4 Novidades do Regime Jurídico da Pandemia do Coronavírus do Direito Imobiliário

Vivemos em um período atípico. A pandemia do novo coronavírus que se instalou mundo afora trouxe severos impactos na saúde, economia, meio social, relações de trabalho, turismo, lazer e, também, na área jurídica.

         Diante desse cenário inesperado e inédito, houve a necessidade de criar uma lei para regular algumas questões que não eram bem atendidas pela legislação existente.

         E essa lei é a de número 14.010/2020, publicada em 10 de junho de 2020.

         Ela trata de vários assuntos, mas destinou quase a sua totalidade para regulamentar matérias que envolvem o Direito Civil e, principalmente, o Direito Imobiliário.

         Vamos verificar quais mudanças ocorreram.

1ª – Prazos prescricionais e decadenciais impedidos ou suspensos

         Prescrição e decadência são institutos jurídicos ligados a um prazo para que alguém tome uma atitude.

         Passado o prazo, o prejudicado não poderá propor nenhuma medida judicial para reaver o seu direito.

         De 10 de junho de 2020 a 30 de outubro de 2020, a prescrição ou decadência estarão impedidas ou suspensas, a depender do caso.

         Isso significa que os prejudicados, nesse período, ganharão um tempo a mais para poderem acionar o Judiciário.

         Imagine um locador que não esteja recebendo os alugueis de seu inquilino, nesse período. Ele teria um prazo de três anos para acionar a justiça e, agora, com a lei em vigor, ganhará mais um período de até 4 meses para isso.

         Pense, também, no caso do contrato imobiliário que teve o vencimento da última parcela em 10 de junho de 2010, sabendo que o prazo é de 10 anos para revisá-lo, o seu término aconteceria em 10 de junho de 2020.

         Ocorre que, com o aumento do prazo para a prescrição, essa pessoa poderá entrar com uma ação para revisar o contrato até 30 de outubro de 2020.

         Caso você queira saber mais sobre o prazo para revisar um contrato imobiliário, clique aqui.

         Várias situações podem ocorrer e as que eu citei são apenas dois pequenos exemplos de uma infinidade que o mundo prático irá revelar.

2ª – Assembleia Geral por meios eletrônicos

         As assembleias são importantes instrumentos para tomadas de decisões em ambientes coletivos, como em condomínios, sociedades e associações.

         O Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) deixou claro que é permitido realizar essas assembleias através dos meios eletrônicos e não será necessário fazer nenhuma alteração no estatuto, convenção ou regimento interno para que isso ocorra.

         Basta que a forma escolhida para a realização da assembleia, por meio eletrônico, ofereça a identificação do participante e a segurança do voto.

         Os vários aplicativos existentes como: Whatsapp, Zoom, Microsoft Teams e outros poderão ser utilizados com essa finalidade, economizando tempo, dinheiro, cumprindo com as normas sanitárias e de saúde, além de possibilitar a realização das assembleias.

3ª Suspensão dos prazos da usucapião

         A lei informa que, desde o dia 10.06.2020 até 30.10.2020, estão suspensos os prazos para a aquisição da propriedade através da usucapião.

         Na verdade, isso nem precisava ser dito. É que o prazo para adquirir um imóvel pela usucapião é um prazo que já estaria suspenso pela suspensão do prazo prescricional, conforme falado na 1ª novidade.

         Em todo caso, para não deixar nenhuma dúvida, a lei foi redundante. Como se não quisesse deixar margem para “interpretações”.

         Para que alguém adquira algum bem através da prescrição, é necessário, entre outros requisitos, que ela esteja na posse do bem por algum período, podendo ser 3, 5, 10 ou 15 anos.

         Dessa maneira, o período entre 10 de junho de 2020 a 30 de outubro de 2020, não poderá ser contado dentro desse prazo, por causa da suspensão.

         E suspensão não significa que o prazo zera, ele apenas é “congelado” e depois volta a contar de onde parou.

         Quem estava prestes a conseguir a usucapião de um imóvel terá de aguardar um pouco mais.

4ª – Condomínios

         As assembleias condominiais, conforme falado anteriormente, poderão ser realizadas e, também, a sua votação, através dos meios virtuais, até 30 de outubro de 2020.

         Caso não seja possível implantar esse sistema, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados, automaticamente, até 30 de outubro de 2020.

         Mas isso não exime o síndico de cumprir o seu trabalho com esmero, porque a prestação de contas deverá ser regular e de todos os atos de sua administração, inclusive do período prorrogado.

Os pontos polêmicos vetados

         Esses foram os aspectos mais relevantes que eu considerei da Lei 14.010/2020 sobre o Direito Imobiliário e que estão em vigor.

         Algumas medidas, entretanto, foram vetadas pelo Presidente da República, vejamos elas:

Poder do síndico para proibir reuniões nas áreas exclusivas dos condôminos

         Em um condomínio edilício existem as áreas comuns, que são acessíveis à todos, e as exclusivas, que são reservadas aos proprietários da unidade.

         A lei trazia poderes ao síndico de regular o uso das áreas comuns, podendo restringir festas, reuniões e uso dos abrigos de veículos por terceiros, mas impedia que esse poder pudesse ser utilizado em relação às áreas de uso exclusivo.

         O Presidente da República, fazendo uso de seu poder de veto, decidiu não permitir esse trecho da lei, por considerar que isso retiraria a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia.

Impossibilidade de conceder liminar para despejo

         No RJET, havia a previsão de não permitir a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano, em algumas situações.

         A lei não impedia o despejo, apenas a liminar e em algumas circunstâncias.

         Esse dispositivo legal, entretanto, restou vetado pelo Presidente, por considerar que isso daria uma proteção excessiva ao locatário inadimplente, por proibir o uso de um dos instrumentos mais eficazes para o recebimento dos alugueis.

Proibição de revisão judicial de contratos

         Inicialmente, a lei previa várias barreiras que impossibilitariam a revisão contratual, dizendo que não se poderia alegar o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário para se considerar um fato como imprevisível.

         O veto aos artigos que impediam a revisão foi certeiro.

         Os efeitos nefastos da economia certamente desaguarão na Justiça com inúmeras ações revisionais que, em sua maior partem, se justificarão. Impedir esse direito seria terrível.

Considerações finais importantes

         Vejo que a lei foi muito interessante quanto a suspensão/impedimento dos prazos prescricionais e decadenciais, porque a Justiça não poderia suprir esses prazos, que decorrem exclusivamente de previsão legal.

         Os vetos quanto à proibição de despejo e revisão dos contratos foram essenciais.

         A possibilidade de se realizar as assembleias por meios virtuais também é uma ótima notícia, que confere enorme segurança jurídica aos atos praticados que, a qualquer momento, poderiam ser questionados judicialmente e anulados. Agora não.

         É importante registrar que a Lei de nº 14.010/2020 é temporária. Ela será aplicada aos casos que ocorrerem até o dia 30.10.2020.

         Ela está em vigor desde o dia 10 de junho deste ano. Os vetos feitos pelo Presidente serão enviados ao Congresso Nacional que poderá mantê-los ou derrubá-los.

         Veremos falar muito dessa lei de agora em diante.

         E, além disso, os seus efeitos ainda serão matéria de discussão em milhares de processos judiciais.

        – Dr. Rafael Rocha Filho