TJ-SP RESCINDE CONTRATO DE IMÓVEL POR FALTA DE INFORMAÇÕES NO QUADRO-RESUMO
A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo como relator o Des. Moreira Viegas, reformou sentença para decretar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da empresa vendedora, em razão da existência de omissões no quadro-resumo.
O autor da ação havia adquirido um apartamento, na planta, e, após um certo prazo, notou que o quadro-resumo estava repleto de omissões acerca de informações essenciais, que são consideradas como imprescindível pela Lei de nº 4.591/1964, em seu art. 35-A.
Dentre as omissões, não havia a informação acerca dos ônus reais que recaiam sobre o imóvel, como a existência de uma hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal.
Diante desse quadro, o autor, antes de ingressar com a ação judicial, realizou a notificação extrajudicial da empresa, para que ela sanasse as irregularidades, todavia, a empresa nada fez.
Após, propôs a ação judicial, pleiteando a medida liminar para cessar o pagamento das parcelas, algo que foi deferido.
Posteriormente, na sentença, a ação foi julgada parcialmente procedente, rescindido o contrato, contudo, por culpa do comprador, em razão do fato de que quando ele ingressou com a ação judicial, havia uma parcela em atraso.
Não concordando com o decidido, o autor interpôs recurso de apelação ao Tribunal de Justiça, alegando que quem primeiro deu causa à rescisão do contrato foi a própria empresa, visto que as omissões do quadro-resumo são existentes desde a data da aquisição do imóvel, além do mais, mesmo após a regular notificação, a empresa não sanou as omissões.
Ainda, alegou que para que a rescisão ocorresse por sua culpa, em razão de qualquer inadimplemento, seria necessário que tivesse havido a sua notificação, nos termos do art. 63, caput, da Lei de nº 4.591/1964.
O Tribunal de São Paulo, ao analisar o caso, decidiu em favor do autor da ação, no seguinte sentido:
Na hipótese vertente, denota-se que, embora devidamente notificada em 28.04.2021, a ré quedou-se inerte, razão pela qual a rescisão contratual por culpa a ela imputável é medida imperativa.
Ressalte-se que, ainda que se cogite do inadimplemento do contrato pelo autor, porquanto deixou de efetuar o pagamento das parcelas a partir de março de 2021, foi a ré quem primeiro descumpriu a avença, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido (…)
Desse modo, rescindido o contrato por culpa exclusiva da ré, é direito do autor reaver as parcelas pagas, imediata e de uma só vez, incluindo-se a corretagem e intermediação imobiliária.
(…)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Infringência ao art. 35-A, da Lei 13.786/18 Parcial procedência – Ausência de violação ao art. 1010, inc. III, CPC Preliminar afastada Quadro-resumo que deixou de observar os requisitos do art. 35-A, da Lei 13.786 Inércia da vendedora, após notificação para sanar o vício Rescisão contratual decretada Incidência do §1º, do referido dispositivo Ré quem primeiro deu causa ao inadimplemento contratual – Rescisão por culpa da ré, com restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem Multa contratual devida, em decorrência do princípio da simetria Entendimento sedimentado pelo STJ em sede de Recursos Repetitivos (Tema 971) – Sentença reformada Gratuidade concedida – Recurso provido
O advogado do autor, Dr. Rafael Rocha Filho, do escritório Rocha Advogados, comemora a decisão e afirma que o Tribunal de Justiça, ao analisar o recurso, se debruçou sobre a questão, analisando cada detalhe do caso e, com acerto, reformou a sentença para decretar a rescisão do contrato por culpa da empresa vendedora.
O advogado adverte, ainda, que a nova lei dos distratos imobiliários (Lei de nº 13.786/2018) trouxe muitas desvantagens aos compradores, contudo, uma vantagem é a possibilidade de se buscar a rescisão do contrato por ausência de informações no quadro-resumo, onde o comprador poderá pedir a restituição integral dos valores pagos, comissão de corretagem e a multa contratual prevista.
Dr. Rafael Rocha Filho
