QUAL É O PRAZO PARA QUEM PERDEU IMÓVEL EM LEILÃO DEIXE O BEM?

Quando se perde um imóvel em leilão, e aqui estamos falando de leilão decorrente da dívida do financiamento, existe um prazo, fixado em lei, para que quem estava na posse desse imóvel deixe-o.

Esse prazo, no entanto, nem sempre é observado e a determinação para saída do imóvel em prazo diferente do previsto na lei pode gerar nulidade no processo que o arrematante protocolizou contra o antigo proprietário.

Prazo legal

Após financiar (financiamento com alienação fiduciária) um imóvel e não conseguir pagar as parcelas, a instituição credora irá realizar os procedimentos necessários para levar esse imóvel a leilão para o recebimento de seu crédito.

Estamos falando desse tipo de leilão e não daquele que ocorre por meio judicial, em razão de qualquer outro tipo de dívida e que possui um regramento diferente.

Esse leilão não ocorrerá por meio da Justiça. Ele funciona de forma extrajudicial.

O credor irá notificar o devedor da dívida, não sendo paga, irá realizar a consolidação da propriedade e, posteriormente, o leilão, notificando o devedor de sua data e modo de realização.

Havendo a arrematação do imóvel, por um lance, o vencedor do leilão irá promover os atos necessário para transferência do imóvel para o seu nome (escritura pública, pagamento dos impostos, do lance do leilão e registro dessa escritura).

Após isso ocorrer, o passo seguinte será o arrematante notificar o antigo proprietário para deixar o imóvel e, persistindo o antigo morador no bem, irá propor uma ação judicial para que o imóvel seja desocupado.

O prazo que o art. 30, caput, da Lei de nº 9.514/97, legislação que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, concede para esse antigo morador deixar o imóvel é de 60 (sessenta) dias, veja:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Esse prazo, contudo, nem sempre é respeitado nas decisões judiciais, sendo concedido prazo de 15 ou 30 dias, o que acaba sendo modificado pelo Tribunal, quando há recurso da parte interessada:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LIMINAR DEFERIDA. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. AMPLIAÇÃO. Havendo o deferimento da liminar, na ação de imissão na posse, com base no artigo 30 da Lei nº 9.514/97, o prazo para desocupação voluntária do bem deve ser fixado em 60 (sessenta) dias e não em prazo inferior como determinado na decisão recorrida. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.                             A C O R D A M os integrantes da Segunda Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão VIRTUAL do dia 05 de julho de 2021, por unanimidade de votos, conhecer do agravo de instrumento e provê-lo em parte, nos termos do voto da relatora.

 

(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5615887-63.2020.8.09.0000, Rel. Des(a). DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, julgado em 05/07/2021, DJe  de 05/07/2021).

 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL CONSOLIDADO. INOBSERVÂNCIA PELO JUÍZO DE ORIGEM DO ARTIGO 30 DA LEI 9.514/97. LAPSO SEXAGESIMAL PARA DESOCUPAÇÃO A CONTAR DO DEFERIMENTO DA LIMINAR QUE DETERMINA SUA SAÍDA. DECISÃO REFORMADA.

 

I – Percebe-se que houve a consolidação do imóvel pela financeira e a subsequente alienação pela recorrida, bem como a notificação extrajudicial da agravante para a desocupação do imóvel.

 

II – Ocorre que artigo 30 da Lei 9.514/97 é cristalino em garantir ao ocupante do imóvel arrematado, consolidado ou alienado o prazo sexagesimal para desocupação a contar do deferimento da liminar que determina sua saída, o que não foi observado pela magistrada a quo. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

 

(TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5036179-21.2020.8.09.0000, Rel. Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 13/07/2020, DJe  de 13/07/2020)

Evidentemente, caso o magistrado determine um prazo para desocupação maior que o de 60 dias, o arrematante, de igual maneira, poderá questionar essa decisão judicial.

Esse prazo é determinação legal e deverá ser seguido.

Além disso, havendo alguma irregularidade na arrematação, o prazo legal concedido para sua saída possibilita a tentativa de obter alguma medida liminar para resguardar a sua permanência no imóvel.

Taxa de ocupação do imóvel

Importante deixar claro que, o arrematante possui direito do pagamento de uma taxa mensal de 1%, sobre o valor do imóvel, desde a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, o que ocorre pouco após o leilão, até que possa “entrar” no imóvel, como estabelece o art. 37-A, da lei citada:

Art. 37-A.  O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.  

A depender do valor do imóvel e do período necessário para que o arrematante consiga ingressar no imóvel, a taxa de ocupação pode representar um alto valor que o antigo proprietário terá de arcar.

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Dr. Rafael Rocha Filho