Dei minha casa em garantia de empréstimo da empresa e o banco vai leiloar: e agora?

Resposta direta: quem dá a própria casa em garantia de empréstimo da empresa, ou de um parente, é chamado pela lei de terceiro fiduciante. Desde a Lei 14.711/2023, ele tem de ser intimado para pagar em 15 dias e avisado das datas dos leilões, como o devedor (arts. 26 e 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997). Como não é financiamento da moradia, o imóvel pode ser vendido no segundo leilão por metade da avaliação, se o banco aceitar.

Este texto faz parte do guia do Rocha Advogados sobre leilão de imóveis.

O que é terceiro fiduciante?

O art. 22 da Lei 9.514/1997, com a redação da Lei 14.711/2023, diz que a alienação fiduciária pode garantir obrigação própria ou de terceiro. É o caso do sócio que coloca a casa da família para a empresa conseguir capital de giro, do pai que garante o empréstimo do filho, ou do empréstimo com garantia de imóvel (o chamado home equity) contratado para pagar dívidas do negócio.

A lei nova passou a citar o terceiro fiduciante em cada etapa. Ele deve ser intimado junto com o devedor para pagar em 15 dias (art. 26, § 1º), recebe o aviso das datas dos leilões (art. 27, § 2º-A) e pode pagar as parcelas vencidas para salvar o contrato até a averbação da consolidação, quando a lei permite (art. 26-A, § 2º).

Por que o risco é maior do que no financiamento da casa?

O empréstimo da empresa não é financiamento para compra ou construção da moradia do devedor, então não tem a proteção do art. 26-A. No segundo leilão, o banco pode aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º). Se o leilão não cobrir a dívida, o saldo pode continuar sendo cobrado (art. 27, § 5º-A). Veja saldo devedor depois do leilão.

A casa da família não é protegida como bem de família?

A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas abre exceções no art. 3º. Uma delas é a execução de hipoteca sobre o imóvel que o casal ou a entidade familiar ofereceu como garantia real (inciso V). Quando a garantia é alienação fiduciária, o imóvel já foi transferido ao banco em garantia, e a discussão sobre proteção da moradia é mais restrita. Cada caso depende de quem assinou, para que serviu o dinheiro e como a garantia foi registrada. Veja imóvel de alto valor e bem de família.

Passo a passo

1. Pedir a matrícula e o contrato com a cláusula da garantia.
2. Confirmar se você e o cônjuge foram intimados pessoalmente.
3. Levantar a dívida da empresa e o valor de avaliação do imóvel.
4. Ver se a empresa tem como renegociar ou oferecer outra garantia.
5. Se houver falha de intimação ou de aviso, pedir a suspensão antes do leilão.

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Perguntas frequentes

Quem garante a dívida de outra pessoa precisa ser intimado?

Sim. Desde a Lei 14.711/2023, o terceiro fiduciante é intimado para pagar em 15 dias, junto com o devedor (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997).

A casa da família pode ir a leilão por dívida da empresa?

Pode, se foi dada em alienação fiduciária ou hipoteca em garantia daquela dívida, observados os prazos e avisos da Lei 9.514/1997.

O banco pode vender por metade do valor?

No segundo leilão, pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação, porque não se trata de financiamento da moradia (art. 27, § 2º).

Fico devendo se o leilão não cobrir a dívida?

O devedor pode continuar obrigado pelo saldo remanescente (art. 27, § 5º-A).

Fontes consultadas

Lei 9.514/1997, arts. 22, 26, § 1º, 26-A, § 2º, e 27, §§ 2º, 2º-A e 5º-A, com a redação da Lei 14.711/2023; Lei 8.009/1990, art. 3º, V.

Por Rafael Bispo da Rocha, advogado, OAB/GO 33.675. Atualizado em 27 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, conforme o Provimento 205/2021 da OAB.

Rocha Advogados, escritório de advocacia em Goiânia (GO) com atuação em leilão de imóveis e defesa de quem está perdendo o imóvel. Av. D, 419, 4º andar, Setor Marista. Advogados responsáveis: Rafael Bispo da Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087. Atendimento presencial em Goiânia e online em todo o Brasil.