QUAL É O PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL?
Há pouco dias escrevi sobre o prazo que a pessoa que perdeu um imóvel em leilão extrajudicial, decorrente de falta de pagamento das parcelas desse imóvel, tem para deixar o bem, quando o arrematante ingressar com ação judicial e obter a medida para desocupação.
Naquele texto, ainda, tratei sobre a taxa de ocupação, um valor que quem estava no imóvel deverá pagar ao arrematante (novo proprietário), entre outras questões.
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Embora tudo se trate de leilão, há diferença quando falamos do prazo para desocupação proveniente de um leilão extrajudicial (especialmente o que é oriundo da falta de pagamento das parcelas do imóvel) e o leilão judicial, este último que pode ser decorrente de outros tipos de dívida, como taxas condominiais, por exemplo.
Surgiu, então, o seguinte questionamento: qual seria o prazo para quem perdeu o imóvel em um leilão judicial deixar o referido bem?
Breve histórico de como alguém perde um imóvel em leilão judicial
Antes de irmos ao prazo, é bom entendermos como alguém pode vir perder um imóvel em um leilão judicial.
Como dito anteriormente, o perdimento do imóvel em leilão judicial, geralmente, não é por causa da dívida do imóvel (há meios mais rápidos e efetivos que o credor pode adotar para isso ou para recebimento de seu crédito).
As dívidas que geram esse perdimento, de forma mais comum, são taxas de condomínio, débitos fiscais (IPTU, ITU), entre outros motivos. Eventualmente, dívidas comuns como cheques não pagos, indenizações por atos ilícitos, podem resultar no leilão.
O processo se iniciará com a petição da parte, poderá haver audiência de conciliação, o requerido terá oportunidade de se defender, todos poderão pedir provas que entenderem necessárias. Haverá uma sentença e, não havendo recursos, esta transitará em julgado, isto é, se tornará um título executivo judicial e, tendo condenado o requerido, poderá ser utilizada para lhe cobrar os valores.
Haverá, posteriormente, o início da fase de cumprimento de sentença, com uma petição do autor, agora exequente, pedindo para que o devedor lhe pague. Não havendo pagamento, os bens do devedor serão utilizados para saldar essa dívida.
No caso de um cheque não pago, dívida de condomínio ou IPTU, é possível que se adote um procedimento mais ágil, dispensando sentença, audiências e demais fases do processo, partindo-se para uma ação de execução.
E, entre os seus bens, caso tenha algum imóvel, este também poderá responder pela dívida.
O imóvel será avaliado e, não sendo escolhido outro modo de alienação, o leilão poderá ser feito, preferencialmente na modalidade on-line.
Aparecendo algum interessado e oferecendo um lance maior que o mínimo fixado, este irá arrematar o bem.
Prazo para saída do imóvel arrematado em leilão judicial
Realizada a arrematação, será assinado o auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (art. 903, caput, do Código de Processo Civil).
Passado o prazo de 10 (dez) dias de assinado o auto, será expedida a carta de arrematação (art. 903, § 2º e 3º, do CPC) e expedição do mandado de imissão na posse.
O mandado de imissão na posse é o documento jurídico que possibilita que o arrematante retire o antigo morador do imóvel, inclusive com o apoio da Polícia Militar, caso seja necessário.
E a lei processual civil não estabeleceu um prazo que esse mandado deve ter.
Com base no entendimento do juiz, de acordo com o princípio da razoabilidade, o magistrado poderá fixar o prazo que achar mais adequado para a saída de quem estiver no imóvel, conforme entendimento da Justiça, veja:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ACAO DE COBRANCA. UNIDADE CONDOMINIAL. ARREMATACAO. PRACEAMENTO EM HASTA PUBLICA. IMISSAO NA POSSE DO ARREMATANTE. PRAZO PARA DESOCUPACAO. PRINCIPIO DA RAZOABILIDADE.
1 – SILENTE O EDITAL DE ESTAR O IMOVEL PRACEADO OCUPADO POR TERCEIRO A TITULO DE COMODATO, LOCACAO OU HIPOTESE ASSEMELHADA, ADMISSIVEL A IMISSAO DO ARREMATANTE NA POSSE MEDIANTE SIMPLES MANDADO UMA VEZ EXPEDIDA A CARTA DE ARREMATACAO.
2 – AUSENTE NO ORDENAMENTO JURIDICO DISPOSICAO EXPRESSA DA LEI FIXANDO PRAZO PARA QUE O ARREMATANTE, EM PROCEDIMENTO EXECUTORIO MOVIDO CONTRA DO DEVEDOR POSSA OBTER A IMISSAO DA POSSE DO IMOVEL, ADMITIDA RESISTENCIA DO EXECUTADO, LICITO AO MAGISTRADO ESCUDADO NA EQUIDADE E NO PRINCIPIO DA RAZOABILIDADE ESTABELECER LAPSO TEMPORAL PARA DESOCUPACAO.
3 – RECONHECIDA E EXIGUIDADE DO INTERREGNO DE TEMPO PERMISSIVO, IMPERIOSA SUA DILACAO COM VISTAS AO RESGUARDO DO PRINCIPIO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJGO, AGRAVO DE INSTRUMENTO 81515-5/180, Rel. DES. STENKA I. NETO, 3A CAMARA CIVEL, julgado em 23/02/2010, DJe 536 de 11/03/2010)
Assim, de acordo com cada caso, caberá ao magistrado decidir qual o prazo o ocupante do imóvel deverá sair, sendo comum que esse prazo seja fixado em 30 (trinta) dias, embora não seja uma regra.
Quando se trata de pessoa idosa, com algum problema de saúde ou um ocupante de um imóvel comercial, onde existam máquinas, ferramentas e outros objetos, esse prazo pode ser fixado com uma maior, por exemplo, 60 (sessenta) dias, para que seja possível a transposição dos objetos e/ou de procura de um imóvel novo que atenda as peculiaridades do caso.
Todavia, caberá ao juiz, de acordo com o princípio da razoabilidade, fixar esse prazo de saída.
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Rafael Rocha Filho
