RESCINDIDO O CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM SOFRER PREJUÍZO

Na hora de comprar o imóvel, é uma beleza!

Os vendedores, naqueles stand’s de vendas bonitos, com as plantas dos imóveis à mostra, ou num decorado, te fazem enxergar apenas as vantagens do produto que está sendo oferecido.

Localização, valorização, espaço interno, segurança, conforto, modernidade, sustentabilidade, todos esses atributos são exaltados e fazem você balançar, na hora da compra.

Não te informam, todavia, que ao longo do financiamento que é feito com a própria empresa vendedora, seja uma imobiliária, construtora ou incorporadora, o valor do saldo devedor irá aumentar bastante, dada a aplicação dos juros remuneratórios e correção monetária.

Às vezes, sequer é explicado como os juros são calculados, quanto mais as penalidades em caso de desistência do negócio, que podem chegar a 50% (cinquenta por cento) apenas a título de multa, fora as outras penalidades existentes.

Daí, quando você opta, após a aquisição do imóvel, a não mais continuar com o negócio, vem a surpresa: vai ser um inferno e irá custar caro sair desse contrato!

A empresa não vai te deixar sair livremente, vai te cobrar uma penalidade altíssima, amparada na lei, além de outros descontos e ainda vai querer te devolver o valor de forma parcelada, daqui muito tempo.

Lá no começo, quando você assinou o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda, nada disso te foi falado ou explicado adequadamente, apenas te entregaram um contrato e você foi assinando todas as páginas, sem entender direito o que estava escrito, sem buscar o auxílio de um advogado e, agora, você se vê numa furada.

Mas, calma aí!

Vou te explicar um detalhe que passa despercebido pela maioria das empresas, dos clientes e, inclusive, de advogados que se dizem “especialista” na área do Direito Imobiliário, que são as omissões do quadro-resumo e que pode fazer você inverter a mesa contra a empresa vendedora.

O que é o quadro-resumo?

O quadro-resumo é o início dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária e dos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento.

É, de fato, um resumo dos pontos mais importantes do que se deve constar nesses tipos de contrato.

Nesse documento, deve haver o preço total a ser pago pelo imóvel, valor da taxa de corretagem, ônus existentes sobre o imóvel, taxa de juros, índice da correção monetária, entre outros aspectos relevantes.

Os problemas do quadro-resumo – dezenas de omissões

A Lei de nº 13.786/2018, chamada de “nova lei dos distratos”, trouxe inúmeras previsões ruins para os compradores/consumidores, especialmente pela possibilidade de cobrança de multa contratual de até 50% (cinquenta por cento) do valor pago, no caso de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, e, no caso de loteamento, multa contratual de até 10% (dez por cento) do valor do contrato.

Ao meu ver, essa lei trouxe penalidades excessivas e muito prejudiciais aos consumidores, fruto de lobby das empresas desse ramo junto ao Legislativo.

Entretanto, houve uma vantagem em favor dos consumidores.

É a possibilidade de os próprios consumidores/compradores pedirem a rescisão do contrato do imóvel por culpa da empresa em razão das omissões que possam ter no quadro-resumo.

Você se lembra que eu disse que o quadro-resumo precisa conter uma série de informações acerca do imóvel? Pois é.

Quando falamos de contrato de imóveis sob o regime da incorporação imobiliária (imóvel na planta), temos 12 (doze) incisos prevendo diversos requisitos que devem conter no quadro-resumo. No caso dos lotes, são 11 (onze).

Em alguns desses incisos, temos duas ou três previsões, no mínimo, são, pelo menos, umas 25 (vinte e cinco) informações que devem haver nesse quadro-resumo.

Dificilmente é/foi feito um contrato com todos os requisitos estabelecidos pela lei. As empresas vendedoras insistem em colocar apenas algumas informações, deixando outras de fora, mas que, pela lei, deveriam constar no quadro-resumo.

E, diante dessas omissões, o comprador/consumidor poderá rescindir o contrato, por culpa da empresa, sem ter de pagar multa ou qualquer outra penalidade, pelo contrário, será a empresa quem deverá pagar esses valores a ele.

Você via precisar de um advogado para analisar o seu quadro-resumo e verificar se existe ou não alguma omissão apta a ensejar a rescisão do contrato.

Verificando a ausência de algumas dessas informações, você poderá notificar a vendedora e, depois, pedir a rescisão do contrato por culpa da empresa.

Rescindido o contrato por culpa da empresa vendedora por omissões do quadro-resumo

 

O art. 35-A, § 1º, da Lei de nº 4.591/1964, incluído pelo art. 2º, da Lei de nº 13.786/2018, prevê o seguinte (imóvel na planta):

 

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

 

De semelhante modo, o art. 26-A, § 1º, da Lei de nº 6.766/1979, incluído pelo art. 3º, da Lei de nº 13.786/2018, estabelece (lote):

 

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Em resumo, havendo alguma omissão, o comprador poderá enviar uma notificação à vendedora, requerendo que haja o suprimento desta omissão, no prazo de trinta dias, e, não sendo sanada, este poderá pedir a rescisão do contrato por culpa da empresa, algo que acarretará na inversão do dever de pagar a multa e as demais penalidades.

Desse modo, será a empresa vendedora que terá de arcar com a multa, a devolução dos valores pagos sem nenhum desconto, comissão de corretagem, tudo de forma imediata e não parcelada.

Aplicação dessa previsão pela Justiça

Recentemente, em caso que atuei, o Tribunal de Justiça de São Paulo, analisando um caso que se tratava exatamente dessa situação, decidiu em favor do comprador, determinando que a empresa devolvesse todos os valores pagos, de forma integral e imediatamente, além do pagamento da multa e da comissão de corretagem, como você pode verificar nesse outro texto:

·         TJ-SP rescinde contrato de imóvel por falta de informações no quadro-resumo

Dada a novidade do tema e sua relevância, o Consultor Jurídico (Conjur), famoso portal de notícias jurídicas, repercutiu a decisão:

·         TJ-SP rescinde contrato de compra e venda de imóvel por culpa da imobiliária

No caso, o comprador que iria ter de pagar multa de 20% (vinte por cento) referente às parcelas pagas, além de perder mais de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) de comissão de corretagem e outros descontos que haveria, ainda assim, receberia o que sobrasse de forma parcelada.

Com a decisão proferida, ele irá receber os valores pagos de forma integral, em parcela única, acrescido da multa contratual que foi invertida em desfavor da empresa, além dos valores que pagou a título de comissão de corretagem.

Essa é a melhor estratégia jurídica para quem busca sair de contrato de compra e venda sem perder uma fortuna do que foi pago, evitando amargar um prejuízo imenso.

Dr. Rafael Rocha Filho