Advogado de Leilão de Imóvel em São Luís

São Luís tem financiamento habitacional concentrado na Caixa, em bairros como Cohama, Turu e Cidade Operária, e renda média baixa, o que faz o atraso virar leilão rápido. O devedor maranhense típico é a família com Minha Casa Minha Vida que perdeu renda, o servidor com a margem estourada e o comerciante que deu o imóvel em garantia.

Desde o julgamento do Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça, a purgação da mora, isto é, o pagamento só das parcelas atrasadas, é possível até o registro da consolidação da propriedade em nome do banco. Depois disso, o devedor ainda tem o direito de preferência para recomprar o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida inteira, e pode discutir a nulidade do procedimento. Saber em qual etapa você está muda tudo.

Onde o seu caso é resolvido para quem mora em São Luís

O leilão de imóvel de quem mora em São Luís passa por três lugares: o cartório de registro de imóveis, onde o banco pede a intimação e registra a consolidação; o leiloeiro, que publica o edital; e a Justiça, que é onde se discute a validade de tudo isso. Contra a Caixa, a Justiça é a Federal, com recurso ao TRF1; contra os demais credores, é o TJMA. O atendimento é feito à distância e as audiências são em regra virtuais.

O que mais aparece por aqui

O que mais aparece em São Luís é o leilão de imóvel da Caixa com intimação por edital, o imóvel arrematado por valor muito abaixo do mercado e a ordem de desocupação. A Justiça Federal do Maranhão julga as ações contra a Caixa e a Justiça Estadual as demais, e o atendimento é feito à distância.

O que fazer nos primeiros dias

A sequência que funciona é esta: pedir a certidão atualizada da matrícula no cartório, porque é nela que aparece a intimação, a consolidação e o leilão; conferir se a intimação foi pessoal, com aviso de recebimento, ou por edital sem as tentativas exigidas; conferir se as datas dos leilões foram comunicadas por carta ou por e-mail; comparar o lance mínimo com o valor de avaliação do contrato. Cada vício documentado é um fundamento para suspender ou anular.

Pagar, recomprar, vender antes, suspender ou anular?

Existem quatro ferramentas e a fase define qual usar. A purgação da mora, até a consolidação. A preferência de recompra, até o segundo leilão. A ação de nulidade, com tutela de urgência, quando há vício na intimação, no edital ou no preço, antes ou depois da arrematação. E a cobrança da sobra, com a prestação de contas do banco, depois do leilão. A venda direta do imóvel antes do leilão, com o consentimento do banco, costuma ser o melhor negócio quando não há vício e não há como pagar.

Perguntas frequentes

Não recebi a intimação do cartório. O leilão é válido?

A intimação tem de ser pessoal, com aviso de recebimento, e o edital só pode ser usado depois das tentativas exigidas. Intimação inválida é o vício mais comum e fundamenta a suspensão do leilão ou a anulação da arrematação.

Quanto tempo tenho para sair do imóvel depois do leilão?

A lei prevê prazo curto para a desocupação e taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel a partir da consolidação. Quando há vício no procedimento, o pedido de anulação pode suspender a desocupação enquanto a ação corre.

Já perdi o imóvel e não sabia de nada. Ainda há o que fazer?

Sim. A anulação da arrematação por falta de intimação válida tem sido reconhecida pela Justiça, e, quando a anulação não é mais possível, o banco responde por perdas e danos. Além disso, a sobra do leilão continua devida. O prazo corre, e a certidão da matrícula é o primeiro passo.

Como o escritório atende quem mora em São Luís

O contato inicial é por WhatsApp e a análise segue por vídeo, com os documentos enviados pelo celular. Antes de qualquer contrato, o escritório confere em que fase o leilão está, se a intimação foi válida e se há sobra a receber. Para quem mora em São Luís, o processo corre na Justiça Federal ou no tribunal estadual, conforme o credor.

Leia também: o guia completo de leilão de imóveis para quem está do lado do devedor e imóvel foi a leilão: o que fazer.

Rafael Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087.