Passo a passo para o despejo em contrato de aluguel com prazo indeterminado não residencial

Permanecer ou ter de sair de um imóvel, no qual a locação não seja residencial, pode ocorrer de forma mais simples e rápida do que você possa imaginar.

Para conseguir que o inquilino tenha de desocupar o imóvel, inclusive por meio de uma liminar, ou para que você, como inquilino, continue no imóvel, veja esse passo a passo de como funciona esse tipo de despejo, em uma locação que não envolva imóvel residencial.

A lei estabelece alguns requisitos importantíssimos para que esse tipo de despejo seja possível, faltando algum deles, não será permitido que a desocupação do imóvel prossiga.

Vamos entender como isso ocorre.

1º passo – locação não residencial

A natureza da locação é o primeiro ponto a ser analisado. A locação deve ser do tipo “não residencial”, que são aquelas locações de imóveis destinados ao comércio (art. 51, caput, da Lei de nº 8.245/91).

2º passo – locação por prazo indeterminado

O segundo aspecto importante é que essa locação “não residencial”/comercial, não pode ter uma prazo de duração ainda em vigência. Ela deve ser do tipo indeterminada.

Pode até, no passado, ter havido um contrato prevendo um prazo para o início e término da locação, mas é importante que o prazo do final desse contrato tenha se passado sem que tenha havido a previsão de novo ajuste, estendendo esse prazo para o futuro.

Nessa hipótese, o contrato que se iniciou como determinado seguirá como indeterminado (art. 56, parágrafo único, da Lei de Locações), possibilitando o despejo aqui explicado.

É de vital necessidade analisar o contrato que, porventura, tenha sido feito, porque é de praxe se incluir uma cláusula de renovação automática do prazo contratual previsto inicialmente, caso ele passe e as partes fiquem silente, o que resultara em um novo prazo, fazendo com que esse contrato continue a ser de prazo determinado, o que impedirá o uso desse tipo de ação de despejo.

3º passo – notificação

O locador é obrigado a realizar uma notificação informando ao inquilino que pretende reaver o imóvel, dando-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar o bem (art. 57, da Lei de Locações).

Esse tipo de desfazimento do contrato de locação, chamado de denúncia vazia, não exige nenhum motivo. É a mera vontade do locador de retomar o bem que o autoriza a fazer isso.

A lei não exige uma forma expressa para que essa notificação ocorra. Todavia, enviar por meio de Cartórios ou Correios, com aviso de recebimento, certamente é a forma mais segura.

4º passo – ação de despejo em até 30 dias após o final do prazo da notificação

Caso o inquilino não desocupe o imóvel no prazo que lhe foi concedido para tanto, será necessário propor a ação de despejo em um prazo de até 30 (trinta) dias após o final desse período, conforme prescreve o art. 59, §1º, inciso VIII, da Lei de Locações, veja:

 

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

 

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

 

(…)

 

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

5º passo – caução no valor equivalente a três meses de aluguel

Para que a liminar seja cumprida, será necessário que o locador faça a caução de 3 (três) meses de aluguel, como uma medida de contragarantia.

Caso o aluguel que foi ajustado fosse no valor de R$ 3.000,00, será necessária uma caução de R$ 9.000,00.

Essa caução pode se dar de algumas formas como: depósito do valor em uma conta judicial, um cheque desse valor, garantia expedida por instituição financeira (fiança bancária, por exemplo).

O meio mais usual é o depósito em dinheiro.

Alguns detalhes sobre essa ação

Cumpridos todos os requisitos acima explicados, será deferida a medida liminar para que o locatário desocupe o imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias.

Permanecendo no bem após esse prazo, o locador poderá pedir que o juiz autorize o arrombamento do imóvel, com o acompanhamento da polícia militar, expedindo-se um mandado para tanto, retirando todas os objetos do inquilino do imóvel e deixando-o livre para que seja utilizado.

O prazo inicial de 15 (quinze) dias é o momento que o inquilino terá para tentar reverter essa medida que foi concedida, por meio do recurso próprio e específico, buscando demonstrar que algum requisito da lei não foi cumprido.

Nesse tipo de despejo, como o objeto não são alugueis em atraso, não é possível que o inquilino faça a purgação da mora (art. 62, inciso II, da Lei de Locações), que seria o direito de permanecer no imóvel pagando todos os valores em atrasos e demais custos envolvidos.

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Dr. Rafael Rocha Filho