Quando devo começar a pagar IPTU e Taxa de Condomínio de imóvel adquirido?

Você acabou de comprar um imóvel, seja ele um lote, uma casa ou um apartamento na planta, e acabou sendo surpreendido com cobrança de Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto Territorial Urbano (ITU) ou a Taxa de Condomínio.

Talvez você só tenha assinado o contrato de compra e venda e feito o pagamento de um sinal e essas cobranças já chegaram. E aí? Será que essas cobranças são justas ou estão te lesando?

Quem adquire um imóvel em condomínio sabe (ou deveria saber) que as despesas destinadas à conservação e manutenção do imóvel devem ser rateadas entre todos os proprietários através das taxas de condomínio. Disso todos estamos cientes.

A dúvida surge quando alguém adquire um imóvel que ainda está em construção e não sabe quando será o momento correto para começar a realizar esses pagamentos.

Será que é permitida a cobrança dessas despesas enquanto o imóvel estiver sendo construído? Ou apenas quando houver a especificação do condomínio? Será que é somente quando a assembleia geral for feita? Ou quando aprovada convenção do condomínio? É da entrega das chaves? Do “Habite-se” ou outro documento que comprove a conclusão da obra?

Várias são as informações que vemos por aí e o próprio contrato pode estabelecer determinado momento diferente, mas a cobrança só será correta a partir da entrega das chaves. Esse é o momento adequando tanto para a cobrança da taxa de condomínio como do IPTU/ITU.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de recurso representativo da controvérsia (REsp nº 1.345.331/RS), decidiu que:

 

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

E que apenas com a entrega das chaves ocorre, para o comprador, a efetivação da posse no imóvel, situação indispensável para estabelecer o dever do pagamento dessas despesas. Esse é o entendimento que tem prevalecido, na Justiça, veja:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA RECHAÇADA. APLICAÇÃO DO CDC. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVER DE INDENIZAR COMPROVADO. DANO MORAL. QUANTUM CONFIRMADO. CORREÇÃO MONETÁRIA ALTERADA. JUROS DE MORA MANTIDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
(…)

IV – A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais e do IPTU, dentre outras, sendo a construtora/incorporadora a responsável pelo pagamento dessas despesas antes desse momento.
(…)

APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
(TJGO, Apelação (CPC) 0369192-40.2015.8.09.0051, Rel. Ronnie Paes Sandre, 3ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)

Mas é necessário fazer uma pequena observação em relação ao IPTU/ITU. É que a Prefeitura Municipal, o Distrito Federal e a União – no caso de Territórios Federais não divididos em Município – poderão cobrá-lo tanto do promitente comprador como do promitente vendedor, conforme Recursos Especiais 1.110.551/SP e 1.111.202/SP (submetidos ao rito do artigo 543-C, do CPC).

Nesse caso, após o pagamento dos impostos, o comprador que ainda não tenha recebido as chaves do imóvel poderá pedir a restituição dos valores ao vendedor, através de uma ação judicial, por exemplo.

É que a relação entre o comprador e vendedor é distinta da relação com o ente público que pode cobrar o tributo

Pode acontecer, entretanto, que a entrega das chaves aconteça em variados eventos, a depender do tipo de imóvel adquirido ou, inclusive, que essa entrega nunca aconteça.

Então, é importante, analisarmos o tipo de empreendimento adquirido para estabelecer quando ocorrerá essa entrega e, não a ocorrendo, quando surge o dever de pagar as despesas.

Adquirindo imóvel pronto/construído

Caso você esteja comprando um apartamento, uma casa, sobrado, sala comercial ou galpão e ele esteja completamente acabado, construído e as chaves à sua disposição no ato da assinatura do contrato de compra e venda, o dever pelo pagamento das despesas de condomínio e impostos é imediata.

Imóvel na planta/incorporação imobiliária

No nosso país é muito comum que as pessoas adquiram imóveis que serão construídos e entregue futuramente, mediante pagamento e oferta pública, o que se chama de “incorporação imobiliária”.

Nessa situação, frequentemente, vemos abusos sendo cometidos. As incorporadoras/imobiliárias e incorporadoras incluem, em seus contratos, que a responsabilidade do comprador do imóvel pelas despesas de taxas condominiais e IPTU/ITU serão imediatas, quando o “habite-se” for expedido ou em outro momento que não a entrega das chaves, por exemplo.

Isso é muito comum de se ver.

Mas não se engane, essas cláusulas e cobranças, quando submetidas ao Poder Judiciário, são consideradas como abusivas e os valores são devolvidos ao comprador.

Loteamentos

As empresas e pessoas físicas podem vender imóveis em loteamentos, onde, evidentemente, não haverão chaves a serem entregues. Mas nem por isso você deve considerar que o pagamento das despesas deve ser imediato.

Alguns empreendimentos são vendidos quando ainda estão em construção as obras de infraestruturas necessárias, como: escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Essas obras ainda em execução podem impedir qualquer uso do lote pelo comprador, há casos em que a visitação física do bem é impossível.

Nessa situação, mesmo que o contrato estabelece a transferência da posse imediatamente e, consequentemente, o pagamento das despesas, isso não será correto.

É que se deve considerar como posse efetiva quando o bem estiver livre e desimpedido para que o comprador possa usá-lo da forma como bem quiser.

Evidentemente, a situação será diversa quando o loteamento for vendido com todas as obras realizadas e ofertada a possibilidade instantânea de o comprador construir em seu terreno ou fazer outro uso que queira, quando será devido o pagamento do condomínio e do tributo imediatamente.

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Dr. Rafael Rocha Filho