Sobra do leilão de imóvel: o dinheiro que pode ser seu

Quem perde um imóvel em leilão costuma virar a página achando que
ficou apenas o prejuízo. Mas existe um direito que a maioria dos
devedores desconhece — e que os bancos não fazem questão de divulgar:
se o imóvel foi arrematado por valor maior que a dívida, a
diferença pertence a você.

O que diz a lei

O art. 27, §4º, da Lei 9.514/97 é direto: realizado o leilão, do
valor da arrematação se descontam a dívida, os encargos e as despesas —
e o saldo remanescente é entregue ao devedor. É a
consequência lógica do sistema: a garantia serve para quitar a dívida,
não para o credor lucrar com o patrimônio alheio.

Exemplo com números redondos: imóvel arrematado por
R$ 400 mil; dívida atualizada de R$ 250 mil; despesas legítimas de R$ 30
mil. Sobra do devedor: R$ 120 mil. Você conferiu essa
conta no seu leilão?

Por que quase ninguém recebe

• Desinformação: o devedor não sabe que o direito
  existe e não procura;
• Inércia do credor: não há interesse comercial em
  correr atrás do devedor para devolver dinheiro;
• Contas opacas: o cálculo da dívida e —
  principalmente — das “despesas” às vezes vem inflado: comissões, taxas e
  encargos lançados de forma genérica. Cada real a mais nas despesas é um
  real a menos na sua sobra.

Como descobrir se há
sobra no seu caso

1. Levante o valor da arrematação — consta do auto de
   arrematação e costuma estar no site do leiloeiro;
2. Obtenha o demonstrativo da dívida na data do leilão
   (você tem direito à prestação de contas do
   credor);
3. Confira as despesas lançadas: o que é legítimo
   (leiloeiro, ITBI da consolidação, publicações) e o que é
   questionável;
4. Compare: arrematação − (dívida + despesas
   legítimas) = a sua sobra.

Se o banco não apresenta as contas ou apresenta números
inconsistentes, o caminho é a cobrança — extrajudicial e, se preciso,
judicial, inclusive com pedido de prestação de contas.

Prazos: não deixe o direito
dormir

Como toda pretensão patrimonial, a cobrança da sobra se sujeita a
prazos de prescrição — e a contagem e o enquadramento variam conforme o
caso concreto. A regra prática é uma só: quanto antes você
verificar, melhor. Leilões de anos recentes merecem atenção
imediata.

E se o imóvel foi
vendido “barato demais”?

Questão diferente da sobra é o preço da arrematação.
A lei fixa pisos para o leilão — no 2º leilão, o lance deve ao menos
cobrir a dívida e as despesas. Arrematações abaixo do piso legal, ou por
valores brutalmente discrepantes do mercado, podem ser questionadas
judicialmente, conforme as circunstâncias. São análises que caminham
juntas: a mesma documentação que revela a sobra revela também eventual
vício do leilão.

Conclusão

Se o seu imóvel foi leiloado — ontem ou há alguns anos — vale a pena
fazer duas verificações que cabem numa análise só: o leilão foi
regular? e a conta fecha a seu favor? Documentos em mãos
(matrícula, auto de arrematação, demonstrativo da dívida), a resposta
sai rápido.

Rafael Rocha — OAB/GO 33.675. Conteúdo informativo; cada caso
exige análise individual.

Leia também: Leilão
de imóveis: o guia definitivo do devedor · Imóvel
arrematado: prazos da desocupação e como negociar uma saída
digna