Imóvel novo com defeito: quando o sonho da casa própria se torna um pesadelo

Milhares de pessoas que adquiriram seus imóveis financiados, em geral pela Caixa Econômica Federal, estão com um problema grave: o defeito na construção.

Rachaduras, infiltrações, janelas caindo, pisos soltos; instalação elétrica queimando, caixas d’água com vazamentos, muros caindo e reboco esfarinhando são alguns dos graves problemas estruturais que estão encontrando os compradores.

Há casos de pessoas que compraram imóveis financiados e em menos de dois anos está tudo deteriorado.

Na verdade, essas famílias compraram um sonho e receberam um pesadelo! Desejaram por anos sair do aluguel e, agora, estão pagando a dívida do financiamento e sofrendo com os defeitos apresentados.

Os problemas em virtude de vícios construtivos são imensos. A pessoa adquire um imóvel novo e já começa com problemas, forçando-o a gastar com reparos que vão influenciar em sua capacidade de arcar com as prestações do financiamento.

Quem quer saber o que deve fazer por adquirir imóvel com defeito, encontrará neste artigo a orientação completa para entender o problema e o que deve ser feito para resguardar o seu direito.

A orientação proposta para esclarecer as dúvidas aqui será por meio de perguntas e respostas, que trarão uma luz para quem adquiriu imóvel com defeito financiado pela Caixa e outros bancos.

1- QUEM É RESPONSÁVEL PELO DEFEITO APRESENTADO NO IMÓVEL?

Aqui começa uma verdadeira saga enfrentada pelo consumidor que, ao perceber o defeito, procura a construtora que realizou a obra e que, após a entrega do imóvel, abandona o comprador e lhe empurra para a Caixa Econômica.

A Caixa Econômica Federal, por sua vez, diz que apenas lançou o crédito e nada tem a ver com os problemas estruturais, deixando o comprador sem saber a quem recorrer.

As construtoras, sejam elas de grande ou pequeno porte, em muitos casos utilizam material de péssima qualidade, às vezes até materiais de demolidoras, aqueles já usados, que vão gerar um grande problema na obra.

1.1 RESPONSABILIDADE DA CAIXA

A Caixa Econômica Federal tenta se esquivar de sua responsabilidade alegando, em suma, que apenas realizou o empréstimo do dinheiro para a compra do imóvel. Entretanto, tal afirmação é esdrúxula.

É descabida essa argumentação da Caixa porque, no momento da assinatura do contrato, é feito também um seguro, que além de cobrir morte e invalidez total e permanente do mutuário, ainda destaca alguns riscos:

· Incêndio, raio e explosão;

· Vendaval;

· Inundação e alagamento;

· Desmoronamento total ou parcial, bem como ameaça de desmoronamento;

· Destelhamento;

· Danos estruturais causados por fatores externos, inclusive queda de raio.

Para outros problemas, você pode encontrar uma orientação clicando aqui: http://migre.me/ur1GO

O consumidor paga um seguro e não pode fazer uso dele? Então, por que a Caixa o fez? Um absurdo descomunal de ofensa ao direito do consumidor!

Fato é que o Superior Tribunal de Justiça entende ser responsabilidade da Caixa Econômica Federal arcar com as indenizações e reparos a serem feitos ao consumidor, conforme jurisprudência a seguir:

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL CUJA OBRA FOI FINANCIADA. LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO.

1. Em se tratando de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda, como na hipótese em julgamento, o agente financeiro é parte legítima para responder, solidariamente, por vícios na construção de imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes. 2. Ressalva quanto à fundamentação do voto-vista, no sentido de que a legitimidade passiva da instituição financeira não decorreria da mera circunstância de haver financiado a obra e nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter a CEF provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e o negociado diretamente, dentro de programa de habitação popular. 3. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 738071/SC).

Além do seguro, antes de aprovar o financiamento, a Caixa envia um engenheiro para avaliar a obra; isso gera por si só a responsabilidade da empresa que averiguou a obra e disse estar tudo bem.

