Por Quanto o Meu Imóvel Financiado pode ser Vendido no Leilão?

Um bem pode ser vendido (alienado) por vários motivos, desde a opção do próprio dono em se desfazer do bem ou por uma decisão de terceiros, como por uma decisão da Justiça ou da lei.

Nesse texto irei tratar do leilão extrajudicial de um imóvel que é dado como garantia para o pagamento do financiamento utilizado para adquiri-lo. Essa garantia é conhecida como alienação fiduciária de coisa imóvel.

É como se existisse mais de um dono daquele bem. Você é o dono do imóvel, mas ao fundo existe outro, o banco. O comprador pode fazer quase tudo o que quiser como o imóvel, usando-o livremente.

Existe uma lei que trata especificamente sobre esse sistema de garantia e leilão de imóvel financiado, que é a Lei de nº 9.514/1997. E o seu artigo 22 conceitua o que é essa garantia, a saber:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Caso o comprador, porém, deixe de pagar a dívida que originou a garantia, o banco aparecerá para se tornar o único proprietário do bem, consolidando a propriedade em seu nome, e o venderá em um leilão, como determina o art. 27, veja:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Esse leilão deverá acontecer em até trinta dias após a consolidação da propriedade do imóvel no nome da instituição financeira, procedimento que é realizado perante o Cartório de Registro de Imóvel daquele bem.

1º Leilão

Para o primeiro leilão, o imóvel (casa, apartamento, galpão, lote, sala comercial, prédio) poderá ser vendido pelo valor do imóvel, esse valor do imóvel deverá constar no contrato que o comprador fez com o banco e que instituiu a garantia, como estabelece o art. 27, 1º combinado com o art. 24, inciso VI.

Ilustrando o que foi dito acima, imagine que o imóvel que você comprou teve como valor, para fins de garantia, a previsão de 500 mil reais. Nesse primeiro leilão, o imóvel, obrigatoriamente, deverá ser vendido por um valor igual ou acima de 500 mil reais.

2º Leilão

Não tendo ocorrido nenhum lance nesse que chegou ou superou esse valor mínimo, deverá acontecer o segundo leilão. Nesse, o § 2º, do art. 27, determina que será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, com o acréscimo das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Isso significa que no segundo leilão não há relação entre o valor do lance com o do imóvel, mas do valor do débito desse contrato. Agora, não importa se o imóvel vale 500 mil, o que importa é o saldo devedor do financiamento, as despesas que o banco teve com o cartório, multa, juros de mora, tributos, taxas de condomínio que não foram pagas, honorários de advogado, etc. Tudo isso é somado.

Suponhamos que havia um saldo devedor de 100 mil reais e as despesas totais chegaram em mais 30 mil. Mesmo que o imóvel valesse 500 mil reais, no segundo leilão ele poderia ser arrematado por um lance de 130 mil reais.

E é por isso que um leilão é tão perigoso para quem está perdendo um imóvel, porque ele pode sair por um valor muito abaixo de mercado e, ao mesmo tempo, tão vantajoso para um comprador, que o adquirirá por uma bagatela.

É importante ressaltar, uma vez mais, que esse sistema vale apenas para imóvel dados em alienação fiduciária, imóvel que são penhorados por dívidas na Justiça, por qualquer outro motivo, seguem uma regra diferente quanto aos valores que podem ser arrematados.

Necessidade de informar ao devedor sobre os leilões

Tanto no primeiro como no segundo leilão, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, como determina o § 2º-A, do art. 27.

Isso porque o devedor tem direito de preferência para comprar o seu imóvel no leilão, pelo preço da dívida, com o acréscimo das despesas, até o segundo leilão, como estabelece o § 2º-B, do art. 27, que você pode ler:

• 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Caso isso não tenha acontecido, do banco informar que o leilão será realizado, o devedor poderá entrar na Justiça para impedir que a venda aconteça, porque esse dever de informação é obrigatório e gera a nulidade do leilão, caso não seja cumprido.

E o que acontece com o dinheiro arrecadado no leilão?

Nos cinco dias após o leilão, o art. 27, § 4º determina que a instituição financeira deverá entregar o dinheiro que sobrar ao devedor, após descontar os valores da dívida e das despesas e encargos, e isso importará em quitação de dívida pelas duas partes.

Realizado o segundo leilão e, mesmo assim, o imóvel não tiver sido arrematado, a dívida será considerada como extinta e o banco não terá de devolver nenhum valor ao comprador, podendo fazer o que bem entender com o imóvel, deverá apenas, mediante termo próprio, dar ao devedor a quitação da dívida, conforme prevê o § 5º e § 6º, do art. 27.

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Dr. Rafael Rocha Filho