Taxa de fruição ou ocupação só pode ser cobrada quando há inadimplência do comprador

A taxa de fruição, conhecida também como taxa de ocupação, é uma penalidade aplicada a quem adquiriu um imóvel e, não conseguindo pagá-lo, acaba tendo o contrato rescindido.

Essa taxa, que é como se fosse um aluguel, é cobrada entre 0,5% até 1% do valor do contrato ou das quantias pagas – tudo a depender do que consta no contrato, tempo em que este foi realizado e (i)legalidade da cobrança -, ao mês, pelo tempo de ocupação.

Ocorre, entretanto, que a cobrança da taxa de fruição, muita das vezes, é feita desde o início do contrato, mesmo tendo o comprador se tornado inadimplente há pouco tempo ou sem nunca ter sido inadimplente, o que aumenta, indevidamente, os descontos dos valores, quando da rescisão contratual.

É legal a cobrança da taxa de fruição/ocupação desde o início do contrato quando a inadimplência ocorreu há pouco tempo?

Não. Primeiramente, a taxa de fruição não pode começar a ser cobrada do simples fato da assinatura do contrato, isso é totalmente errado, conforme explicado nesse outro texto: 6 características sobre a taxa de fruição de imóvel.

A cobrança somente incidirá quando houver a posse do comprador no imóvel, o que acontece, nos casos de venda de imóveis prontos, quando recebe as chaves; no caso de lotes/terrenos, quando efetivamente utiliza o bem, seja com a construção de uma casa ou quando tem algum outro proveito sobre o imóvel.

É importante dizer que a simples entrega do terreno/lote não é fato autorizador da cobrança da taxa de fruição, inclusive, expliquei isso nesse outro artigo: Pode haver cobrança de taxa de fruição em lote ou terreno sem construção?

Pois bem. Além dessas explicações iniciais, é importante, para que seja permitida a cobrança da referida taxa, que haja o inadimplemento, ou seja, que o comprador deixe de pagar as mensalidades/parcelas do contrato.

É que o pagamento das parcelas possui o condão de legitimar a posse, o uso e o gozo do imóvel, não podendo se falar em ilegalidade na ocupação durante referido prazo, o que impossibilita a cobrança da taxa de fruição, conforme entendimento da Justiça, a saber:

 

(…)Não há falar também em cobrança de taxa de fruição, pois não ficou demonstrado o proveito econômico obtido pela parte devedora após haver se tornado inadimplente. De igual forma, o vendedor não apresentou indício de eventual prejuízo financeiro em razão de sua privação no exercício da posse sobre o imóvel.(…). (TJGO, AC n. 5248639-09, julgado em 09/02/2021, 6ª Câmara Cível, Rel. Des. Fausto Moreira Diniz).

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO A TITULO DE FRUIÇÃO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.

 

1- Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, quanto houve rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, em razão da inadimplência do promissário comprador e este continua usufruindo do imóvel, é devido ao promitente-vendedor indenização pelo uso do imóvel (taxa de fruição) durante o período de inadimplência.

 

(…)

 

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 

 

(TJGO, Apelação (CPC) 0047602-46.2016.8.09.0051, Rel. Des(a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/07/2020, DJe  de 20/07/2020).

 

DUPLO APELO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO.TAXA DE FRUIÇÃO (ALUGUEL) DEVIDA NO PERÍODO DE POSSE INJUSTA.

 

(…)

 

4. Declarada a rescisão do contrato, deve ser mantida a condenação do réu ao pagamento de aluguéis à autora, relativamente ao período de ocupação injusta (contado da constituição em mora, até a efetiva desocupação), no valor mensal consignado na sentença, até porque este valor não foi objeto de insurgência.

 

(…)

 

Primeiro apelo, provido, em parte. Segundo apelo, desprovido.

 

(TJGO, APELACAO 0110556-73.2010.8.09.0105, Rel. Des(a). ZACARIAS NEVES COELHO, 2ª Câmara Cível, julgado em 02/06/2020, DJe  de 02/06/2020)

Desse modo, por exemplo, caso você tenha adquirido um imóvel no ano de 2010 e tenha se tornado inadimplente em 2020, apenas a partir desse momento (2020) é que se poderá iniciar a cobrança da taxa de fruição e ela irá perdurar até quando você devolver a posse ao vendedor.

Pode ser cobrada a taxa de fruição de quem nunca esteve inadimplente?

A resposta também é negativa.

Conforme explicado anteriormente, o que legitima a cobrança da taxa de fruição/ocupação é a posse injusta, isto é, a que é ocasionada quando o comprador entra em estado de inadimplência.

Assim, quem nunca esteve em inadimplência não pode sofrer os descontos a título de taxa de fruição, seja por qual período for que estiver ocupado o imóvel, consoante clara decisão do Judiciário, observe:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INSTITUTO DA MULTIPROPRIEDADE. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO AFASTADAS. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. REDUÇÃO PARA 10%. LEGALIDADE. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

 

(…)

 

3. Sobre a taxa de fruição, sua cobrança é permitida durante o período em que os compradores estiverem na posse do bem, em estado de inadimplência, o que não ocorreu no caso em exame, em que os apelados não estavam inadimplentes.

 

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.  

 

(TJGO, Apelação (CPC) 5404636-33.2019.8.09.0011, Rel. Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, julgado em 25/05/2020, DJe  de 25/05/2020)

O que muitas empresas do ramo imobiliário exigem, quando o comprador informa o seu interesse de rescindir o contrato, é impor a referida cobrança da taxa, mesmo que ele tenha pago religiosamente as parcelas, o que é totalmente indevido.

E aqui vai uma dica: caso você pretenda rescindir um contrato de compromisso ou promessa de compra e venda, não deixe de pagar as suas parcelas, isso fará com que ocorra, de forma legítima, o desconto da taxa de fruição, que pode representar um valor muito alto, a depender do valor do imóvel e tempo de ocupação.

Na dúvida, melhor é procurar um advogado especialista, para que ele analise o seu contrato e demais documentos e te oriente a fazer o que seja melhor, inclusive, se for o caso para rescisão, como minorar os seus prejuízos.

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Dr. Rafael Rocha Filho