O condomínio pode leiloar meu apartamento por dívida de condomínio, mesmo sendo o único imóvel?

Resposta direta: pode. A dívida de condomínio é uma das exceções em que o imóvel residencial da família pode ser penhorado e levado a leilão, porque a Lei 8.009/1990 libera a penhora para cobrar contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV). O leilão é judicial e o devedor pode parar tudo pagando a dívida atualizada, com custas e honorários, até o bem ser arrematado (art. 826 do CPC).

Este texto faz parte do guia do Rocha Advogados sobre leilão de imóveis.

Como o condomínio chega ao leilão?

A cota de condomínio aprovada em convenção ou assembleia e comprovada por documento é título executivo (art. 784, X, do Código de Processo Civil). Isso permite ao condomínio entrar direto com execução, sem precisar antes de um processo para reconhecer a dívida. O devedor é citado para pagar em 3 dias e, sem pagamento, o próprio apartamento é penhorado.

A multa por atraso é de até 2% sobre o débito, mais correção e juros (art. 1.336, § 1º, do Código Civil). A dívida acompanha o imóvel: quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio (art. 1.345). Por isso o comprador em leilão também olha para essa conta.

Por que o único imóvel não está protegido?

A Lei 8.009/1990 protege o imóvel da família contra penhora, mas o art. 3º, IV, abre exceção para a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. Os tribunais, inclusive o Superior Tribunal de Justiça, aplicam essa exceção à taxa de condomínio, por ser dívida ligada ao próprio imóvel. Na prática, o argumento de bem de família não impede a penhora por condomínio.

Quais regras protegem o devedor no leilão judicial?

Proteção	Regra do CPC
Aviso do leilão com pelo menos 5 dias de antecedência	Art. 889, I
Cônjuge intimado da penhora do imóvel	Art. 842
Lance abaixo do mínimo do edital, ou de 50% da avaliação se não houver mínimo, é preço vil	Art. 891
Pagar tudo antes da arrematação encerra a execução	Art. 826
Prazo de 10 dias para apontar vício depois da arrematação	Art. 903, § 2º

Quando a dívida é pequena perto do valor do apartamento, a venda judicial tende a ser o pior negócio para o devedor. Um acordo de parcelamento com o condomínio, ou a venda do imóvel antes do leilão, costuma preservar mais patrimônio. Veja preço vil no leilão e prazo de desocupação do imóvel arrematado em leilão judicial.

Passo a passo

Pedir ao condomínio a planilha da dívida com multa, juros e honorários.
Ver no processo se o apartamento já foi penhorado e avaliado.
Conferir se a avaliação está próxima do valor de mercado.
Propor acordo por escrito ou levantar o valor para quitar.
Se o leilão for marcado, acompanhar o edital e o lance mínimo.

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Perguntas frequentes

O bem de família protege contra dívida de condomínio?

Não. A Lei 8.009/1990 permite a penhora para cobrar contribuições devidas em função do imóvel (art. 3º, IV), e os tribunais aplicam essa exceção ao condomínio.

Até quando posso pagar para evitar o leilão?

Até o imóvel ser arrematado ou adjudicado, pagando a dívida atualizada com juros, custas e honorários (art. 826 do CPC).

O apartamento pode ser vendido por qualquer preço?

Não. Lance abaixo do mínimo do edital, ou de 50% da avaliação quando não há mínimo, é preço vil e não é aceito (art. 891 do CPC).

A multa do condomínio pode passar de 2%?

Não. O Código Civil limita a multa a 2% do débito (art. 1.336, § 1º).

Fontes consultadas

Código de Processo Civil, arts. 784, X, 826, 842, 889, I, 891 e 903, § 2º; Código Civil, arts. 1.336, § 1º, e 1.345; Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 27 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, conforme o Provimento 205/2021 da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em leilão de imóveis e defesa de quem está perdendo o imóvel. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento presencial em Goiânia e online em todo o Brasil.

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