Advogado de Leilão de Imóvel em Fortaleza
Fortaleza tem forte financiamento habitacional pela Caixa, muito imóvel na planta na região da Beira-Mar e do Cocó, e um mercado de empréstimo com garantia de imóvel que cresceu com as fintechs. O devedor cearense típico é a família com Minha Casa Minha Vida que atrasou, o comerciante que alienou o imóvel para o negócio e o herdeiro que descobriu o leilão de imóvel do pai.
O leilão extrajudicial por alienação fiduciária é rápido: intimação do cartório com 15 dias para pagar as parcelas atrasadas, consolidação da propriedade em nome do banco, dois leilões em prazo curto e ordem de desocupação. Cada uma dessas etapas tem uma regra que o banco precisa cumprir, e é no descumprimento delas que está a defesa. O momento em que o devedor procura o advogado define quais ferramentas ainda estão disponíveis.
Onde o seu caso é resolvido para quem mora em Fortaleza
Quem mora em Fortaleza tem dois caminhos conforme o credor. Se o financiamento é da Caixa, a ação para suspender ou anular o leilão corre na Justiça Federal em Fortaleza, com recurso ao TRF5. Se o credor é banco privado, construtora ou fintech, a ação corre no TJCE, na comarca de Fortaleza. O procedimento do leilão em si passa pelo cartório de registro de imóveis onde a matrícula está, e é lá que se confere se a intimação foi válida.
O que mais aparece por aqui
O que mais aparece em Fortaleza é o leilão de imóvel financiado pela Caixa, com intimação por edital, e o imóvel dado em garantia de empréstimo de fintech com juros altos. A ação contra a Caixa corre na Justiça Federal do Ceará, e a Justiça Estadual julga os leilões de bancos privados e de construtoras, com tutela de urgência quando o vício é documentado.
O que fazer nos primeiros dias
A sequência que funciona é esta: pedir a certidão atualizada da matrícula no cartório, porque é nela que aparece a intimação, a consolidação e o leilão; conferir se a intimação foi pessoal, com aviso de recebimento, ou por edital sem as tentativas exigidas; conferir se as datas dos leilões foram comunicadas por carta ou por e-mail; comparar o lance mínimo com o valor de avaliação do contrato. Cada vício documentado é um fundamento para suspender ou anular.
Pagar, recomprar, vender antes, suspender ou anular?
Pagar as parcelas atrasadas dentro dos 15 dias resolve e mantém o contrato. Depois da consolidação, recomprar pelo valor integral até o segundo leilão preserva o imóvel, e vender por conta própria antes do leilão preserva o patrimônio quando não há como pagar. A suspensão e a anulação do leilão cabem quando a intimação foi inválida, as datas não foram comunicadas ou o lance ficou abaixo do permitido. Depois da arrematação, a sobra do leilão, isto é, o que sobrou depois de descontada a dívida e as despesas, é do devedor.
Perguntas frequentes
O banco tem de me avisar das datas do leilão?
Sim. Desde 2023 a lei exige que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. A falta desse aviso é fundamento para anular.
O que é a sobra do leilão e como recebo?
É o que resta depois de descontar da arrematação a dívida, os encargos e as despesas do leilão. O banco tem de prestar contas e devolver em até cinco dias. Muitos devedores não sabem que têm esse valor a receber e o escritório cobra judicialmente quando o banco não presta contas.
Já perdi o imóvel e não sabia de nada. Ainda há o que fazer?
Sim. A anulação da arrematação por falta de intimação válida tem sido reconhecida pela Justiça, e, quando a anulação não é mais possível, o banco responde por perdas e danos. Além disso, a sobra do leilão continua devida. O prazo corre, e a certidão da matrícula é o primeiro passo.
Como o escritório atende quem mora em Fortaleza
Quem mora em Fortaleza não precisa se deslocar: a análise é feita por mensagem e vídeo, a ação corre na Justiça da própria cidade e as audiências são em regra por videoconferência. O primeiro atendimento inclui a conferência da fase do procedimento e do prazo que ainda está aberto.
Leia também: o guia completo de leilão de imóveis para quem está do lado do devedor e imóvel foi a leilão: o que fazer.
Rafael Rocha, OAB/GO 33.675, e Ivenise Uchôa de Almeida Rocha, OAB/GO 59.087.