1.2 RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA

Deve ser ressaltado, antes de tudo, o caráter contratual da responsabilidade da construtora, na medida em que, ao entregar produto com graves vícios de construção, descumpriu as obrigações por ela assumidas.

O seguinte dispositivo acerca da responsabilidade civil do empreiteiro esclarece totalmente a responsabilidade da construtora:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Dessa forma, pouco importam as desculpas apresentadas pela construtora, é seu dever arcar com as responsabilidades advindas da entrega de um produto com defeito.

Nada mais justo, haja visto que há casos em que construtores estão utilizando material de demolidora, isto é, materiais já usados, como caixas d’água, tubulações que, como ficarão “escondidos”, pouco importa. Na verdade, importa sim!

Deve-se lembrar, todavia, que, por se tratar de relação de consumo, qualquer dos elos anteriores da cadeia produtiva do bem respondem solidariamente pelos danos causados.

Assim, não há para onde fugir: tanto a Caixa Econômica Federal quanto as construtoras respondem sim – e solidariamente – pelos defeitos apresentados na obra, devendo assumir todas as responsabilidades pelo problema.

Aqui destaco que não é necessária qualquer cláusula adicional no contrato para que a Construtora seja responsável pelos defeitos no imóvel por ela construído. Construiu, deve garantir. Saiba mais sobre isso aqui: http://migre.me/ur1Uz

Dessa forma, nos termos do art. 25, §§1º e 2§ do CDC, serão solidariamente responsáveis o construtor, o projetista, o vendedor e o fabricante dos materiais de construção perante o consumidor, cabendo, todavia, o respectivo direito de regresso ao causador do dano, porquanto todos fazem parte da cadeia de produção do imóvel.

2- QUAL É O PRAZO DE GARANTIA CONTRA DEFEITOS NO IMÓVEL?

Os responsáveis pelo defeito no imóvel respondem por quanto tempo após a entrega? 3 meses, 180 dias, 3 anos, 5 anos, 10 ou vinte anos?

2.1 DIFERENÇA NA METRAGEM

De início, caso o problema do imóvel esteja relacionado a medidas do imóvel, o prazo é de um ano, conforme o artigo 501 do Código Civil:

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

O prazo de 1 (um) ano é contado a partir do registro do Contrato perante o Registro de Imóveis competente ou, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor, esse prazo conta-se a partir da entrega do bem ao comprador.

Caso a relação entre as partes for de consumo, aplica-se o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, que diz que a diferença na metragem do imóvel tem prescrição de 5 (cinco) anos, contados a partir do conhecimento da diferença.

2.2 DEFEITOS APARENTES

Defeito aparente é tudo que pode ser percebido de pronto, ou seja, está na vista. Como exemplos, temos os vazamentos, buracos, reboco caindo, piso solto. Por isso, a necessidade da observação antes de assinar o termo de vistoria.

Em caso de relação contratual, o prazo é apenas na entrega do imóvel, nada mais. Já se for uma relação de consumo, o prazo para reclamar de defeito aparente é de 90 dias, conforme o Art. 26, inciso II do Código de Defesa do Consumidor.

2.3 DEFEITOS OCULTOS

Vícios ocultos são aqueles que só se descobre com o uso da coisa e são de difícil constatação. Numa relação contratual, o prazo é de 1 ano – art. 445 do Código Civil, e no caso da relação de consumo, de 90 dias a partir da constatação do vício.

Portanto, se você descobriu um vício no imóvel, é momento de procurar resolver administrativa ou judicialmente, antes de perder o direito de reclamar.

2.4 SOLIDEZ E SEGURANÇA

Solidez e segurança correspondem a itens que tornem o imóvel vulnerável à ruína, bem como defeitos que tornem o imóvel impróprio para o uso. Nesse sentido, o artigo 618 do Código Civil informa que o tempo para agir é de 5 anos. Esse prazo decai, se não agir em 180 dias a partir da constatação do defeito; por isso, não durma, aja!

Existem precedentes em nossos Tribunais sobre o prazo de prescrição de 10 (dez) anos para demandar em face do construtor, na hipótese de existir defeito no imóvel que atinja sua solidez e segurança, na vigência do atual Código Civil.

