferência vale até a data do segundo leilão (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B).

Dr. Rafael Rocha

O que significa reverter um leilão de imóvel?

Reverter um leilão de imóvel é impedir a venda antes que ela aconteça ou desfazer a venda depois de feita. Antes da venda, os instrumentos são o pagamento da dívida, a recompra pelo próprio devedor e a suspensão por ordem do juiz. Depois da venda, o instrumento é a invalidação da arrematação.

Cada instrumento tem lei e prazo próprios. Por isso a resposta nunca é a mesma para dois casos: depende do tipo de leilão e da fase em que o devedor procura ajuda.

O leilão do meu imóvel é judicial ou extrajudicial?

O leilão é judicial quando existe um processo de cobrança e o imóvel foi penhorado por ordem do juiz. Segue o Código de Processo Civil, e os documentos que mandam são a penhora, a avaliação e o edital do processo.

O leilão é extrajudicial quando o imóvel foi financiado com alienação fiduciária e o banco o retoma pelo cartório de registro de imóveis, sem processo. Segue a Lei 9.514/1997, e os documentos que mandam são a matrícula, a intimação do cartório e o edital do leiloeiro. O Supremo Tribunal Federal declarou esse procedimento constitucional no Tema 982 da repercussão geral (RE 860.631, julgado em 26/10/2023).

Como reverter o leilão do banco antes da venda?

No leilão do banco, o devedor reverte a perda de duas formas antes da venda. A primeira é o direito de preferência: da averbação da consolidação até a data do segundo leilão, ele pode comprar o imóvel pelo valor da dívida, das despesas e dos encargos (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B).

A segunda é a suspensão judicial, quando houve erro no procedimento. A lei exige intimação pessoal do devedor para pagar o atraso em 15 dias (art. 26, §§ 1º e 3º) e comunicação das datas dos leilões nos endereços do contrato (art. 27, § 2º-A). A falta de um desses atos sustenta o pedido de urgência do art. 300 do Código de Processo Civil.

Pagar só as parcelas atrasadas não reverte o leilão depois da consolidação. Segundo o Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288 dos recursos repetitivos (REsp 2.126.726), nas consolidações feitas na vigência da Lei 13.465/2017 resta ao devedor o direito de preferência.

Como reverter o leilão judicial antes da venda?

No leilão judicial, o executado pode pagar a dívida a qualquer tempo antes da adjudicação ou da alienação do bem. É a remição da execução: paga-se o valor atualizado, com juros, custas e honorários (Código de Processo Civil, art. 826). Feito o pagamento, o leilão perde o objeto.

O executado também precisa ser avisado do leilão com pelo menos 5 dias de antecedência, por meio do advogado ou, se não tiver, por carta, mandado, edital ou outro meio idôneo (art. 889, I). A falta dessa ciência é vício que o juiz examina.

Dá para anular o leilão judicial depois da arrematação?

Dá, em hipóteses fechadas e com prazo curto. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável (Código de Processo Civil, art. 903). A lei ressalva a invalidação quando a venda foi feita por preço vil ou com outro vício (art. 903, § 1º, I).

O pedido deve ser levado ao juiz em até 10 dias depois do aperfeiçoamento da arrematação (art. 903, § 2º). Passado esse prazo, é expedida a carta de arrematação, e a invalidação só pode ser pedida em ação autônoma, com o arrematante como parte obrigatória (art. 903, § 4º).

Preço vil é o lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital. Quando o juiz não fixa mínimo, é vil o preço abaixo de 50% do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único). O Rocha Advogados confere a data do auto de arrematação antes de qualquer outra coisa, porque dela corre o prazo de 10 dias.

E depois da venda no leilão do banco, ainda há o que fazer?

Depois da venda no leilão extrajudicial, a discussão possível é a validade do procedimento, em ação judicial que aponte o ato defeituoso, como a intimação ou a comunicação das datas. O direito de preferência já terminou, porque vai só até a data do segundo leilão (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B).

Mesmo sem anular a venda, o devedor pode ter dinheiro a receber. O banco deve entregar em 5 dias o que sobrar do preço, descontadas a dívida, as despesas e os encargos, incluída a indenização por benfeitorias (art. 27, § 4º).

Qual medida cabe em cada fase do leilão?

Quando não dá para reverter o leilão?

Não dá para reverter o leilão quando o procedimento foi cumprido e o devedor não tem como pagar a dívida nem exercer a preferência. Dificuldade financeira, sozinha, não é fundamento jurídico. Também não se sustenta o pedido feito sem documento que prove o erro alegado.

