Meu imóvel vai a leilão pelo Banco do Brasil: o que fazer antes da data?

Resposta direta: antes da data do leilão do Banco do Brasil, o primeiro passo é descobrir qual garantia está na matrícula do imóvel, porque o caminho muda. Se for alienação fiduciária, vale a Lei 9.514/1997; se for hipoteca, desde 2023 o banco também pode leiloar em cartório, pelo art. 9º da Lei 14.711/2023. Nos dois casos o devedor é intimado para pagar em 15 dias e, até o segundo leilão, ainda existem saídas previstas em lei.

Este texto faz parte do guia do Rocha Advogados sobre leilão de imóveis e trata do credor Banco do Brasil. Se o financiamento é da Caixa, veja leilão de imóvel da Caixa: direitos do devedor.

Por que a garantia escrita na matrícula muda tudo?

Quem tem dívida com o Banco do Brasil pode ter assinado dois tipos de garantia sobre o imóvel. Na alienação fiduciária, o imóvel já fica em nome do banco até o fim do contrato e volta para o devedor quando a dívida é quitada. Na hipoteca, o imóvel continua no nome do devedor e serve só de garantia. A certidão de matrícula, pedida no Registro de Imóveis, mostra qual das duas foi registrada, com a data e o número do contrato.

Até 2023, a hipoteca quase sempre exigia processo judicial para chegar ao leilão. O art. 9º da Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias, passou a permitir a execução extrajudicial da hipoteca, também pelo cartório. Quem assinou hipoteca há muitos anos e acha que o banco precisa entrar na Justiça pode se surpreender com uma intimação do Registro de Imóveis.

Quais são os prazos em cada caso?

O que ainda dá para fazer antes do leilão?

Na alienação fiduciária, depois que a propriedade passa para o banco e até o segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para comprar o imóvel de volta pelo valor da dívida somado às despesas, ao ITBI e aos custos do procedimento (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997). Na prática, é a última janela para quem consegue reunir o dinheiro ou um novo financiamento.

Também é preciso conferir se a intimação foi feita na pessoa certa e no endereço certo, e se as datas dos leilões foram comunicadas. Falha nessas etapas é motivo para pedir a suspensão do leilão na Justiça. Veja o banco pode leiloar o imóvel sem intimar o devedor? e como suspender o leilão de imóvel.

Passo a passo para quem recebeu o aviso

1. Pedir a certidão de matrícula atualizada e ver se a garantia é alienação fiduciária ou hipoteca.
2. Separar o contrato, os extratos e a intimação do cartório, com a data de recebimento.
3. Anotar a data do primeiro e do segundo leilão que constam do edital.
4. Calcular o valor da dívida com encargos e comparar com o valor de avaliação do imóvel.
5. Decidir, com o advogado, entre negociar, exercer a preferência ou pedir a suspensão.

Se o leilão já aconteceu e o imóvel foi vendido por mais do que a dívida, a diferença é do devedor. Veja a sobra do leilão de imóvel.

Agendar a análise do meu caso

Perguntas frequentes

O Banco do Brasil pode leiloar imóvel hipotecado sem processo judicial?

Pode, desde a Lei 14.711/2023. O art. 9º permite a execução extrajudicial da hipoteca pelo Registro de Imóveis, com intimação para pagar em 15 dias.

Quanto tempo tenho para pagar depois da intimação?

Quinze dias, tanto na alienação fiduciária (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997) quanto na hipoteca (art. 9º, § 1º, da Lei 14.711/2023).

Posso recomprar o imóvel depois que ele passou para o nome do banco?

Na alienação fiduciária, sim, até o segundo leilão, pagando a dívida, as despesas e o ITBI (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997).

Como sei qual garantia eu assinei?

Pela certidão de matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, que mostra o registro da alienação fiduciária ou da hipoteca.

Fontes consultadas

Lei 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 7º, e 27, caput e §§ 2º-A e 2º-B, com a redação da Lei 14.711/2023; Lei 14.711/2023, art. 9º, §§ 1º a 4º.

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 27 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, conforme o Provimento 205/2021 da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em leilão de imóveis e defesa de quem está perdendo o imóvel. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento presencial em Goiânia e online em todo o Brasil.