Multa na rescisão do contrato de imóvel: quanto a empresa pode reter

Comprar um imóvel é um plano de anos, e planos mudam: perda de renda, separação, mudança de cidade, ou a conta de que o financiamento não vai fechar. Quando você decide cancelar, a empresa apresenta uma multa que varia de 20% a 50%, às vezes com devolução parcelada ou só depois do fim da obra. Nesta página explico quanto a empresa pode reter de verdade, a diferença entre contrato assinado antes e depois da lei de 2018, o que muda em lote, quando a culpa é da empresa, em quanto tempo o dinheiro volta e o que fazer para não perder mais do que a lei permite.

Em 30 segundos: o seu contrato e quanto pode ser retido

Antes de tudo: de quem é a culpa pela rescisão

Essa é a primeira pergunta, porque muda tudo. Se você quer cancelar por motivo seu, a empresa tem direito a reter uma parte do que você pagou, dentro dos limites da lei. Se a empresa atrasou a obra além dos 180 dias de tolerância, não entregou a infraestrutura do loteamento, não conseguiu o habite-se, mudou o projeto ou descumpriu o contrato de outra forma, a culpa é dela: você recebe tudo de volta, com correção, e o STJ, no Tema 971, decidiu que a multa prevista no contrato apenas contra o comprador pode ser aplicada contra a empresa quando ela é quem descumpre. O atraso é o caso mais comum, e explicamos em atraso do habite-se: rescisão e indenização.

Contrato de imóvel na planta assinado depois da lei de 2018

A Lei 13.786/2018, conhecida como lei do distrato, entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e acrescentou o artigo 67-A à Lei 4.591/64. Ela permite que a incorporadora, quando o comprador desiste, fique com a comissão de corretagem paga e com uma multa de até 25% do que foi pago. Se o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, um regime que separa o dinheiro da obra do restante da empresa, a multa pode chegar a 50%. A devolução do que sobrar deve acontecer em até 180 dias do distrato, ou, no patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se.

Repare que a base de cálculo é o que você pagou, não o valor do imóvel. Se o contrato era de R$ 300 mil e você pagou R$ 60 mil, a retenção de 25% é sobre os R$ 60 mil, ou seja, R$ 15 mil, e não sobre os R$ 300 mil. Muitos contratos escrevem a multa sobre o valor total, e essa é uma das cláusulas mais discutíveis. Também podem ser descontados o IPTU e o condomínio do período em que você teve o imóvel e uma taxa de fruição se você morou ou usou o bem, tudo com comprovação.

Os 50% do patrimônio de afetação podem ser reduzidos?

Podem, em alguns casos. A Justiça tem tratado os 50% como teto, não como regra automática, e há decisões reduzindo a retenção quando o comprador pagou pouco, quando a empresa revendeu a unidade rapidamente ou quando a multa se mostra desproporcional ao dano. O Código Civil, no artigo 413, manda o juiz reduzir a multa manifestamente excessiva, e o Código de Defesa do Consumidor, no artigo 51, anula cláusulas de desvantagem exagerada. Há decisões nos dois sentidos, e o resultado depende do contrato e da prova do prejuízo da empresa.

Contrato assinado antes da lei de 2018

Para quem assinou antes de 28 de dezembro de 2018, vale o entendimento que o STJ havia consolidado: retenção entre 10% e 25% do que foi pago, e devolução imediata do restante, em parcela única, sem esperar o fim da obra. O STJ fixou em recurso repetitivo que a cláusula de devolução parcelada ou só após a conclusão da obra é abusiva. Se a empresa diz que o seu contrato antigo permite reter 50%, ou devolver em 24 vezes, essa cobrança pode ser revisada. Explicamos em multa de rescisão não pode passar de 25%, incluída a corretagem.

Comprei um lote. A conta é outra

No loteamento, a lei de 2018 criou uma regra diferente e perigosa. O artigo 32-A da Lei 6.766/79 permite que a loteadora retenha, somando multa, despesas administrativas e sinal, até 10% do valor atualizado do contrato, e não do que foi pago. Quem pagou pouco pode sair devendo: em um lote de R$ 150 mil com R$ 9 mil pagos, os 10% do contrato são R$ 15 mil, e o comprador não recebe nada. Além disso, a devolução pode ser feita em até 12 parcelas, começando depois de um prazo que depende de o loteamento ter a infraestrutura concluída.

Essa regra tem sido discutida na Justiça com base na desproporção e no Código de Defesa do Consumidor, e há decisões limitando a retenção ao que foi efetivamente pago. Antes de cancelar um contrato de lote, vale conferir se a loteadora cumpriu o prazo de infraestrutura, porque o atraso dela inverte a situação e afasta qualquer retenção. Sobre a notificação obrigatória nessa rescisão, veja a rescisão de contrato de lote depende de notificação pessoal.

