Você pode ter dinheiro para receber mesmo perdendo o seu imóvel em um leilão

Imprevistos acontecem.

O planejamento financeiro que você fez para pagar o seu imóvel que foi comprado com uma construtora, imobiliária, incorporadora ou mesmo através de um financiamento bancário pode dar errado.

Problemas de saúde acometem famílias, quebras de empresas, diminuição de renda, acidentes, emprego perdido, descontrole financeiro, enfim.

Vários são os fatores que levam as pessoas a não conseguirem pagar as parcelas do financiamento imobiliário.

E a falta de pagamentos dessas obrigações pode levar o seu imóvel a leilão.

Aliás, nesse tipo de financiamento, o próprio imóvel financiado é a garantia de que haverá o pagamento do valor que foi emprestado.

Caso o pagamento das parcelas não seja realizado, o imóvel é vendido para o recebimento do crédito.

Os bancos e as empresas não perdem.

Porém, mesmo quando ocorre a arrematação do imóvel, em um leilão, é possível que o antigo proprietário tenha algum valor a receber.

Vou explicar como isso pode ocorrer.

Imóvel em leilão e valor da dívida

Quando ocorre a situação extrema de um imóvel ser levado a leilão, ele é vendido pelo valor da dívida, no segundo leilão. No primeiro leilão, ele deve ser arrematado pelo valor da avaliação.

Explico melhor sobre como funcionam esses dois tipos de leilão nesse outro texto: Por qual valor um imóvel financiado pode ser vendido no leilão?

O que nos interessa, nesse momento, é qual é esse valor da dívida, porque a maioria dos imóveis são arrematados no segundo leilão, por ser mais vantajoso para quem está comprando.

A dívida é o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais (art. 27, § 3º, inciso I, da Lei de nº 9.514/97).

Trata-se tantos das parcelas vencidas como as que ainda venceriam. É o valor do saldo devedor que resta, com a aplicação dos juros, multa, correção monetária, etc.

 

Haverá, no cômputo do valor, o custo das despesas, que é a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro (art. 27, § 3º, inciso II, da Lei de nº 9.514/97).

Exemplo de quando alguém perde imóvel em leilão, mas, mesmo assim, tenha dinheiro a receber

Para elucidar esse direito, vamos a um exemplo.

Marcos, tendo financiado um imóvel de R$ 300 mil, conseguiu, após 10 anos de financiamento, pagar a quantia de R$ 220 mil.

Não conseguiu pagar as demais parcelas e o seu saldo devedor era de R$ 80 mil.

Realizado ambos os leilões (1º e 2º), o imóvel fora arrematado, no último, pelo valor de R$ 330 mil.

As despesas do leilão e a dívida ficaram em R$ 100 mil.

Nessa situação, Marcos tem o direito a receber R$ 220 mil.

Direito do recebimento do valor que sobrar

É que o art. 27, § 4º, da Lei de nº 9.514/97, determina que o valor que sobejar (sobrar) entre o valor da arrematação (R$ 330 mil) e o valor das despesas e dívida (R$ 100 mil), deverá ser entregue, em 5 (cinco) dias, ao devedor, o que corresponde a R$ 220 mil, no nosso exemplo prático, veja:

Art. 27.

(…)

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Esse direito é previsto para imóveis que foram financiados com garantia por meio da alienação fiduciária, que abarca a maior parte dos contratos de financiamento imobiliário feitos com instituições financeiras (bancos) e empresas do ramo imobiliário (construtoras, incorporadoras e imobiliárias).

Entretanto, mesmo havendo essa previsão na lei, muitos credores não fazem a entrega dos valores que sobraram, ficando com tudo.

No nosso exemplo, a instituição havia recebido, pelo pagamento regular do financiamento, R$ 220 mil do Marcos, restava uma dívida de apenas R$ 80 mil.

Não entregando o valor que sobejou da arrematação do leilão, o banco ficaria, na verdade, com o total de R$ 440 mil, embora tenha emprestado apenas R$ 300 mil*.

Essa atitude é ilegal e condenável pelo Poder Judiciário, que determina a restituição do valor que restou entre a dívida existente e o valor da arrematação, cumprindo com o previsto na legislação.

É importante registrar que, embora alguém tenha se tornado devedor, isso não quer dizer que ela não tenha mais nenhum direito ou que tudo pode ser feito contra ela.

*Observação: nos valores apresentados como exemplo não foram considerados os juros e correção monetária ao longo do tempo, para facilitar o entendimento.

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Dr. Rafael Rocha Filho