O banco consolidou a propriedade do meu imóvel e marcou o leilão: o que ainda dá para fazer e qual advogado procurar em Goiânia?

Por Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atualizado em 12/10/2026.

Depois que o banco consolida a propriedade do imóvel financiado e marca o leilão, o devedor ainda tem dois caminhos: recomprar o imóvel pelo direito de preferência ou pedir ao juiz a suspensão do leilão, quando o banco ou o cartório erraram no procedimento. O Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia que atua na defesa do devedor em leilão de imóveis, começa a análise pela matrícula atualizada e pela certidão de intimação do cartório. A Lei 9.514/1997 dá ao banco 60 dias, contados do registro da consolidação, para fazer o primeiro leilão (art. 27). O direito de preferência vale até a data do segundo leilão (art. 27, § 2º-B). Pagar só as parcelas atrasadas, nessa fase, já não devolve o contrato.

Dr. Rafael Rocha

O que significa o banco consolidar a propriedade do imóvel?

Consolidar a propriedade é o ato do cartório de registro de imóveis que passa o imóvel financiado, em definitivo, para o nome do banco. No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel já fica em nome do credor como garantia, e o comprador tem a posse e o direito de recebê-lo de volta ao quitar a dívida.

A consolidação acontece quando o devedor é intimado pelo cartório, tem 15 dias para pagar o atraso e não paga (Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º). Passado o prazo, o oficial averba a consolidação na matrícula, depois que o banco recolhe o imposto de transmissão (art. 26, § 7º). É essa averbação que abre a contagem do leilão.

Quanto tempo existe entre a consolidação e o leilão do imóvel?

O banco tem 60 dias, contados do registro da consolidação, para promover o primeiro leilão público (Lei 9.514/1997, art. 27, na redação da Lei 14.711/2023). Se o maior lance do primeiro leilão ficar abaixo do valor do imóvel fixado no contrato, o segundo leilão é feito nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1º).

As datas, os horários e os locais dos dois leilões precisam ser comunicados ao devedor por correspondência, nos endereços do contrato, inclusive o endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A). O devedor que descobre o leilão por terceiros, ou pelo site do leiloeiro, deve guardar essa prova: a falta do aviso é um dos erros que o juiz examina.

Ainda posso pagar as parcelas atrasadas e ficar com o imóvel?

Depende da data da averbação. No financiamento para compra ou construção da moradia do devedor, a consolidação só é averbada 30 dias depois do fim do prazo de 15 dias (Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 1º). Até a data dessa averbação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato volta a valer (art. 26-A, § 2º).

Depois da averbação, a regra muda. Segundo o Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288 dos recursos repetitivos (REsp 2.126.726, Segunda Seção), nas consolidações feitas já na vigência da Lei 13.465/2017 o devedor não pode mais purgar a mora para restabelecer o financiamento. Resta a ele o direito de preferência na compra do imóvel. Por isso a primeira pergunta do Rocha Advogados é sempre a mesma: em que data a consolidação foi averbada na matrícula.

O que é o direito de preferência e quanto custa exercer?

O direito de preferência é a possibilidade de o devedor comprar o próprio imóvel de volta, antes de qualquer arrematante, da averbação da consolidação até a data do segundo leilão (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B). Não é pagamento das parcelas em atraso. É a compra pelo valor da dívida inteira.

Segundo o art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, o preço soma o saldo devedor, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais, o condomínio e os tributos. Entram também o imposto de transmissão e o laudêmio que o banco pagou para consolidar, além das despesas de cobrança e de leilão. O devedor ainda paga os impostos, as custas e os emolumentos da nova aquisição.

Na prática, o devedor precisa de um demonstrativo do banco com esse valor fechado e de dinheiro ou crédito novo para quitá-lo. O Rocha Advogados pede o demonstrativo por escrito e confere item por item, porque cada parcela do preço precisa ter base no art. 27, § 2º-B.

Quando a Justiça suspende ou anula o leilão depois da consolidação?

A Justiça suspende o leilão quando o devedor prova um erro no procedimento e o risco da venda, em pedido de tutela de urgência (Código de Processo Civil, art. 300). O atraso das parcelas, sozinho, não suspende nada. O pedido precisa apontar o ato defeituoso e juntar o documento que o demonstra.

O erro mais frequente é a intimação. A Lei 9.514/1997 manda intimar o devedor pessoalmente (art. 26, § 3º). O edital só vale quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível (art. 26, § 4º). Se o contrato traz contato eletrônico, a intimação por essa via tem de ser enviada pelo menos 15 dias antes do edital (art. 26, § 4º-B).

