Posso alugar meu imóvel financiado?

A dúvida aparece quando a vida muda antes de o financiamento acabar: transferência de emprego, casamento, separação, um imóvel maior, ou simplesmente a conta de que o aluguel ajudaria a pagar a parcela. Nesta página explico o que o seu contrato provavelmente diz, a diferença entre o financiamento comum e o Minha Casa Minha Vida, o que acontece com o inquilino se você atrasar e o imóvel for a leilão, o risco de o banco vencer a dívida antecipadamente e como fazer o aluguel de forma segura, com o contrato certo.

Em 30 segundos: o seu contrato e o que muda

O que a alienação fiduciária muda no aluguel

Quando você financia um imóvel, a propriedade fica em nome do banco até a quitação, e você tem a posse direta, com o direito de usar o imóvel e de se tornar dono ao pagar a última parcela. Usar inclui alugar. A Lei 9.514/97, que regula esse tipo de garantia, não proíbe a locação em nenhum artigo. O que ela faz, no artigo 27, § 7º, é dizer o que acontece com o inquilino se o imóvel for a leilão: a locação pode ser denunciada com prazo de 30 dias para desocupação, salvo se o banco tiver concordado por escrito com o aluguel.

Esse detalhe explica por que os contratos de financiamento trazem uma cláusula sobre locação e por que vale a pena pedir a anuência do banco. Com a anuência escrita, o contrato de aluguel sobrevive ao leilão e o inquilino fica protegido. Sem ela, o inquilino corre o risco de ser retirado em 30 dias, e você responde perante ele pelo contrato interrompido. Muitos bancos concedem a anuência por simples pedido, sem custo, quando o financiamento está em dia.

E o Minha Casa Minha Vida?

Aqui a regra é diferente porque o programa existe para garantir moradia, não renda. Nas faixas que recebem subsídio do governo, o contrato exige que o imóvel seja a residência da família durante o financiamento, e o aluguel é tratado como descumprimento: a Caixa pode considerar a dívida vencida antecipadamente, cobrar o saldo devedor de uma vez e exigir a devolução do subsídio. Nas faixas sem subsídio, o contrato costuma ser mais parecido com o financiamento comum, mas a cláusula de destinação residencial precisa ser lida antes de qualquer decisão.

Existe uma saída para quem realmente precisa sair do imóvel: a transferência de emprego para outra cidade, o tratamento de saúde prolongado em outro lugar e situações semelhantes costumam ser aceitas pela Caixa mediante pedido formal, com documentos. O que não dá certo é alugar sem avisar e contar com a sorte. Vizinhos, síndico e a própria vistoria do banco denunciam, e o problema aparece depois, na pior hora.

O que acontece se eu alugar e atrasar o financiamento

O aluguel não protege o imóvel contra o leilão, e o inquilino é quem mais sofre. Se você atrasa as parcelas, o banco intima você no cartório para pagar em 15 dias e, sem pagamento, consolida a propriedade e leiloa. O inquilino recebe então a denúncia do contrato com 30 dias para sair, ou fica protegido se houve anuência do banco. Ele pode cobrar de você os prejuízos da mudança forçada, e você ainda pode ter direito à sobra do leilão ou ficar com a dívida extinta, conforme o resultado. O roteiro inteiro está em leilão de imóveis: guia completo para o devedor, e o prazo do inquilino em em qual prazo o inquilino deve deixar o imóvel arrematado.

Como alugar de forma segura

Primeiro, leia o contrato de financiamento na parte que fala de locação, cessão ou destinação do imóvel. Segundo, peça ao banco a anuência escrita, informando o prazo e o valor do aluguel, e guarde a resposta. Terceiro, faça um contrato de locação escrito, com prazo, vistoria de entrada, garantia (caução, fiador ou seguro) e cláusula avisando que o imóvel está financiado com alienação fiduciária. A Lei 8.245/91 rege a locação e vale normalmente para imóvel financiado. Quarto, mantenha as parcelas em dia, porque o aluguel recebido de nada adianta se a casa for leiloada.

