Comissão de corretagem no Minha Casa Minha Vida: quando cabe devolução

Você comprou um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida e, na hora de assinar, apareceu um valor à parte de “corretagem” ou “assessoria”, pago em boletos separados ou descontado do subsídio. Ou descobriu depois, no extrato, que pagou milhares de reais que não estavam no anúncio. Esta página explica quando essa cobrança é permitida, quando é abusiva, quanto pode ser devolvido, em que prazo e como agir.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

Por que a comissão é cobrada do comprador

Em tese, quem contrata o corretor paga a comissão, e quem contrata é a construtora, que monta o estande e coloca a equipe de vendas para vender o seu produto. Na prática, o mercado inverteu a lógica: a construtora fixa o preço do imóvel e, por fora, cobra do comprador a comissão do corretor, que costuma variar entre 4% e 6% do valor, mais valores menores a título de assessoria. No Minha Casa Minha Vida, em que o preço é limitado e parte é subsidiada, essa cobrança pesa ainda mais, porque sai do bolso de quem tem menos margem.

O que o STJ decidiu no Tema 938 e no Tema 960

Em 2016, no Tema 938, o Superior Tribunal de Justiça definiu duas coisas. A primeira: é válida a cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem, desde que ele tenha sido informado previamente do preço total do imóvel com destaque para o valor da comissão. A segunda: a taxa SATI, cobrada como assessoria técnico-imobiliária ou nomes parecidos, é abusiva em qualquer situação e deve ser devolvida. O tribunal também fixou o prazo de três anos para pedir a devolução, contado de cada pagamento.

Em 2018, no Tema 960, o STJ aplicou a mesma regra ao Minha Casa Minha Vida, com uma exceção importante: na faixa 1 do programa a corretagem não pode ser transferida ao comprador. Nas demais faixas, a cobrança é válida se o comprador foi informado antes, com clareza, do preço total e da comissão. Esse é o ponto que muda a análise de cada caso: o que importa não é só a faixa, mas se a informação foi dada antes da assinatura e de forma destacada.

Como saber se a cobrança no meu caso foi abusiva?

Comece pela faixa. Se o seu imóvel foi comprado na faixa 1, das famílias de menor renda, a cobrança da corretagem não é permitida, e a devolução é o caminho. Nas outras faixas, olhe o anúncio, a proposta, a simulação e o contrato. Se o valor da corretagem aparece destacado antes da assinatura, com o preço total somado, a Justiça tende a manter a cobrança. Se a comissão só apareceu no dia da assinatura, se foi cobrada em recibos separados sem constar do contrato, se o anúncio dizia um preço e você pagou outro, ou se o corretor foi imposto pela construtora sem que você tenha escolhido nada, o dever de informação foi descumprido e a cláusula deixa de valer. E se, junto com a corretagem, cobraram “assessoria”, “SATI”, “análise de crédito” ou “taxa de contrato”, esses valores são devolvidos independentemente do resto. A prova é documental: recibos, boletos, comprovantes de Pix ou transferência e o contrato completo.

Quando não dá, dito com honestidade

Quem comprou nas faixas 2, 3 ou 4 e recebeu antes a informação clara do preço total com a comissão destacada, e assinou ciente, dificilmente terá o valor de volta, porque o STJ considera essa cláusula válida. Também não há devolução quando o comprador contratou por conta própria um corretor para procurar o imóvel, porque nesse caso o serviço foi mesmo prestado a ele. E quem pagou há mais de três anos corre o risco de ver o pedido barrado pela prescrição, embora existam discussões sobre o termo inicial.

O que fazer agora e o que guardar

Reúna o contrato de compra e venda ou o contrato com a Caixa, a proposta ou ficha de reserva, o anúncio ou material publicitário, se ainda tiver, os recibos e comprovantes de pagamento da corretagem e de qualquer taxa, e mensagens trocadas com o corretor ou o estande. O extrato do subsídio e do financiamento também ajuda, porque em alguns casos a comissão foi descontada de valores do próprio programa.

Com esses documentos, o pedido de devolução costuma correr no Juizado Especial Cível quando o valor não passa de quarenta salários mínimos, sem custas na primeira fase, e a ação é contra a construtora ou incorporadora e, conforme o caso, contra a imobiliária que recebeu o dinheiro. Vale tentar antes uma reclamação por escrito na empresa e no consumidor.gov.br, que às vezes resolve e, quando não resolve, vira prova.

