RELAÇÃO DE CONSUMO EM CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIAS
Quando alguém procura um imóvel para alugar, geralmente, encontrará alguma oferta através de uma imobiliária, seja por procura direta àquela empresa, via sites de vendas conhecidos (Quinto Andar, Olx, Desenrola, Viva Real) ou pesquisando nas redondezas dos próprios imóveis.
Independente da forma buscada, é quase impossível que você consiga realizar a locação diretamente com o proprietário do imóvel, podendo negociar livremente as cláusulas do contrato e estabelecer o que fica melhor para ambos.
Há uma tendência de os proprietários contratarem as imobiliárias para realizarem a administração de seus imóveis.
Isso poupa os donos de lidarem com questões burocráticas e desgastantes, como confecção do contrato, cobrança de valores, ajuizamento de ações judiciais, realização de vistorias, etc. E como contrapartida financeira a essa prestação de serviço, as empresas cobram uma remuneração pequena, geralmente, de 10% do valor dos alugueis recebidos.
Em alguns casos, inclusive, as imobiliárias garantem o pagamento dos aluguéis, caso os locatários (inquilinos) não os paguem. O que é uma tremenda vantagem.
Ocorre, entretanto, que isso impossibilita uma maior negociação e flexibilidade, na hora de realizar a locação.
Essas empresas possuem uma política rígida em relação a eventuais negociações, exigem uma série de documentos e garantias antes de realizar a locação, algo que pode ser um entrave no ato de locar.
Via de regra, o entendimento unânime é de que não existe relação de consumo em contrato de locação, visto que se trata de um negócio civil, com legislação própria (Lei 8.245/91), de âmbito de direito privado, sem as características de uma relação de consumo (AgRg no AREsp n. 101.712/RS).
Todavia, a situação jurídica é diferente quando existe uma administradora que intermedeia a relação de locação, conforme se verá a seguir.
Antes de passarmos à análise da possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, nesse tipo de relação, precisamos entender melhor quem é cada parte em uma locação intermediada por uma imobiliária.
As partes em um contrato de administração imobiliária
O contrato de administração imobiliária, é um negócio realizado entre o proprietário do bem e a administradora/imobiliária com a finalidade, em geral, de efetuar a locação do imóvel a um terceiro.
Temos, portanto, a figurada da imobiliária/administradora, pessoa jurídica que irá realizar a intermediação do negócio entre o locatário e o locador. O proprietário do imóvel, que é o locador, e o terceiro, o locatário (inquilino).
Nessa situação, existem duas relações jurídicas distintas: uma entre o proprietário e a imobiliária; e outra entre a administradora e o locatário.
A justiça tem entendido, pelo menos em relação ao contrato de locação residencial, que há a aplicação do CDC, em ambas as relações, ou seja, entre o proprietário e a imobiliária e a imobiliária e o locatário.
Aplicação do CDC entre o proprietário e a administradora
Para que seja possível aplicar as regras previstas na Lei de nº 8.078/90 (CDC), é necessário que haja uma relação de consumo, ou seja, que haja a presença de um consumidor, um fornecedor e um produto/serviço que os una.
Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (art. 2º, do CDC). Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (art. 3º, do CDC).
A definição do que é produto e serviço é encontrada nos § 1º e 2º, do art. 3º, a saber:
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Nessa situação específica, a relação entre o proprietário e a administradora é de consumo, onde esta última atua como mandatária do locador na gestão do imóvel e o locador é o destinatário fático e econômico do serviço prestado pela administradora.
Em algumas ocasiões, ainda, o proprietário do imóvel pode ser considerado parte vulnerável – técnica, jurídica, fática e/ou informacional – em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão.
O serviço oferecido pela administradora/imobiliária possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica.
Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC
O Superior Tribunal de Justiça, ao tratar desse assunto, decidiu dizendo existir a relação de consumo, veja-se:
RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15.
1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019.
2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie.
3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela.
4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora.
5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive – e especialmente – perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora – como consumidor, portanto.
6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável – técnica, jurídica, fática e/ou informacional – em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão.
7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica.
8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC.
9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão ‘reparação civil’, empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsomem estas à regra geral do art. 205 do CC/02. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.” (STJ, 3ª Turma, REsp 1846331 / DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 13/03/2020).
Com a atração das normas consumeristas, vários benefícios jurídicos poderão ser obtidos pelo proprietário, visto que o CDC possui regras mais benéficas ao consumidor do que a legislação civil.
Aplicação do CDC entre o locatário e a administradora
Quanto à relação entre o locatário, quem alugou o imóvel, e a administradora, de igual modo, a Justiça tem entendido que também se trata de uma relação de consumo, onde deverá ser aplicada as normas do Código de Defesa do Consumidor. É importante ressaltar que estamos falando de uma locação residencial.
Inclusive, tais normas são de ordem pública, como estabelece o art. 1º, da Lei de nº 8.078/90, devendo haver a sua aplicação de forma obrigatória, mesmo sem pedido das partes.
O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), ao julgar um processo que tinham como cerne a discussão sobre a possibilidade de aplicação do CDC a um processo que envolvia um locatário e uma intermediadora, pessoa jurídica, assim decidiu:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE INSTRUMENTO PARTICULAR. COMPROMISSO ARBITRAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. PROBABILIDADE DO DIREITO. QUESTÃO CONSUMERISTA. INTERMEDIAÇÃO DE PESSOA JURÍDICA NA RELAÇÃO LOCATÍCIA. INVOCAÇÃO DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INTERESSE DO CONSUMIDOR. FUNDADO RECEIO DE DANO. POSSIBILIDADE DE PREJUÍZO DECORRENTE DA PROSSECUÇÃO DA RECLAMAÇÃO N. 134/2020. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.
1. O agravo de instrumento destina-se a verificar o acerto ou desacerto da decisão agravada, de modo que, em se tratando de decisão proferida em sede de antecipação de tutela, indispensável averiguar a presença dos requisitos do art. 300 do CPC/2015, quais sejam, a probabilidade do direito e o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação.
2. Em se tratando de contrato de locação com intervenção de pessoa jurídica, a partir de quem o contrato foi assinado, deve-se reconhecer a incidência do CDC, haja vista a existência da relação de consumo reconhecida em negócios com esta configuração, motivo pelo qual, passando, a cláusula compromissória a se condicionar ao interesse consumerista, não pode ser invocada em favor do fornecedor do produto ou serviço.
3. No tocante ao segundo requisito, o mesmo ressai da possibilidade de prejuízo decorrente da prossecução do procedimento arbitral com a prolação da sentença arbitral e conseguinte cumprimento de sentença na pendência do feito em trâmite em primeiro grau, o que poderia lhe acarretar dano irreparável à míngua da possibilidade de um desate diverso do apontado no âmbito da decisão recorrida. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.
Desse modo, havendo a intermediação da locação, através de uma administradora que, geralmente, é uma imobiliária, haverá a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com a atração de todas as suas regras.
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Dr. Rafael Rocha Filho