Se o imóvel é do Minha Casa Minha Vida com subsídio e você precisa sair, protocole o pedido de autorização antes de alugar, com os documentos da transferência ou da situação que o obriga. Se a resposta for negativa, as alternativas são vender o imóvel com a anuência do banco, quitando o saldo, ou transferir o financiamento a outra pessoa que se enquadre no programa. Sobre venda de imóvel financiado, veja como vender o imóvel financiado antes do leilão.

E se eu já aluguei sem avisar o banco?

Não é o fim do mundo no financiamento comum: peça a anuência agora, mesmo com o contrato de aluguel em andamento, e regularize. No Minha Casa Minha Vida subsidiado, a situação pede mais cuidado, porque o banco pode já ter registrado a irregularidade. Procure orientação antes de qualquer contato com a Caixa, para apresentar a justificativa correta e evitar o vencimento antecipado. Se você já recebeu notificação de irregularidade ou de vencimento antecipado, o prazo para responder é curto e a resposta precisa vir com documentos.

Quando vale procurar um advogado

Vale quando o seu imóvel é subsidiado e você precisa sair dele, quando recebeu notificação do banco por causa do aluguel, quando o inquilino está resistindo a sair depois de um leilão, ou quando você é o inquilino de um imóvel que foi leiloado e quer saber o que pode cobrar. Não vale gastar com advogado só para fazer o contrato de aluguel de um financiamento comum em dia: nesse caso, o pedido de anuência ao banco e um contrato de locação bem feito resolvem. Em dúvida sobre qual é o seu caso, a primeira conversa esclarece.

O que a lei e a Justiça dizem

A Lei 9.514/97 regula a alienação fiduciária de imóvel e, no artigo 27, § 7º, trata da locação do imóvel leiloado: denúncia com 30 dias para desocupação, salvo anuência escrita do credor, feita em 90 dias da consolidação. A Lei 8.245/91 rege o contrato de aluguel e continua valendo entre locador e inquilino. As regras do Minha Casa Minha Vida vêm da lei do programa e das normas da Caixa, que exigem a destinação residencial nas faixas subsidiadas e permitem exceções justificadas. A Justiça costuma reconhecer o direito do fiduciante de alugar no financiamento comum e costuma manter o vencimento antecipado quando o imóvel subsidiado é alugado sem autorização, mas cada caso depende do contrato e da prova.

Perguntas frequentes

É crime alugar imóvel do Minha Casa Minha Vida?

Alugar, por si só, é descumprimento de contrato, com consequências civis como o vencimento antecipado e a devolução do subsídio. Situações de fraude na entrada do programa, com informações falsas, podem ter consequências criminais, mas isso é diferente de alugar por necessidade.

Preciso avisar o banco para alugar imóvel financiado?

No financiamento comum, o contrato costuma pedir a anuência. Pedir por escrito protege o inquilino em caso de leilão e evita discussão sobre descumprimento. É um pedido simples, que a maioria dos bancos aceita quando o financiamento está em dia.

O inquilino pode ser despejado se o imóvel for a leilão?

Pode, com prazo de 30 dias, se o banco não tinha concordado com a locação. Com anuência escrita, o contrato de aluguel continua valendo para quem arrematar. O inquilino pode cobrar do antigo locador os prejuízos da saída forçada.

Fui transferido de cidade. Posso alugar o imóvel subsidiado?

A Caixa costuma autorizar mediante pedido formal com os documentos da transferência, tratamento de saúde ou situação semelhante. O importante é pedir antes de alugar e guardar a resposta, porque a autorização é a prova de que não houve descumprimento.

Posso usar o aluguel para pagar a parcela do financiamento?

Pode, e é comum. Só não deixe a parcela atrasar se o inquilino atrasar o aluguel: o banco não aceita essa justificativa e o procedimento de leilão começa com a intimação de 15 dias.

Posso vender em vez de alugar?

Pode, com anuência do banco, que recebe o saldo devedor no ato. No Minha Casa Minha Vida subsidiado, a venda exige quitação ou transferência a alguém que se enquadre no programa, e regras próprias sobre o subsídio recebido.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende em todo o Brasil, por WhatsApp e videochamada, questões de imóvel financiado, leilão e locação. Mande o contrato de financiamento e, se houver, a notificação do banco ou o contrato de aluguel, e a primeira análise diz se você pode alugar, o que pedir ao banco e como se proteger.

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