Advogado de Leilão de Imóvel em São Paulo

São Paulo tem o maior estoque de financiamentos imobiliários do país e, por consequência, o maior número de leilões extrajudiciais por alienação fiduciária. O devedor paulistano que chega ao escritório é o comprador de apartamento na planta que atrasou depois da entrega das chaves, a família com financiamento da Caixa que perdeu renda e o pequeno empresário que deu o imóvel em garantia de empréstimo da empresa.

Há uma diferença prática entre quem ainda não foi intimado, quem tem os 15 dias correndo, quem já viu a propriedade consolidada e quem já teve o imóvel arrematado. No primeiro e no segundo caso, pagar ou negociar ainda resolve. No terceiro, entram a preferência e a nulidade. No quarto, a discussão passa a ser a anulação da arrematação, a sobra do leilão e o prazo de desocupação. Nenhuma dessas fases fecha todas as portas.

Onde o seu caso é resolvido para quem mora em São Paulo

O leilão de imóvel de quem mora em São Paulo passa por três lugares: o cartório de registro de imóveis, onde o banco pede a intimação e registra a consolidação; o leiloeiro, que publica o edital; e a Justiça, que é onde se discute a validade de tudo isso. Contra a Caixa, a Justiça é a Federal, com recurso ao TRF3; contra os demais credores, é o TJSP. O atendimento é feito à distância e as audiências são em regra virtuais.

O que mais aparece por aqui

O que mais aparece em São Paulo é a intimação do cartório de registro de imóveis que a pessoa não recebeu ou recebeu por edital, o leilão marcado sem aviso das datas, o lance abaixo do valor de mercado e a cobrança de taxa de ocupação depois da arrematação. Os cartórios da capital são rápidos na consolidação, e o prazo de 15 dias para purgar a mora costuma passar antes de o devedor entender o que está acontecendo.

Antes de qualquer petição: matrícula, intimação e edital

Três documentos decidem. A certidão da matrícula, com todos os registros e averbações, mostra se o procedimento seguiu a lei. O contrato mostra o valor de avaliação para o leilão e o endereço para intimação, inclusive o eletrônico. O edital do leiloeiro mostra as datas, o lance mínimo e se o devedor foi comunicado. Com esses três, o advogado sabe se o caminho é pagar, recomprar, suspender ou anular, e quanto de sobra existe para cobrar.

Pagar, recomprar, vender antes, suspender ou anular?

Na prática, a defesa se decide pela intimação. Quando ela foi pessoal e válida, o caminho é econômico: pagar, recomprar ou vender antes do leilão. Quando foi por edital sem as tentativas exigidas, ou quando as datas dos leilões não foram comunicadas, o caminho é judicial: suspensão do leilão ou anulação da arrematação, com o imóvel voltando ao devedor ou o banco respondendo por perdas e danos. Em qualquer caso, a sobra do leilão precisa ser prestada em contas.

Perguntas frequentes

Meu imóvel em São Paulo vai a leilão. Ainda dá para pagar só o atraso?

Depende da fase. Até o registro da consolidação da propriedade em nome do banco, dá para pagar as parcelas atrasadas e manter o contrato. Depois disso, o STJ entende que a purgação simples acabou, mas a preferência para recomprar pelo valor integral vale até o segundo leilão.

O financiamento é da Caixa. Onde entro com a ação?

Na Justiça Federal da sua cidade, porque a Caixa é empresa pública federal. Contra banco privado, construtora ou fintech, a ação corre na Justiça Estadual. Em qualquer caso, o pedido de urgência precisa entrar antes da data do leilão.

Quanto tempo tenho para sair do imóvel depois do leilão?

A lei prevê prazo curto para a desocupação e taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel a partir da consolidação. Quando há vício no procedimento, o pedido de anulação pode suspender a desocupação enquanto a ação corre.

Como o escritório atende quem mora em São Paulo

Tudo começa pelo WhatsApp, com o print da intimação, do edital ou da carta do banco, e segue por videochamada. O escritório pede a certidão da matrícula, lê o contrato e o edital, diz com franqueza qual caminho existe na fase em que o caso está e apresenta os valores por escrito antes de qualquer contrato.

Leia também: o guia completo de leilão de imóveis para quem está do lado do devedor e imóvel foi a leilão: o que fazer.

Rafael Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087.