Direitos do inquilino: o que o proprietário pode e não pode fazer

Quem aluga assina um contrato pronto, sem tempo de ler, e depois descobre cobranças, visitas sem aviso, aumento de aluguel no meio do ano ou ameaça de despejo sem processo. Esta página lista, com base na Lei do Inquilinato e no que a Justiça decide, o que o proprietário e a imobiliária podem e o que não podem fazer, o que você pode exigir em cada situação e quando vale a pena procurar ajuda.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

O que o proprietário é obrigado a fazer

O artigo 22 da Lei 8.245/91 lista as obrigações do locador. Ele deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso, com instalações funcionando, e responder pelos defeitos anteriores à locação. Deve garantir o uso pacífico do imóvel durante todo o contrato, o que inclui não perturbar o inquilino com visitas e cobranças fora do combinado. Deve fornecer recibo discriminado de tudo o que receber, e recibo genérico não vale. Deve pagar as taxas de administração da imobiliária e de intermediação, incluídas as despesas para analisar o cadastro do inquilino ou do fiador. Deve pagar o seguro contra fogo, salvo se o contrato disser o contrário, e deve pagar as despesas extraordinárias do condomínio: obras de reforma ou de estrutura, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança, fundo de reserva e indenizações trabalhistas de empregados anteriores à locação.

O inquilino, por sua vez, paga o aluguel e as despesas ordinárias do condomínio, como limpeza, portaria, salários e consumo comum, além de água, luz e gás. IPTU e outras taxas do imóvel são do proprietário, a não ser que o contrato transfira expressamente ao inquilino, o que é permitido.

Garantias: o que pode ser exigido

O artigo 37 permite quatro garantias: caução, fiador, seguro-fiança e cessão de cotas de fundo de investimento. O contrato só pode exigir uma delas. Caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel, deve ficar em caderneta de poupança e é devolvida com os rendimentos ao fim do contrato, descontado o que for devido. Exigir mais de uma garantia, ou cobrar aluguel adiantado quando há garantia, é contravenção penal pelo artigo 43 da lei. Quem pagou caução acima do limite, ou depositou caução e ainda teve fiador, pode pedir a devolução.

O proprietário pode me despejar do nada?

Não. Despejo é ação judicial, e o proprietário só a propõe nos casos que a lei admite: falta de pagamento, infração ao contrato, fim do prazo em contrato escrito de 30 meses ou mais, ou os motivos do artigo 47 para contratos verbais ou mais curtos, como uso próprio e obras. Enquanto não houver ordem judicial, ninguém pode ser retirado do imóvel. Cortar água e luz, trocar a fechadura, retirar móveis ou entrar no imóvel para pressionar a saída é conduta que a lei pune: além de gerar indenização, pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões, previsto no artigo 345 do Código Penal. Se o motivo do despejo for falta de pagamento, o inquilino ainda pode evitar a perda do imóvel pagando a dívida com os encargos no prazo da defesa, uma vez a cada 24 meses, conforme o artigo 62. Quando a liminar de despejo é concedida, há um prazo de 15 dias para desocupar, e mesmo assim o cumprimento depende de oficial de justiça, nunca do proprietário. Aviso de saída por mensagem não é despejo, e sair por conta própria diante de uma ameaça costuma ser o pior caminho.

Saída antecipada, multa e venda do imóvel

Quem quer sair antes do fim do contrato paga a multa combinada, mas de forma proporcional ao tempo que falta, conforme o artigo 4º. Multa de três aluguéis num contrato de 30 meses, com 20 meses cumpridos, vira um aluguel. Se a saída é por transferência de trabalho para outra cidade, com aviso de 30 dias, não há multa. Em contrato por prazo indeterminado, basta avisar com 30 dias e não há multa alguma.

Se o proprietário vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições, e deve ser notificado com todos os dados da venda, com 30 dias para responder. Não sendo respeitada a preferência, cabe indenização, ou a adjudicação do imóvel se o contrato estava registrado. O comprador que não quiser manter a locação precisa dar 90 dias para a desocupação, e se o contrato tinha prazo determinado e estava registrado na matrícula com cláusula de vigência, ele é obrigado a respeitá-lo até o fim. O escritório explica os prazos em qual o prazo que o inquilino tem para deixar o imóvel vendido.