Em quanto tempo o dinheiro volta e com que correção

Nos contratos pós-2018 de imóvel na planta, a lei dá 180 dias do distrato, ou 30 dias após o habite-se no patrimônio de afetação. Nos contratos anteriores, a devolução é imediata. O valor volta corrigido pelo mesmo índice que corrigia as parcelas. Se a empresa devolve fora do prazo, incidem juros de mora. Cláusula que prevê devolução sem correção, ou em muitas parcelas, é uma das que a Justiça mais afasta. Os prazos estão detalhados em qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel.

O que fazer antes de assinar o distrato

Não assine o termo de distrato que a empresa apresenta sem conferir a conta. Peça por escrito a planilha com o total pago, corrigido, a retenção aplicada e a base de cálculo, os descontos de corretagem, IPTU, condomínio e fruição, e o prazo de devolução. Compare com os limites acima. Se a conta estiver dentro da lei e o motivo for seu, o distrato amigável costuma ser a melhor saída. Se a retenção passar do limite, a base for o valor do contrato em vez do valor pago, ou a culpa for da empresa, a proposta pode ser recusada e a rescisão discutida na Justiça, com pedido de devolução maior. Termo de distrato com quitação plena dificulta a discussão posterior.

Quando vale procurar um advogado

Vale quando a empresa propõe reter mais de 25% do que você pagou, ou 50% sem demonstrar o patrimônio de afetação, quando a multa é calculada sobre o valor do contrato, quando a devolução é parcelada ou condicionada ao fim da obra, quando a obra atrasou e mesmo assim a empresa quer cobrar multa, e quando o valor pago é alto. Não vale abrir processo quando a retenção está dentro da lei, a culpa é sua e a devolução foi oferecida corrigida e no prazo: nesse caso o distrato amigável resolve, e o escritório orienta a conferir a conta e assinar.

O que a lei e a Justiça dizem

A Lei 13.786/2018 inseriu o artigo 67-A na Lei 4.591/64, com a retenção de até 25%, ou 50% no patrimônio de afetação, e os prazos de devolução, e o artigo 32-A na Lei 6.766/79, com a retenção de até 10% do valor do contrato nos loteamentos. O Código Civil, nos artigos 412 e 413, limita a cláusula penal ao valor da obrigação e manda reduzir a multa excessiva. O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 51, anula cláusulas abusivas. O STJ consolidou a retenção de 10% a 25% para os contratos anteriores à lei, fixou em repetitivo que a devolução deve ser imediata e, no Tema 971, decidiu que a multa contratual prevista só contra o comprador se aplica também contra a empresa que descumpre. A Justiça costuma manter os percentuais da lei quando a culpa é do comprador e afastar a retenção quando a culpa é da empresa; cada caso depende do contrato e da prova.

Perguntas frequentes

Posso desistir do imóvel na planta a qualquer momento?

Pode, mas a desistência por motivo seu permite à empresa reter parte do que foi pago, dentro dos limites da lei. Se a empresa descumpriu o contrato, a rescisão é por culpa dela e você recebe tudo de volta, com correção.

A construtora pode ficar com tudo o que paguei?

Não. Cláusula de perda total é abusiva. O máximo é 25% do que foi pago, ou 50% no patrimônio de afetação, mais a corretagem e descontos comprovados de IPTU, condomínio e fruição. Em lote, o teto é 10% do valor do contrato.

A multa é sobre o valor pago ou sobre o valor do imóvel?

Em imóvel na planta, sobre o que você pagou. Em lote, a lei permite calcular sobre o valor do contrato, o que é discutido na Justiça. Contrato de apartamento que calcula a multa sobre o preço total pode ser revisado.

A devolução pode ser parcelada?

Nos contratos pós-2018 de imóvel na planta, a lei dá até 180 dias para devolver em parcela única. Nos contratos anteriores, a devolução é imediata, conforme o STJ. Em lote, a lei admite até 12 parcelas. Devolução em dezenas de vezes é abusiva.

A obra atrasou. Ainda pago multa se desistir?

Se o atraso passou dos 180 dias de tolerância, a culpa é da empresa e não há multa: você recebe tudo de volta, corrigido, e pode pedir a inversão da multa contratual contra ela. Guarde o contrato, o cronograma e as comunicações sobre a entrega.

Já assinei o distrato com retenção alta. Posso rever?

É mais difícil, mas não impossível, sobretudo quando a retenção ultrapassa o limite legal ou o distrato foi assinado sob pressão, sem a planilha. O prazo e a chance dependem do que está escrito no termo, que precisa ser analisado.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende em todo o Brasil, por WhatsApp e videochamada, rescisão e distrato de contratos de imóvel na planta e de lote. Mande o contrato, os comprovantes de pagamento e a proposta de distrato da empresa, se já houver, e a primeira análise diz quanto pode ser retido, quanto deve voltar e se vale assinar ou discutir.

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