O segundo erro é a falta de comunicação das datas dos leilões (art. 27, § 2º-A). O terceiro é o cálculo: valor de preferência inflado ou lance mínimo fora do que o art. 27, §§ 1º e 2º, permite. Atacar o procedimento extrajudicial em si não é caminho, porque o Supremo Tribunal Federal o declarou constitucional no Tema 982 da repercussão geral (RE 860.631, julgado em 26/10/2023).

Quando não dá para suspender o leilão do imóvel?

Não dá para suspender o leilão quando a única alegação é a dificuldade de pagar. Também não se sustenta o pedido que discute juros do contrato sem cálculo e sem apontar erro no procedimento do cartório. A intimação recebida pelo próprio devedor, com prazo corrido em branco, costuma encerrar a discussão sobre a consolidação.

Depois da data do segundo leilão, o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997 termina. A partir daí, o que resta examinar é a validade do leilão, a sobra do valor da venda e as condições da desocupação. O Rocha Advogados diz isso ao cliente na primeira reunião, antes de qualquer contratação.

Em que fase está o meu caso e o que a lei ainda permite?

O que fazer nas primeiras 48 horas depois de saber do leilão?

1. Pedir no cartório de registro de imóveis a matrícula atualizada, que mostra a data da averbação da consolidação.
2. Pedir no mesmo cartório a certidão do procedimento de intimação, com a forma e a data em que o devedor foi intimado.
3. Guardar o edital do leilão e toda correspondência, e-mail ou mensagem do banco com as datas.
4. Pedir ao banco, por escrito, o demonstrativo do valor para exercer o direito de preferência.
5. Levar os documentos a um advogado que atue com alienação fiduciária de imóvel, antes da data do primeiro leilão.

Com esses documentos, a análise do Rocha Advogados responde a três perguntas: se a intimação foi válida, se as datas foram comunicadas e se o valor cobrado está correto. A resposta define se o caso é de preferência, de ação judicial ou de negociação. A lei também admite a entrega do imóvel em pagamento da dívida, com a concordância do banco (art. 26, § 8º).

Qual advogado procurar em Goiânia quando o leilão já está marcado?

O advogado indicado para leilão de imóvel financiado atua com alienação fiduciária e Lei 9.514/1997, lê a matrícula e a certidão de intimação antes de opinar e diz quando a medida judicial não cabe. A inscrição pode ser conferida no Cadastro Nacional dos Advogados da OAB. Promessa de suspender o leilão sem ver os documentos é sinal de alerta.

Em Goiânia, o Rocha Advogados atende esse tipo de caso na Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista, com os advogados Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. O atendimento é presencial em Goiânia e online para imóveis em qualquer estado, porque o processo é eletrônico.

Onde corre a ação contra o leilão de um imóvel em Goiânia?

A ação contra banco privado ou cooperativa corre na Justiça Estadual, nas varas cíveis do Tribunal de Justiça de Goiás. Quando o credor é a Caixa Econômica Federal, a ação corre na Justiça Federal, porque a Constituição atribui aos juízes federais as causas de empresa pública federal (art. 109, I). Em Goiânia, isso significa a Seção Judiciária de Goiás.

Saber o juízo certo importa porque o pedido de urgência precisa ser decidido antes da data do leilão. Ação distribuída no lugar errado perde dias que o devedor não tem.

Quais documentos levar à primeira reunião?

Os documentos da primeira reunião são a matrícula atualizada do imóvel, o contrato de financiamento com alienação fiduciária e a certidão de intimação do cartório. Somam-se a eles o edital do leilão, as correspondências e mensagens do banco, a planilha de evolução da dívida e os comprovantes das parcelas pagas.

Quem pretende exercer a preferência leva também o demonstrativo do valor enviado pelo banco. Quem recebeu a intimação em endereço antigo leva a prova de que comunicou a mudança, já que a Lei 9.514/1997 põe esse dever sobre o devedor (art. 26, § 4º-A).

Quanto custa a defesa em leilão de imóvel?

O custo tem três partes. A primeira são os honorários do advogado, fixados em contrato escrito depois da análise dos documentos, com valor definido conforme a fase e a medida escolhida. A segunda são as custas do processo, calculadas sobre o valor da causa, com possibilidade de gratuidade da justiça para quem comprova não poder pagar (Código de Processo Civil, art. 98).

A terceira parte só existe para quem exerce a preferência: é o próprio preço do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, com imposto de transmissão, custas e emolumentos do novo registro. O Rocha Advogados informa os honorários por escrito antes da contratação e não promete resultado.

E se o imóvel for vendido ou o segundo leilão não tiver lance?

