Aluguel por imobiliária: o Código de Defesa do Consumidor se aplica?

Você alugou pela imobiliária e ela cobrou taxa de cadastro, taxa de contrato, seguro que você não escolheu, ou quer levar a discussão para arbitragem, e você quer saber se pode usar o Código de Defesa do Consumidor. Ou é proprietário, entregou o imóvel para administração e a imobiliária falhou. Esta página explica quando o CDC se aplica, quando não se aplica, quais cobranças da imobiliária são indevidas mesmo sem o CDC e o que fazer.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

Por que o CDC não vale para o contrato de aluguel

O Código de Defesa do Consumidor exige um fornecedor, alguém que presta serviço ou vende produto de forma habitual e profissional, e um consumidor. O proprietário que aluga a sua casa não é fornecedor; ele cede o uso de um bem e recebe aluguel, numa relação que a Lei 8.245/91 regula por inteiro, com regras próprias sobre garantias, reajuste, multa, despejo e benfeitorias. Por isso o STJ afirma, de forma constante, que o CDC não se aplica aos contratos de locação, e os tribunais estaduais seguem essa linha.

Isso não deixa o inquilino desprotegido. A Lei do Inquilinato tem normas de ordem pública que valem mesmo contra o contrato, e a página direitos do inquilino lista as principais. O que muda é a ferramenta: contra o proprietário, a discussão é pela Lei 8.245/91 e pelo Código Civil.

Quando entra a imobiliária, a conversa muda

A imobiliária é uma empresa que presta serviço de forma profissional e remunerada. Quando o proprietário entrega o imóvel para ela administrar, surge um contrato de prestação de serviços: a imobiliária anuncia, seleciona o inquilino, confere a garantia, cobra o aluguel, faz vistoria e, se preciso, cobra na Justiça. Em 2020, o STJ decidiu que essa relação entre proprietário e administradora é de consumo, porque o proprietário é o destinatário final do serviço e, muitas vezes, a parte mais fraca diante de um contrato de adesão. Na prática, o proprietário pode usar o CDC quando a imobiliária aceita inquilino sem garantia, não repassa o aluguel, deixa de fazer a vistoria ou demora a agir no inadimplemento.

E o inquilino, pode usar o CDC contra a imobiliária?

Aqui não há resposta única. Para o contrato de aluguel em si, não: a imobiliária atua como mandatária do proprietário, e o STJ tem decisões dizendo que ela não responde pelas obrigações do locador nem transforma a locação em relação de consumo. Para os serviços que a imobiliária vende diretamente ao inquilino, a situação é diferente. Quando ela cobra taxa de cadastro, taxa de elaboração de contrato, taxa de vistoria, seguro-incêndio de seguradora escolhida por ela, “taxa de boleto” ou serviços de plataforma, o inquilino paga por um serviço prestado pela empresa, e muitos tribunais aplicam o CDC a essas cobranças, reconhecendo abusividade e mandando devolver. O Tribunal de Justiça de Goiás já reconheceu a relação de consumo entre inquilino e imobiliária para afastar cláusula de arbitragem imposta no contrato. Há decisões em sentido contrário, e por isso cada caso depende de qual cobrança ou conduta está em discussão.

Cobranças da imobiliária que são indevidas mesmo sem o CDC

A Lei do Inquilinato, no artigo 22, inciso VII, diz que é obrigação do locador pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluídas as despesas para verificar a idoneidade do inquilino ou do fiador. Taxa de cadastro, taxa de análise de crédito e comissão da imobiliária, quando cobradas do inquilino, contrariam a lei diretamente. O artigo 43 vai além e trata como contravenção penal exigir mais de uma garantia no mesmo contrato ou cobrar aluguel antecipado fora das hipóteses permitidas. O seguro-incêndio pode ser exigido, mas o inquilino tem o direito de contratar com a seguradora que preferir, e a Justiça tem afastado a obrigação de aceitar o seguro embutido da imobiliária. Sobre cláusula de arbitragem em contrato de adesão, a Lei 9.307/96 exige que o inquilino a aceite por escrito, em documento separado ou com assinatura específica, tema detalhado em cláusula compromissória em contrato de aluguel: vale ou não.

Quando não dá, dito com honestidade

Quem quer usar o CDC para discutir o valor do aluguel, a multa por saída antecipada, o reajuste anual ou a devolução das chaves não vai conseguir, porque isso é contrato de locação e a Justiça aplica a Lei 8.245/91. O prazo de prescrição, a inversão do ônus da prova e o foro do consumidor não valem nessas discussões. Também não adianta acionar a imobiliária por obrigação que é do proprietário, como reforma estrutural ou devolução de caução, salvo quando ela reteve o dinheiro ou agiu por conta própria.

