Advogado de Leilão de Imóvel em Vitória

Vitória tem mercado imobiliário caro, com muito financiamento de apartamento em Jardim da Penha, Praia do Canto e na Grande Vitória, e imóveis dados em garantia por empresários do porto, da siderurgia e do comércio. O devedor capixaba típico é a família que atrasou o financiamento e o empresário que alienou o imóvel para capital de giro.

Três perguntas definem a defesa. Você recebeu a intimação pessoalmente, com aviso de recebimento, ou soube por edital? Você foi avisado das datas dos leilões por carta ou por e-mail, como a lei exige desde 2023? O lance mínimo respeitou o valor de avaliação do contrato? Uma resposta negativa a qualquer uma delas abre caminho para suspender ou anular o leilão.

Onde o seu caso é resolvido para quem mora em Vitória

A escolha do tribunal depende de quem é o banco. Financiamento da Caixa Econômica Federal leva a discussão para a Justiça Federal em Vitória, cuja segunda instância é o TRF2. Banco privado, fintech e construtora levam a discussão para o TJES, na comarca de Vitória. Em qualquer dos dois, o pedido de tutela de urgência para suspender o leilão precisa entrar antes da data marcada, com a prova do vício na intimação ou no edital.

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Aparecem muito a consolidação sem intimação pessoal válida, o leilão marcado sem aviso das datas, a arrematação por valor abaixo do mercado e a disputa pela sobra do leilão. A Justiça Federal do Espírito Santo julga as ações contra a Caixa e o TJES as demais, com tutela de urgência quando o vício está documentado.

Antes de qualquer petição: matrícula, intimação e edital

Três documentos decidem. A certidão da matrícula, com todos os registros e averbações, mostra se o procedimento seguiu a lei. O contrato mostra o valor de avaliação para o leilão e o endereço para intimação, inclusive o eletrônico. O edital do leiloeiro mostra as datas, o lance mínimo e se o devedor foi comunicado. Com esses três, o advogado sabe se o caminho é pagar, recomprar, suspender ou anular, e quanto de sobra existe para cobrar.

Pagar, recomprar, vender antes, suspender ou anular?

Pagar as parcelas atrasadas dentro dos 15 dias resolve e mantém o contrato. Depois da consolidação, recomprar pelo valor integral até o segundo leilão preserva o imóvel, e vender por conta própria antes do leilão preserva o patrimônio quando não há como pagar. A suspensão e a anulação do leilão cabem quando a intimação foi inválida, as datas não foram comunicadas ou o lance ficou abaixo do permitido. Depois da arrematação, a sobra do leilão, isto é, o que sobrou depois de descontada a dívida e as despesas, é do devedor.

Perguntas frequentes

Meu imóvel em Vitória vai a leilão. Ainda dá para pagar só o atraso?

Depende da fase. Até o registro da consolidação da propriedade em nome do banco, dá para pagar as parcelas atrasadas e manter o contrato. Depois disso, o STJ entende que a purgação simples acabou, mas a preferência para recomprar pelo valor integral vale até o segundo leilão.

O banco tem de me avisar das datas do leilão?

Sim. Desde 2023 a lei exige que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. A falta desse aviso é fundamento para anular.

Já perdi o imóvel e não sabia de nada. Ainda há o que fazer?

Sim. A anulação da arrematação por falta de intimação válida tem sido reconhecida pela Justiça, e, quando a anulação não é mais possível, o banco responde por perdas e danos. Além disso, a sobra do leilão continua devida. O prazo corre, e a certidão da matrícula é o primeiro passo.

Como o escritório atende quem mora em Vitória

Tudo começa pelo WhatsApp, com o print da intimação, do edital ou da carta do banco, e segue por videochamada. O escritório pede a certidão da matrícula, lê o contrato e o edital, diz com franqueza qual caminho existe na fase em que o caso está e apresenta os valores por escrito antes de qualquer contrato.

Leia também: o guia completo de leilão de imóveis para quem está do lado do devedor e imóvel foi a leilão: o que fazer.

Rafael Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087.