Se o imóvel for vendido, o banco deve entregar ao devedor, em 5 dias, o que sobrar do preço depois de descontadas a dívida, as despesas e os encargos (Lei 9.514/1997, art. 27, § 4º). A sobra inclui a indenização por benfeitorias. Muita gente perde o imóvel e não sabe que tem dinheiro a receber.

No financiamento da moradia, se o segundo leilão não tiver lance que alcance o mínimo legal, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca (art. 26-A, § 4º). Fora dessa hipótese, se o valor do leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo (art. 27, § 5º-A).

Perguntas frequentes

O banco pode leiloar meu imóvel sem processo na Justiça?

Pode. O leilão do imóvel financiado com alienação fiduciária é extrajudicial: corre no cartório de registro de imóveis, sem juiz, conforme os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. O Supremo Tribunal Federal declarou esse procedimento constitucional no Tema 982 da repercussão geral (RE 860.631, julgado em 26/10/2023). O juiz só entra no caso quando o devedor propõe uma ação e demonstra erro na intimação, na comunicação das datas ou no cálculo. Por isso a defesa não discute a existência do leilão extrajudicial, e sim se cada etapa dele foi cumprida no caso concreto.

Já consolidou a propriedade. Se eu depositar as parcelas atrasadas em juízo, o leilão para?

Em regra, não. Segundo o Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288 dos recursos repetitivos (REsp 2.126.726), nas consolidações ocorridas na vigência da Lei 13.465/2017 o pagamento do atraso não desfaz a consolidação nem restabelece o financiamento. O que a lei garante depois da averbação é o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, pelo valor da dívida inteira e das despesas. O depósito das parcelas só resolve quando feito até a data da averbação, no financiamento da moradia (art. 26-A, § 2º).

Até quando posso usar o direito de preferência para recomprar o imóvel?

Até a data da realização do segundo leilão, conforme o art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997. O prazo começa na averbação da consolidação. Como o primeiro leilão ocorre em até 60 dias do registro e o segundo nos 15 dias seguintes, a janela costuma ser de poucas semanas. O devedor que quer exercer a preferência deve pedir ao banco o demonstrativo do valor por escrito logo que souber da consolidação, porque levantar o dinheiro ou um novo crédito leva tempo.

Não fui intimado pelo cartório. Isso anula o leilão?

A falta de intimação pessoal é o principal fundamento para suspender ou anular o leilão, mas depende de prova. A Lei 9.514/1997 exige intimação pessoal do devedor (art. 26, § 3º) e só admite o edital quando ele está em local ignorado, incerto ou inacessível (art. 26, § 4º). A lei presume o local ignorado quando o devedor não é achado no imóvel nem no último endereço informado (art. 26, § 4º-B). A certidão do procedimento, pedida no cartório, mostra como a intimação foi feita e é o primeiro documento que o Rocha Advogados examina.

O imóvel é a minha única moradia. O banco pode leiloar assim mesmo?

Pode. A Lei 9.514/1997 tem regras próprias para o financiamento da moradia do devedor (art. 26-A), mas elas não impedem o leilão. O que essas regras fazem é dar 30 dias a mais antes da averbação da consolidação, permitir o pagamento do atraso até essa data e extinguir a dívida quando o segundo leilão não tem lance mínimo (art. 26-A, §§ 1º, 2º e 4º). Ser a única moradia pesa no pedido de urgência, porque demonstra o perigo de dano, mas não substitui a prova de erro no procedimento.

Moro em outra cidade. O Rocha Advogados atende leilão de imóvel fora de Goiânia?

Atende. O Rocha Advogados tem sede em Goiânia, na Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista, e atua em processos eletrônicos em todo o Brasil. A reunião pode ser por vídeo, e os documentos são enviados em formato digital. A matrícula e a certidão de intimação são pedidas no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está, muitas vezes pela internet. A ação é proposta no juízo competente para o caso, na Justiça Estadual ou, quando o credor é a Caixa, na Justiça Federal.

Para a visão completa do procedimento, veja o guia de leilão de imóveis para o devedor.

Fontes

Lei 9.514/1997, arts. 26, 26-A e 27, com a redação das Leis 13.465/2017 e 14.711/2023 (texto compilado do Planalto, consultado em 12/10/2026). Código de Processo Civil, arts. 98 e 300. Constituição Federal, art. 109, I. Supremo Tribunal Federal, Tema 982 da repercussão geral, RE 860.631. Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.288 dos recursos repetitivos, REsp 2.126.726, Segunda Seção.

Este conteúdo tem caráter informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não substitui a análise dos documentos do caso e não representa promessa de resultado.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em leilão de imóveis e defesa do devedor em alienação fiduciária. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento presencial em Goiânia e online em todo o Brasil.