Advogado de Leilão de Imóvel em Florianópolis

Florianópolis tem um dos mercados imobiliários mais caros do país, com muito financiamento de apartamento e casa no Norte da Ilha, em Campeche e no Continente, e imóveis dados em garantia por empresários de tecnologia e turismo. O TRF4 tem jurisprudência consolidada sobre intimação do devedor. O devedor catarinense típico é o profissional que perdeu renda e atrasou o financiamento e o empresário que alienou o imóvel.

Três perguntas definem a defesa. Você recebeu a intimação pessoalmente, com aviso de recebimento, ou soube por edital? Você foi avisado das datas dos leilões por carta ou por e-mail, como a lei exige desde 2023? O lance mínimo respeitou o valor de avaliação do contrato? Uma resposta negativa a qualquer uma delas abre caminho para suspender ou anular o leilão.

Onde o seu caso é resolvido para quem mora em Florianópolis

O leilão de imóvel de quem mora em Florianópolis passa por três lugares: o cartório de registro de imóveis, onde o banco pede a intimação e registra a consolidação; o leiloeiro, que publica o edital; e a Justiça, que é onde se discute a validade de tudo isso. Contra a Caixa, a Justiça é a Federal, com recurso ao TRF4; contra os demais credores, é o TJSC. O atendimento é feito à distância e as audiências são em regra virtuais.

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Aparecem muito a consolidação sem intimação pessoal válida, o leilão de imóvel de alto valor marcado sem aviso das datas e a arrematação por valor muito abaixo do mercado, com sobra que o banco demora a devolver. A Justiça Federal de Santa Catarina julga as ações contra a Caixa e o TJSC as demais.

A ordem certa das providências

Primeiro, parar de negociar por telefone e pedir tudo por escrito: proposta de renegociação, saldo devedor, datas dos leilões. Segundo, a certidão da matrícula, no mesmo dia. Terceiro, a análise da intimação e do edital, porque é neles que está o vício mais comum. Quarto, se o leilão está marcado, o pedido de tutela de urgência com a prova do vício. Se o imóvel já foi arrematado, o pedido de anulação e a cobrança da sobra. A venda direta antes do leilão é a alternativa quando não há vício.

Pagar, recomprar, vender antes, suspender ou anular?

Existem quatro ferramentas e a fase define qual usar. A purgação da mora, até a consolidação. A preferência de recompra, até o segundo leilão. A ação de nulidade, com tutela de urgência, quando há vício na intimação, no edital ou no preço, antes ou depois da arrematação. E a cobrança da sobra, com a prestação de contas do banco, depois do leilão. A venda direta do imóvel antes do leilão, com o consentimento do banco, costuma ser o melhor negócio quando não há vício e não há como pagar.

Perguntas frequentes

O banco tem de me avisar das datas do leilão?

Sim. Desde 2023 a lei exige que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. A falta desse aviso é fundamento para anular.

O imóvel foi arrematado por valor muito abaixo do mercado. Posso fazer algo?

No primeiro leilão o lance mínimo é o valor de avaliação do contrato; no segundo, o valor da dívida e despesas. Lance abaixo do permitido e ausência de intimação sustentam a anulação, e a sobra do leilão precisa ser prestada em contas e devolvida.

O contrato é antigo, de antes de 2023. As regras mudaram?

A Lei 14.711/2023 mudou pontos do procedimento, como a comunicação eletrônica das datas dos leilões e o que acontece com o saldo depois do segundo leilão sem lance. Contratos anteriores e posteriores têm regras diferentes em alguns pontos, e a data do contrato é uma das primeiras coisas que o advogado confere.

Como o escritório atende quem mora em Florianópolis

Tudo começa pelo WhatsApp, com o print da intimação, do edital ou da carta do banco, e segue por videochamada. O escritório pede a certidão da matrícula, lê o contrato e o edital, diz com franqueza qual caminho existe na fase em que o caso está e apresenta os valores por escrito antes de qualquer contrato.

Leia também: o guia completo de leilão de imóveis para quem está do lado do devedor e imóvel foi a leilão: o que fazer.

Rafael Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087.