PODE HAVER COBRANÇA DE TAXA DE FUIÇÃO EM LOTE OU TERRENO SEM CONSTRUÇÃO?

A taxa de fruição é uma despesa que pesa bastante na hora que você decide por não continuar mais com aquele contrato de aquisição de um imóvel.

E essa penalidade quase nunca é observada pelos compradores, quando vão assinar o contrato, apenas se percebe a sua dimensão quando pedem os cálculos para fazerem a rescisão.

E aí vem uma surpresa, a taxa de fruição consumiu todo o valor que haveria para restituir ou até pior: gerou um saldo devedor, mesmo com a desistência da compra.

Essa taxa, geralmente, é calculada utilizando um percentual (1%, por exemplo) sobre os valores pagos, sobre o valor da compra ou sobre o valor do contrato atualizado, gerando um valor expressivo, a depender do tempo que se passou até a rescisão do contrato.

Em muitos casos, sequer houve o uso do bem, principalmente quando se trata de um lote ou terreno em que nada foi construído ou nenhum outro uso aconteceu, apenas ocorreu a compra e houve o pagamento de algumas parcelas.

A cobrança dessa taxa, quando não houve construção ou outro uso do lote ou terreno é correta?

Não. A cobrança da taxa de fruição ou taxa de ocupação, somente pode ser cobrada quando há um proveito econômico advindo do imóvel e recebido por quem estava na sua posse.

Essa taxa tem como fato gerador a posse, o uso e o gozo do bem, pelos promissários compradores.

Ocorre que, em um lote/terreno em que não houve a realização de nenhuma edificação ou um uso específico do imóvel, se tratando de um bem vazio, não há proveito econômico proporcionado por este imóvel, motivo pelo qual não é possível, juridicamente, a cobrança da referida taxa.

A Justiça, analisando casos assim, tem decidido da seguinte maneira:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE.

(…)

2. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJGO, Apelação (CPC) 5285443-98.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe  de 05/11/2020).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANO MORAL. APLICAÇÃO DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE JUSTIFIQUE TAL TAXA.

(…)

 

IV – Tratando-se de lote vago sem qualquer edificação, não há falar em proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido, capaz de ensejar a recomposição a título de sua fruição.

(…)

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJGO, Apelação Cível 5524135-85.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe  de 02/02/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO LOTE. INCOMPORTABILIDADE.

1. Para ter direito a indenização pela fruição do lote, impõe-se a comprovação do proveito econômico obtido pelo apelado ou o prejuízo financeiro sofrido pela vendedora, o que não ocorreu no caso concreto. Na realidade dos autos, o imóvel objeto da promessa de compra e venda refere-se a um lote sem qualquer benfeitoria, não estando comprovado nos autos que de fato nele tenha sido realizada alguma construção.

(TJGO, APELACAO 0008227-80.2013.8.09.0168, Rel. Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/06/2020, DJe  de 22/06/2020).

Desse modo, caso haja a cobrança da referida taxa e você tenha adquirido um lote ou terreno, sem ter edificado nenhuma construção, essa cobrança será ilegal e passível de reversão, judicialmente.

É importante, entretanto, deixar um alerta: Não assine nenhum acordo de rescisão de contrato antes desse documento ser analisado por um advogado de sua confiança.

Embora seja equivocada a cobrança dessa taxa, na situação explicada, caso você assine um documento relativo à rescisão, concordando com o pagamento dessa penalidade, pode não ser possível reverter isso posteriormente.

É que o pagamento da taxa de fruição é uma questão apenas de cunho patrimonial, se trata de um direito disponível, podendo a pessoa abrir mão dele, o que pode impossibilitar a declaração de nulidade de um eventual termo de rescisão.

Dessa forma, repita-se, antes de assinar qualquer documento referente à rescisão do contrato, procure um advogado especialista para te informar corretamente quais são os seus direitos.

Sobre o que é essa taxa e outros pontos importantes, que você deveria saber, eu escrevi esse outro texto, que vale a leitura: 6 características sobre a taxa de fruição de imóvel

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Dr. Rafael Rocha Filho