Direito de preferência: como recomprar seu imóvel antes do leilão

Existe um direito que muda o final de muitas histórias de leilão — e
que a maioria dos devedores nunca ouviu falar: mesmo
depois que o banco toma a propriedade no papel, você tem
preferência para comprar o seu imóvel de volta pelo
valor da dívida. Não é promessa de internet: é o art. 27, §2º-B, da Lei
9.514/97.

O que diz a lei

Inserido pela Lei 13.465/2017, o §2º-B assegura ao devedor fiduciante
a preferência para adquirir o imóvel por preço
correspondente ao valor da dívida + encargos e despesas
do procedimento — incluindo tributos e eventuais despesas condominiais.
Em termos práticos: se a sua dívida atualizada com os custos soma R$ 260
mil e o imóvel vale R$ 420 mil, você tem o direito de “cobrir” qualquer
interessado pagando os R$ 260 mil — os R$ 160 mil de diferença são
patrimônio que a preferência permite salvar.

Até quando dá para exercer

A preferência existe depois da consolidação da
propriedade em nome do banco e pode ser exercida até a
data do segundo leilão. É uma janela curta e com data de
validade pública (as datas dos leilões devem ser comunicadas a você —
outra exigência legal). Passou o segundo leilão, a preferência morre.
Por isso a regra prática: quem quer usar esse direito precisa se
organizar imediatamente após a consolidação — ou antes
dela.

De onde sai o dinheiro?
(as rotas reais)

Recomprar pelo valor da dívida ainda exige dinheiro — e as rotas mais
comuns são:

1. Família e sociedade: um parente ou sócio banca a
   recompra (formalizando por contrato a proteção de quem aporta);
2. Novo financiamento em outro banco, quando o perfil
   de crédito permite;
3. Venda combinada: um comprador de mercado paga o
   preço cheio; parte quita a preferência, o restante fica com você — na
   prática, uma venda direta turbinada pela preferência;
4. Recursos próprios (FGTS nas hipóteses legais,
   reservas, venda de outro bem).

Passo a passo para exercer

1. Formalize o interesse por escrito ao credor (e ao
   leiloeiro, quando já designado), invocando o art. 27, §2º-B — com
   protocolo ou meio que prove o recebimento;
2. Exija o demonstrativo atualizado da dívida,
   encargos e despesas — você tem direito de saber o número exato que
   precisa cobrir (e de questionar despesas infladas);
3. Deposite/pague no prazo e forma indicados,
   guardando todos os comprovantes;
4. Formalize a reaquisição com a devida regularização
   na matrícula do imóvel.

Cada passo tem armadilhas de forma e de prazo — a assistência de
advogado aqui não é luxo, é seguro.

E se o banco ignorar a
sua preferência?

Se o credor leiloa o imóvel sem comunicar as datas ou atropela a
preferência regularmente exercida, o ato é questionável
judicialmente — com discussões que vão da anulação do leilão a
perdas e danos. A prova documental (suas notificações protocoladas, o
expediente do cartório, o edital) é o que decide; por isso, tudo
por escrito, sempre.

Conclusão

O direito de preferência é a última grande alavanca do devedor —
poderosa e desconhecida. Se a propriedade do seu imóvel acabou de ser
consolidada, ou se o leilão já tem data, você está exatamente na janela
em que ele funciona. Análise rápida, números na mesa e formalização
correta: essa é a sequência que salva patrimônio.

Rafael Rocha — OAB/GO 33.675. Conteúdo informativo; cada caso
exige análise individual.

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