Advogado de Leilão de Imóvel no Rio de Janeiro

No Rio, o leilão de imóvel atinge sobretudo apartamentos financiados pela Caixa e por bancos privados na Zona Norte, na Baixada e na Zona Oeste, além de imóveis dados em garantia de empréstimo empresarial. O devedor carioca típico é o servidor que perdeu renda com a crise do estado, a família que financiou pelo Minha Casa Minha Vida e o comerciante que alienou o imóvel para capital de giro.

Desde o julgamento do Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça, a purgação da mora, isto é, o pagamento só das parcelas atrasadas, é possível até o registro da consolidação da propriedade em nome do banco. Depois disso, o devedor ainda tem o direito de preferência para recomprar o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida inteira, e pode discutir a nulidade do procedimento. Saber em qual etapa você está muda tudo.

Onde o seu caso é resolvido para quem mora no Rio de Janeiro

A escolha do tribunal depende de quem é o banco. Financiamento da Caixa Econômica Federal leva a discussão para a Justiça Federal no Rio de Janeiro, cuja segunda instância é o TRF2. Banco privado, fintech e construtora levam a discussão para o TJRJ, na comarca de Rio de Janeiro. Em qualquer dos dois, o pedido de tutela de urgência para suspender o leilão precisa entrar antes da data marcada, com a prova do vício na intimação ou no edital.

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Aparecem muito a intimação frustrada por mudança de endereço, o leilão de imóvel da Caixa com edital genérico, a arrematação por valor abaixo da avaliação e a disputa pela sobra do leilão que o banco não devolve. A Justiça Federal do Rio julga as ações contra a Caixa, e a Justiça Estadual as demais, com tutela de urgência para suspender o leilão quando há vício na intimação.

A ordem certa das providências

Primeiro, parar de negociar por telefone e pedir tudo por escrito: proposta de renegociação, saldo devedor, datas dos leilões. Segundo, a certidão da matrícula, no mesmo dia. Terceiro, a análise da intimação e do edital, porque é neles que está o vício mais comum. Quarto, se o leilão está marcado, o pedido de tutela de urgência com a prova do vício. Se o imóvel já foi arrematado, o pedido de anulação e a cobrança da sobra. A venda direta antes do leilão é a alternativa quando não há vício.

Pagar, recomprar, vender antes, suspender ou anular?

Pense em ordem de urgência. Se o leilão está marcado, o primeiro ato é o pedido de suspensão, com a prova do vício, antes da data. Se a propriedade acabou de ser consolidada, a preferência de recompra e a venda direta são as saídas. Se os 15 dias ainda correm, a negociação do atraso por escrito preserva o contrato. Se o imóvel já foi arrematado, a anulação por vício e a sobra do leilão são o que resta, e ambas valem dinheiro.

Perguntas frequentes

Não recebi a intimação do cartório. O leilão é válido?

A intimação tem de ser pessoal, com aviso de recebimento, e o edital só pode ser usado depois das tentativas exigidas. Intimação inválida é o vício mais comum e fundamenta a suspensão do leilão ou a anulação da arrematação.

O contrato é antigo, de antes de 2023. As regras mudaram?

A Lei 14.711/2023 mudou pontos do procedimento, como a comunicação eletrônica das datas dos leilões e o que acontece com o saldo depois do segundo leilão sem lance. Contratos anteriores e posteriores têm regras diferentes em alguns pontos, e a data do contrato é uma das primeiras coisas que o advogado confere.

Bem de família protege contra o leilão de alienação fiduciária?

Não. O imóvel dado em alienação fiduciária foi oferecido em garantia pelo próprio devedor, e a proteção do bem de família não impede a consolidação e o leilão. A defesa está no cumprimento das regras do procedimento, não na impenhorabilidade.

Como o escritório atende quem mora no Rio de Janeiro

O atendimento é feito por vídeo e WhatsApp, com envio digital da certidão da matrícula, do contrato e do edital, sem viagem a Goiânia. Quando o leilão está marcado, o pedido de suspensão sai em regime de urgência, e a ação corre na Justiça Federal ou Estadual da sua cidade conforme o banco.

Leia também: o guia completo de leilão de imóveis para quem está do lado do devedor e imóvel foi a leilão: o que fazer.

Rafael Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087.