Quanto pode ser devolvido e em que prazo

A devolução é do valor pago, com correção monetária desde cada pagamento e juros. A devolução em dobro, prevista no Código de Defesa do Consumidor, depende de a cobrança ter sido contrária à boa-fé; a Justiça reconhece em alguns casos e nega em outros, e a regra do STJ para cobranças mais recentes tornou o dobro mais frequente. O prazo para pedir é de três anos a partir do pagamento, conforme o Tema 938. Se o contrato foi desfeito por culpa da empresa, como atraso na obra, a corretagem entra na devolução integral, tema explicado em empresa culpada pela rescisão deve devolver a comissão de corretagem. Se foi o comprador quem desistiu, a corretagem pode ficar retida, dentro do limite da multa, como tratamos em multa na rescisão não pode passar de 25% incluída a corretagem.

Quanto custa e como funciona o atendimento

No Juizado não há custas iniciais, e fora dele a gratuidade da justiça pode ser pedida por quem não tem como pagar sem prejuízo do sustento, o que é comum entre beneficiários do programa. Os honorários são combinados por contrato, em regra com parte vinculada ao que for recuperado. O escritório não promete resultado, porque a análise depende de como a informação foi dada antes da assinatura.

O que a lei e a Justiça dizem

A base está no Código de Defesa do Consumidor, artigo 6º, inciso III, que garante a informação clara sobre preço, artigo 39, que proíbe a venda casada, artigo 42, sobre a devolução do indébito, e artigo 51, sobre cláusulas abusivas. No STJ, os Temas 938 e 960 fixaram as regras sobre corretagem, SATI, prazo e Minha Casa Minha Vida. A Lei 14.620/2023, que reorganizou o programa, não alterou esse entendimento. O Código Civil, artigo 722 e seguintes, trata do contrato de corretagem e de quem deve a comissão.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando o imóvel é da faixa 1, quando a corretagem apareceu de surpresa na assinatura, quando há SATI ou taxas de assessoria, quando o contrato foi desfeito por culpa da construtora ou quando o valor pago é relevante para o seu orçamento. Não vale a pena quando a comissão foi informada antes, com destaque, e você a aceitou em faixa fora da 1, nem para valores muito pequenos, em que a reclamação administrativa resolve melhor. Outros abusos na compra de imóvel estão reunidos na página de direito imobiliário e na de direito do consumidor.

Perguntas frequentes

É legal cobrar comissão de corretagem no Minha Casa Minha Vida?

Na faixa 1, não. Nas demais faixas, o STJ considera válida a cobrança do comprador desde que ele tenha sido informado antes do preço total do imóvel com o valor da comissão destacado. Sem essa informação prévia e clara, a cobrança é abusiva e pode ser devolvida.

Quem deve pagar a comissão do corretor na compra de imóvel na planta?

Pela regra geral, quem contrata o corretor, normalmente a construtora. O STJ admite que o contrato transfira o pagamento ao comprador, mas só com informação prévia e destacada. Cobrança surpresa, em recibo separado ou sem constar do contrato, descumpre o dever de informação.

Qual é o prazo para pedir a devolução da corretagem?

Três anos, contados de cada pagamento, conforme o Tema 938 do STJ. Quem pagou em parcelas conta o prazo de cada parcela. Depois disso, o pedido corre risco de prescrição, embora existam discussões sobre o início da contagem em alguns casos.

O que é a taxa SATI e ela pode ser cobrada?

SATI é a chamada assessoria técnico-imobiliária, cobrada junto com a corretagem para “análise de contrato” ou “assessoria jurídica”. O STJ decidiu que ela é abusiva em qualquer situação, porque não corresponde a serviço prestado ao comprador, e o valor deve ser devolvido.

A devolução da corretagem é em dobro?

Nem sempre. A devolução simples, com correção e juros, é a regra. O dobro, previsto no artigo 42 do CDC, depende de a cobrança ter contrariado a boa-fé, e a Justiça decide caso a caso. Para cobranças mais recentes, o STJ tornou o dobro mais frequente.

Se eu desistir do imóvel, a corretagem volta?

Em regra não, quando a desistência é do comprador: a comissão remunera um serviço já prestado e pode ficar retida, dentro do limite de retenção da lei. Quando a rescisão é por culpa da construtora, como atraso na obra, a devolução é integral e inclui a corretagem.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende compradores do Minha Casa Minha Vida em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie o contrato, os recibos da corretagem e a proposta, que a análise inicial é feita por mensagem e por videochamada, e já dá para dizer se cabe pedir a devolução.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).