Reformas, benfeitorias e devolução do imóvel

Benfeitorias necessárias, as que conservam o imóvel, como conserto de telhado ou de encanamento, são indenizáveis mesmo sem autorização. Benfeitorias úteis, que melhoram o uso, só se autorizadas pelo proprietário. Muitos contratos trazem cláusula de renúncia a essa indenização, que o STJ considera válida, e por isso é importante negociar por escrito antes de reformar. Na devolução, o inquilino entrega o imóvel no estado em que recebeu, descontado o desgaste natural do uso; sem vistoria de entrada, o proprietário tem dificuldade de cobrar por danos que não consegue provar. Os detalhes estão em quem deve pagar pelas benfeitorias em imóvel alugado.

Quando não dá, dito com honestidade

O Código de Defesa do Consumidor não se aplica ao contrato de aluguel, e por isso não há inversão automática do ônus da prova nem prazo de consumidor contra o proprietário. Cláusula que transfere o IPTU ao inquilino é válida. Renúncia a benfeitorias é válida. Multa proporcional é devida quando se sai antes sem motivo legal. E o inquilino que deixa de pagar perde a proteção de boa parte dessas regras: a lei protege quem cumpre a sua parte.

O que fazer agora e o que guardar

Guarde o contrato, a vistoria de entrada com fotos, todos os comprovantes de pagamento de aluguel, condomínio e contas, os boletos com a discriminação das despesas do condomínio, e as mensagens com o proprietário ou a imobiliária. Diante de uma cobrança que parece indevida, conteste por escrito antes de pagar, pedindo a base legal. Diante de ameaça de retirada forçada, registre a ocorrência e procure orientação no mesmo dia.

O que a lei e a Justiça dizem

As regras estão na Lei 8.245/91, principalmente nos artigos 4º, 8º, 18, 19, 22, 23, 27, 35 a 38, 43, 46, 47, 59 e 62. O STJ afasta o CDC da locação, admite a renúncia a benfeitorias e trata a multa proporcional como regra. As decisões variam mais em temas como a retomada por uso próprio e a prova de danos na devolução, que dependem do que cada parte documentou.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando há ação de despejo, ameaça de retirada forçada, cobrança de despesas extraordinárias ou de mais de uma garantia, reajuste fora da lei, venda do imóvel sem respeitar a preferência ou retenção indevida da caução. Não vale a pena para divergências pequenas que uma carta bem escrita resolve. Quem aluga sem contrato escrito tem regras próprias, explicadas em contrato de aluguel verbal tem validade, e quem tem problema com a imobiliária encontra o caminho em quando o CDC se aplica à locação por imobiliária. Os demais temas estão na página de direito imobiliário.

Perguntas frequentes

O que o proprietário não pode fazer com o inquilino?

Não pode entrar ou visitar sem combinar dia e hora, exigir mais de uma garantia, cobrar caução acima de três aluguéis, reajustar antes de um ano ou fora do índice, cobrar despesas extraordinárias do condomínio, cortar água e luz, trocar a fechadura nem retirar o inquilino sem ordem judicial.

Quais despesas do condomínio o inquilino paga?

As ordinárias: limpeza, portaria, salários dos funcionários, consumo de água e luz das áreas comuns, manutenção de elevadores e pequenos reparos. As extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva e instalação de equipamentos, são do proprietário, e a cobrança deve vir discriminada no boleto.

O inquilino pode ser despejado sem processo?

Não. Despejo é ação judicial, e a desocupação depende de ordem do juiz e de oficial de justiça. Cortar serviços, trocar fechadura ou pressionar a saída gera indenização e pode ser crime. No despejo por falta de pagamento, o inquilino ainda pode pagar a dívida no prazo da defesa e ficar.

Quanto é a multa por sair do aluguel antes do prazo?

A que estiver no contrato, em geral três aluguéis, mas sempre proporcional ao tempo que falta. Se a saída é por transferência de trabalho para outra cidade, com aviso de 30 dias, não há multa. Em contrato por prazo indeterminado, basta avisar com 30 dias.

O proprietário pode aumentar o aluguel a qualquer momento?

Não. O reajuste é anual, pelo índice previsto no contrato. Aumento fora da data ou acima do índice pode ser recusado. Depois de três anos de contrato, qualquer das partes pode pedir a revisão do valor para o preço de mercado, por acordo ou por ação revisional.

Se o dono vender o imóvel, preciso sair?

Você tem preferência para comprar e deve ser notificado. Se não comprar, o novo dono pode pedir a desocupação com 90 dias, salvo se o contrato tinha prazo determinado e estava registrado na matrícula com cláusula de vigência, caso em que ele respeita o contrato até o fim.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende inquilinos em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie o contrato, os comprovantes e as mensagens com o proprietário ou a imobiliária, que a análise inicial é feita por mensagem e por videochamada.

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