3- QUAIS SÃO OS DIREITOS DO CONSUMIDOR?

Uma vez constatado o dano, o consumidor passa a ter direito de ser indenizado, e isso de várias formas que vamos analisar desde já.

3.1 DIREITO AO REPARO DA OBRA

Pode se exigir que o construtor ou agente financeiro faça o devido reparo nos defeitos apresentados. Caso haja uma infiltração, por exemplo, pode-se requerer os devidos reparos.

3.2 INDENIZAÇÃO DO IMÓVEL

Imagine que o imóvel se tornou impróprio para o uso. Nesse caso, pode o consumidor exigir o pagamento no valor do imóvel e, inclusive, os custos que obteve para conseguir o financiamento.

O valor da indenização deve ser o suficiente para recuperar o imóvel, para que ele fique da mesma forma que estava antes dos problemas mencionados.

3.3 PREJUÍZOS DIVERSOS

Qualquer prejuízo comprovado pelo consumidor pode ser exigido na justiça, daí a importância de documentar tudo. Então, imagine que houve custos com aluguel de outro imóvel, estadia em hotel, vistoria, perícia, ou qualquer outra despesa. Tudo deverá ser indenizado. Documente!

3.4 DANO MORAL

Imagine o abalo sofrido por alguém que lutou tanto para adquirir o sonho da casa própria e, de repente, se encontra em um problema com o imóvel? Perde o sono, a paz, a alegria, gerando um tremendo transtorno.

É perfeitamente compreensível a necessidade de indenizar os danos morais sofridos em tal situação, pois só quem passa por isso é que sabe a dor que viveu. O sagrado Direito à moradia não pode ser violado e, se for, deve haver uma justa contrapartida.

Quando se adquire um imóvel novo, gera-se a presunção de paz e tranquilidade que esta aquisição irá proporcionar, e sem a apresentação de defeitos.

Em todo caso, é sempre necessário consultar um advogado, pois, se há alguma coisa nesse país que dá problema, é a aquisição de imóvel. Já falei disso aqui: http://migre.me/ur1DJ

Portanto, se você recebeu imóvel com defeito, deve procurar um advogado e exigir o direito de ser indenizado, ter o seu imóvel concertado e a sua dor aplacada.

Enquanto não sanado o vício em imóvel novo, o consumidor pode recusar o recebimento do imóvel e não pagar nem condomínio nem juros, enquanto o imóvel não for entregue conforme o prometido. Qualquer cobrança neste sentido é abusiva e, se pagar, pode-se requerer de volta em dobro.

4. QUAIS SÃO AS PROVAS QUE O CONSUMIDOR DEVE PRODUZIR?

Para quem adquiriu ou vai passar por um momento de aquisição de imóvel, é necessário guardar tudo em matéria de documento: laudos, recibos, termos, contratos, aditivos.

Importante ressaltar a necessidade de produzir imagens dos problemas que estão ocorrendo. Fotografe tudo, pegue recibo de qualquer gasto que fizer com pedreiros, eletricistas, engenheiros.

Na justiça, é necessário produzir provas, pois é isso que vai convencer o juiz do seu direito e demonstrar o que de fato está ocorrendo.

Ao constatar um defeito em um imóvel adquirido, notifique o vendedor por escrito, com ciência do recebimento ou por carta com Aviso de Recebimento. Guarde esse comprovante, pois ele é que será a prova de que o consumidor reclamou no prazo correto.

Convém lembrar que a responsabilidade civil da empresa é objetiva, ou seja, não é necessário provar a culpa, bastando haver o problema estrutural.

Importante frisar que, em sendo relação de consumo, pode-se pedir a inversão do ônus da prova, haja vista que o consumidor é parte hipossuficiente, ou seja, mais fraco técnica e financeiramente.

Em todo caso, busque sempre a orientação de um advogado para tomar as decisões corretas e ver o seu direito protegido.

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Dr. Rafael Rocha – Advogado Criminalista
               OAB/GO33675