A construtora ou a loteadora vai leiloar o lote ou o apartamento que eu estava pagando: o que diz a lei?

Resposta direta: depende do contrato assinado. Na promessa de compra de lote, a loteadora não leiloa: ela intima para pagar em 30 dias e, sem pagamento, desfaz o contrato e devolve parte do que foi pago (arts. 32 e 32-A da Lei 6.766/1979). Na compra na planta, a comissão de representantes pode leiloar a unidade após 3 parcelas atrasadas (art. 63 da Lei 4.591/1964). Com alienação fiduciária registrada, vale o leilão da Lei 9.514/1997, e o STJ afastou a devolução do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1095).

Este texto faz parte do guia do Rocha Advogados sobre leilão de imóveis e complementa a multa na rescisão do contrato de imóvel.

Como saber qual regra vale para o meu contrato?

A resposta está no próprio contrato e na matrícula. Se a matrícula mostra alienação fiduciária registrada em nome da construtora ou da loteadora, o caminho é o do leilão em cartório. Se não mostra, e o contrato é promessa de compra e venda, a regra é a do desfazimento com devolução.

Quanto a loteadora devolve quando desfaz o contrato?

O art. 32-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.786/2018, manda restituir os valores pagos, corrigidos pelo índice do contrato. Podem ser descontados, entre outros, até 0,75% ao mês do valor do contrato pela fruição do lote, desde a entrega da posse; até 10% do valor atualizado do contrato por multa e despesas administrativas; os encargos de atraso; os impostos e taxas do lote; e a corretagem, se integrada ao preço.

Na compra com a incorporadora, o desfazimento por inadimplência devolve o que foi pago, descontadas a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago (art. 67-A da Lei 4.591/1964). Veja prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel.

E quando há alienação fiduciária registrada?

No Tema 1095 dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, havendo alienação fiduciária registrada e devedor constituído em mora, o desfazimento segue a Lei 9.514/1997, e não a regra de devolução do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. O comprador passa a ter os direitos do devedor fiduciante: intimação para pagar em 15 dias, aviso das datas dos leilões, preferência até o segundo leilão e sobra do leilão. Veja a sobra do leilão de imóvel.

Passo a passo

1. Pedir a matrícula e ver se há alienação fiduciária registrada.
2. Separar o contrato e todos os comprovantes de pagamento.
3. Identificar a regra: Lei 6.766, Lei 4.591 ou Lei 9.514.
4. Calcular a devolução ou a sobra possível em cada cenário.
5. Decidir entre purgar a mora, negociar ou cobrar a devolução.

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Perguntas frequentes

A loteadora pode leiloar o lote atrasado?

Na promessa de compra sem alienação fiduciária, não. A Lei 6.766/1979 prevê intimação e desfazimento do contrato 30 dias depois da mora (art. 32), com devolução (art. 32-A).

Quanto a loteadora pode reter?

Entre outros descontos, até 10% do valor atualizado do contrato por multa e despesas e até 0,75% ao mês pela fruição (art. 32-A da Lei 6.766/1979).

Com alienação fiduciária, vale o Código de Defesa do Consumidor?

Para o desfazimento por inadimplência, o STJ decidiu no Tema 1095 que prevalece a Lei 9.514/1997.

A incorporadora pode leiloar o apartamento na planta?

No regime do art. 63 da Lei 4.591/1964, a comissão de representantes pode leiloar após 3 parcelas atrasadas e 10 dias de aviso, se o contrato prever.

Fontes consultadas

Lei 6.766/1979, arts. 32 e 32-A, incluído pela Lei 13.786/2018; Lei 4.591/1964, arts. 63 e 67-A; Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27; Superior Tribunal de Justiça, Tema 1095 dos recursos repetitivos (REsp 1.891.498/SP, Segunda Seção, 2022).

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 27 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, conforme o Provimento 205/2021 da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em leilão de imóveis e defesa de quem está perdendo o imóvel. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento presencial em Goiânia e online em todo o Brasil.