O que fazer agora e o que guardar

Se você é inquilino, separe o contrato, a proposta ou ficha de cadastro, os recibos e boletos das taxas cobradas pela imobiliária, a apólice do seguro e as mensagens sobre essas cobranças. Peça por escrito a devolução do que a lei atribui ao proprietário. Se não houver resposta, a cobrança pode ser discutida no Juizado Especial Cível, sem custas na primeira fase, e a reclamação no consumidor.gov.br costuma acelerar quando a imobiliária é empresa maior. Se você é proprietário, guarde o contrato de administração, os extratos de repasse, a vistoria e as comunicações sobre o inquilino; o pedido de indenização contra a administradora é feito com base no CDC e no contrato.

Prazo

Para devolução de taxas cobradas pela imobiliária, há decisões aplicando três anos e outras cinco, quando reconhecida a relação de consumo. Para o proprietário contra a administradora, o STJ decidiu que a responsabilidade contratual segue o prazo geral de dez anos do Código Civil. Na dúvida, o seguro é agir dentro de três anos.

Quanto custa e como funciona o atendimento

Discussões de taxas e seguros costumam correr no Juizado Especial, sem custas iniciais. Ações do proprietário contra a administradora, por valores maiores, correm na vara cível, com custas que podem ser dispensadas pela gratuidade. Os honorários são combinados por contrato. O escritório não promete resultado, porque a aplicação do CDC ao inquilino ainda varia entre tribunais.

O que a lei e a Justiça dizem

A Lei 8.245/91 regula a locação e, nos artigos 22 e 43, define quem paga a administração e proíbe garantias em duplicidade. O CDC, artigos 2º e 3º, define consumidor e fornecedor. O STJ afasta o CDC da locação em si e o aplica ao contrato entre proprietário e administradora. Sobre arbitragem em contrato de adesão, vale o artigo 4º, parágrafo 2º, da Lei 9.307/96. Quando o problema é a garantia, o fiador ou a caução, vale ler imóvel dado em caução no aluguel não pode ser penhorado.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando a imobiliária cobrou taxas que a lei atribui ao proprietário e se recusa a devolver, quando impôs seguro ou arbitragem, quando reteve caução ou valores, e, para o proprietário, quando a administração causou prejuízo relevante. Não vale a pena para discutir o aluguel ou a multa pelo CDC, porque o caminho é outro, nem para valores muito pequenos, em que a reclamação administrativa resolve. Os demais temas de aluguel e contrato estão na página de direito imobiliário.

Perguntas frequentes

O Código de Defesa do Consumidor se aplica ao contrato de aluguel?

Não. O STJ entende que a locação tem lei própria, a Lei 8.245/91, e que o proprietário não é fornecedor. Aluguel, reajuste, multa e despejo são discutidos pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil, não pelo CDC.

A imobiliária pode cobrar taxa de cadastro ou de contrato do inquilino?

Não. O artigo 22, inciso VII, da Lei do Inquilinato diz que as taxas de administração e de intermediação, incluídas as despesas para verificar a idoneidade do inquilino, são do proprietário. Cobradas do inquilino, podem ser devolvidas, e muitos tribunais aplicam o CDC a essas cobranças.

Sou obrigado a contratar o seguro-incêndio da imobiliária?

O seguro-incêndio pode ser exigido pelo contrato, mas o inquilino tem o direito de escolher a seguradora. Impor a apólice da imobiliária ou embutir o seguro no boleto sem opção de escolha é prática que a Justiça tem considerado abusiva.

O proprietário pode usar o CDC contra a imobiliária que administra o imóvel?

Sim. O STJ decidiu que a relação entre proprietário e administradora é de consumo, porque o proprietário é destinatário final do serviço de administração. Aluguel não repassado, inquilino aceito sem garantia e vistoria mal feita podem gerar indenização com as regras do CDC.

A imobiliária pode me obrigar a resolver conflitos em câmara de arbitragem?

Em contrato de adesão, a cláusula de arbitragem só vale se o inquilino a aceitou por escrito, em documento separado ou com assinatura específica, conforme a Lei 9.307/96. O Tribunal de Justiça de Goiás já afastou cláusula imposta pela imobiliária, reconhecendo a relação de consumo com o inquilino.

A imobiliária responde pelos problemas do imóvel?

Em regra não, porque ela age em nome do proprietário e as obrigações de conservação e reparo são dele. A imobiliária responde por atos próprios, como reter valores, cobrar taxas indevidas, fazer vistoria errada ou não repassar comunicações. A ação sobre o imóvel é contra o locador.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende inquilinos e proprietários em todo o Brasil, por processo eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Envie o contrato, os boletos das taxas e as mensagens com a imobiliária, que a análise inicial é feita por mensagem e por videochamada.

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Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).