STF decide que fiador de contrato de locação pode perder o seu único imóvel para pagamento desta dívida

A recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), que foi notícia veiculada em vários meios de comunicação, colocou fim à discussão se seria possível penhorar o único imóvel do fiador em contrato de locação.

E o STF decidiu que sim, pode haver o perdimento desse bem para que a dívida da locação seja paga.

O histórico, entre 2006 até 2010, era de calmaria. Sempre foi admitida a possibilidade de penhora do único imóvel do fiador para que houvesse o pagamento da dívida, independentemente do tipo de locação.

Naquele ano, inclusive, o STF havia julgado, no pleno, a constitucionalidade do art. 3, inciso VII (perda do bem de família por fiança concedida em contrato de locação), da Lei de nº 8.009/90, mesmo após a entrada em vigor da EC de nº 26, que trouxe o direito à habitação como um direito social.

Em 2018, no julgamento do RE 605.709, o STF, através de órgão fracionário, alterou esse cenário, decidindo sobre a impossibilidade de se penhorar o imóvel que configurasse como bem de família do fiador do contrato de aluguel não residencial.

Mais recentemente, o STF passou a ter posições diferentes dentro do próprio Tribunal, o que gerou uma insegurança jurídica muito grande, em algumas decisões permitindo a penhora e em outras oportunidades, negando-a.

Isso fez com que esse tema fosse, novamente, levado a julgamento pelo pleno, no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.307.334, com repercussão geral (Tema 1.127).

Para o ministro Alexandre de Moraes, o direito à moradia não é absoluto. Ele deve ser sopesado com a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também previsto na Constituição Federal (artigos 1º, inciso IV e 170, caput), e com a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.

Decidiu ainda, que a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial causaria grave impacto na liberdade de empreender do locatário, porque entre as modalidades de garantia que podem ser exigidas, como caução e seguro-fiança, a fiança é a mais usual, menos onerosa e mais aceita pelos locadores.

Além disso, deve ser garantido ao indivíduo o direito de escolher se manterá a impenhorabilidade de seu bem de família ou se será fiador, consentindo expressamente com a constrição de seu bem no caso de inadimplemento do locatário.

O ministro Edson Fachin, que julgou para impedir a penhora do bem de família do fiador, afirmou que o direito constitucional à moradia deve prevalecer sobre os princípios da livre iniciativa e da autonomia contratual, que podem ser resguardados de outras formas.

7 ministros decidiram pela possibilidade de ocorrer a penhora e outros 4 ministros negaram, formando-se, assim, maioria para se permitir a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação não residencial.

Os ministros que julgaram a favor da possibilidade de se penhorar o bem de família do fiador foram: Alexandre de Moraes, Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux

Os ministros que julgaram contra foram: Edson Fachin e Ricardo Lewandowski e as ministras Rosa Weber e Cármen Lúcia.

A tese de repercussão geral a ser aplicada por todos os Tribunais é a seguinte: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial“.

Essa decisão afetará os processos de devedores de fiança de aluguel não residencial, permitindo que o seu único bem imóvel com destinação residencial seja utilizado para pagamento desta dívida, o que é lamentável.

Em outras momentos, havia escrito sobre esse tema, demonstrando as reviravoltas que o próprio Supremo fez sobre o assunto, textos que você poderá verificar aqui:

• Fiador de contrato de aluguel pode perder o seu único imóvel?
• STF volta atrás e permite penhora de bem de família de fiador de locação comercial
• Nova decisão do STF impede penhora de bem de família em fiança de contrato de locação comercial

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Dr. Rafael Rocha Filho