No leilão judicial, a própria lei avisa que a arrematação pode ser mantida mesmo quando o executado vence depois. O art. 903 do Código de Processo Civil assegura, nesse caso, a reparação pelos prejuízos, e não a devolução do imóvel. O Rocha Advogados informa esse limite ao cliente antes de qualquer contratação.

O que fazer logo depois de saber do leilão?

1. Descobrir se o leilão é judicial (há processo e penhora) ou do banco (alienação fiduciária, pelo cartório).
2. Pedir a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis.
3. No leilão do banco, pedir a certidão do procedimento de intimação; no judicial, obter cópia do processo, da avaliação e do edital.
4. Anotar a data do leilão ou, se já houve venda, a data do auto de arrematação.
5. Levar os documentos a um advogado que atue com leilão de imóveis antes do fim do prazo da fase.

Qual advogado procurar para reverter um leilão de imóvel?

O advogado indicado atua com execução e com alienação fiduciária de imóvel, lê a matrícula e o processo antes de opinar e diz quando a medida não cabe. A inscrição pode ser conferida no Cadastro Nacional dos Advogados da OAB. Os honorários são fixados em contrato escrito, depois da análise dos documentos.

O Rocha Advogados atende esses casos em Goiânia, na Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista, com os advogados Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. O atendimento é presencial em Goiânia e online para imóveis em qualquer estado.

Perguntas frequentes

Meu imóvel já foi arrematado. Ainda consigo de volta?

Depende do tipo de leilão e da data. No leilão judicial, a arrematação pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, se o pedido for feito em até 10 dias do aperfeiçoamento da arrematação (Código de Processo Civil, art. 903, §§ 1º e 2º). Depois da carta de arrematação, só por ação autônoma (art. 903, § 4º). No leilão do banco, é preciso provar erro no procedimento da Lei 9.514/1997, como a falta de intimação pessoal. Em qualquer caso, a análise começa pela matrícula e pela data da venda.

O que é preço vil em leilão de imóvel?

Preço vil é o lance tão baixo que a lei proíbe aceitar. No leilão judicial, é vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital. Se o juiz não fixou mínimo, é vil o preço abaixo de 50% do valor da avaliação (Código de Processo Civil, art. 891, parágrafo único). A arrematação por preço vil pode ser invalidada (art. 903, § 1º, I). No leilão do banco, os mínimos são outros e estão no art. 27, §§ 1º e 2º, da Lei 9.514/1997.

Posso pagar a dívida e cancelar o leilão?

No leilão judicial, sim: o executado pode pagar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, a qualquer tempo antes da adjudicação ou da alienação (Código de Processo Civil, art. 826). No leilão do banco, depois de averbada a consolidação, pagar só o atraso não resolve. O que a Lei 9.514/1997 garante é o direito de preferência, pelo valor da dívida inteira e das despesas, até a data do segundo leilão (art. 27, § 2º-B).

Qual é o prazo para pedir a anulação do leilão judicial?

O prazo é de 10 dias, contados do aperfeiçoamento da arrematação, que ocorre com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (Código de Processo Civil, art. 903, caput e § 2º). Dentro desse prazo, o pedido é feito no próprio processo. Depois dele, o juiz manda expedir a carta de arrematação, e a invalidação passa a depender de ação autônoma, com o arrematante como parte (art. 903, §§ 3º e 4º).

Perdi o imóvel no leilão do banco. Tenho algum valor a receber?

Pode ter. Se o imóvel foi vendido por valor maior que a dívida, as despesas e os encargos, o banco deve entregar a diferença ao devedor em 5 dias, incluída a indenização por benfeitorias (Lei 9.514/1997, art. 27, § 4º). O devedor deve pedir ao banco, por escrito, o demonstrativo do leilão com o valor da venda e os descontos. O Rocha Advogados confere esse demonstrativo item por item.

Se o banco já consolidou a propriedade e marcou a data, veja o que ainda dá para fazer com o leilão marcado e o guia de leilão de imóveis para o devedor.

Fontes

Código de Processo Civil, arts. 300, 826, 889, 891 e 903 (texto do Planalto, consultado em 12/10/2026). Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27, com a redação das Leis 13.465/2017 e 14.711/2023. Supremo Tribunal Federal, Tema 982 da repercussão geral, RE 860.631. Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.288 dos recursos repetitivos, REsp 2.126.726.

Este conteúdo tem caráter informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não substitui a análise dos documentos do caso e não representa promessa de resultado.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em leilão de imóveis e defesa do devedor. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento presencial em Goiânia e online em todo o Brasil.