O inquilino pode fazer construções e reformas no meu imóvel?

Quem procura esta página em geral é o dono que descobriu uma obra no imóvel alugado, ou o inquilino que quer reformar e não sabe se pode, ou se vai ver esse dinheiro de volta. As duas dúvidas têm a mesma resposta, que está na Lei do Inquilinato e no contrato. Nesta página explico o que o inquilino pode fazer sozinho, o que exige autorização, quem paga cada tipo de obra, o que acontece quando a reforma foi feita sem consentimento, como o dono deve agir para não perder o direito ao despejo e como o inquilino se protege para não gastar à toa.

Em 30 segundos: o tipo de obra e o que a lei diz

O que o inquilino pode fazer sem pedir

A lei chama de benfeitoria necessária a obra feita para conservar o imóvel ou evitar que ele se estrague: consertar o telhado que ameaça cair, estancar uma infiltração, trocar o encanamento que rompeu, refazer a fiação com risco de incêndio. O artigo 35 da Lei 8.245/91 diz que essas benfeitorias são indenizáveis mesmo sem autorização do dono, e que o inquilino pode segurar o imóvel, deixando de pagar o aluguel até ser reembolsado, o chamado direito de retenção. A razão é simples: se a casa estava caindo, o dono é que deveria ter consertado, e o inquilino apenas fez o que ele não fez.

Na prática, o inquilino que precisa fazer uma obra dessas deve avisar o dono por escrito antes, com fotos e orçamento, e dar um prazo razoável para ele resolver. Só depois fazer por conta própria, guardando notas fiscais e fotos do antes e do depois. Sem esse cuidado, a discussão sobre o que era necessário vira uma disputa de palavra contra palavra, e o reembolso pode ser negado.

O que exige autorização e o que é proibido

Benfeitorias úteis são as que melhoram o uso do imóvel sem serem indispensáveis: grade nas janelas, portão eletrônico, armário planejado fixo, cerca elétrica, um segundo banheiro. O inquilino pode fazer, mas só tem direito ao reembolso se o dono autorizou. Benfeitorias voluptuárias, de luxo ou puro conforto, como sauna, piscina ou acabamentos caros, ficam por conta do inquilino, que pode retirá-las no fim do contrato desde que não danifique o imóvel. O artigo 36 cuida disso.

Coisa diferente é mudar o imóvel: derrubar parede, fechar varanda, alterar a fachada, trocar a divisão dos cômodos, construir um cômodo no fundo do terreno. O artigo 23, VI, da Lei do Inquilinato proíbe o inquilino de modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do dono. Fazer isso sem consentimento é infração legal, e o artigo 9º, II, permite ao dono pedir o despejo. A construção nova no terreno, embora a lei não a chame pelo nome, segue a mesma regra e ainda traz um problema extra: ela se incorpora ao imóvel e não pode ser levada embora.

A cláusula de renúncia a benfeitorias vale?

Vale, e é a regra na prática. A maioria dos contratos de aluguel traz uma cláusula em que o inquilino renuncia à indenização por qualquer benfeitoria e ao direito de retenção. O STJ tem súmula reconhecendo a validade dessa cláusula, e os tribunais a aplicam inclusive para benfeitorias necessárias. O que resta ao inquilino, nesses casos, é não fazer a obra por conta própria e exigir que o dono cumpra a obrigação dele de entregar e manter o imóvel em condições de uso, prevista no artigo 22 da lei. Explicamos em detalhe em renúncia às benfeitorias e ao direito de retenção no contrato de aluguel.

A renúncia tem um limite que a Justiça reconhece: ela não autoriza o dono a enriquecer com uma obra que ele mesmo pediu ou aprovou. Se o inquilino fez a reforma a pedido do dono, com o dono acompanhando e concordando, e o contrato dizia que não haveria reembolso, há decisões mandando indenizar mesmo assim, com base na boa-fé. Cada caso depende de prova por escrito da autorização.

Sou o dono e descobri uma obra sem autorização

O primeiro passo não é o despejo, é a prova. Faça a vistoria, que é seu direito pelo artigo 23, IX, da lei, mediante combinação de dia e hora, com fotos e, se possível, uma testemunha ou laudo. Compare com a vistoria de entrada. Depois notifique o inquilino por escrito, com prazo razoável para desfazer a obra ou para regularizar a situação, se você concordar em mantê-la. Se ele não atender, a ação de despejo por infração legal e contratual é o caminho, e ela pode vir com pedido de indenização pelo dano ao imóvel.

Há um cuidado importante: se você soube da obra, não reclamou e continuou recebendo o aluguel por meses, a Justiça pode entender que houve tolerância e enfraquecer o pedido de despejo. Por isso a notificação escrita deve ser feita assim que a obra for descoberta. Sobre a necessidade de notificar antes do despejo, veja é necessário notificar o inquilino antes do despejo.

Sou o inquilino e quero reformar

Peça a autorização por escrito, descrevendo a obra, o custo estimado e o que acontece no fim do contrato: se o dono vai reembolsar, se vai abater do aluguel ou se você aceita deixar tudo sem indenização. Um e-mail respondido pelo dono já serve; um aditivo assinado ao contrato é melhor. Guarde orçamentos, notas fiscais e fotos. Nunca conte com a promessa verbal de que “no final a gente acerta”, porque é ela que vira briga na devolução das chaves. Se o contrato tem renúncia a benfeitorias, o aditivo precisa dizer expressamente que aquela obra é exceção. Os direitos básicos de quem aluga estão em meu direito como inquilino.

Quando vale procurar um advogado

Vale quando a obra sem autorização alterou a estrutura ou a fachada e o dono precisa retomar o imóvel, quando o inquilino gastou valor alto em reforma autorizada e o dono se recusa a reembolsar, quando há disputa sobre o estado do imóvel na devolução das chaves, ou quando o contrato tem cláusulas confusas sobre benfeitorias. Não vale abrir processo por pequenos reparos ou por pintura e ajustes de valor baixo: nesses casos a notificação escrita e a negociação direta resolvem melhor e mais rápido, e o escritório orienta esse caminho quando é o mais sensato. Quem paga cada tipo de obra está resumido em quem deve pagar pelas benfeitorias em imóvel alugado.

O que a lei e a Justiça dizem

A Lei 8.245/91 é a base: o artigo 22 lista as obrigações do dono, entre elas entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos defeitos anteriores à locação; o artigo 23 lista as do inquilino, com a proibição de modificar o imóvel sem consentimento escrito no inciso VI e o dever de permitir vistoria no inciso IX; o artigo 35 trata da indenização e da retenção pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis autorizadas; o artigo 36 permite levantar as voluptuárias; e o artigo 9º, II, autoriza o despejo por infração legal ou contratual. O Código Civil, no artigo 96, define os três tipos de benfeitoria. O STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia às benfeitorias e ao direito de retenção. A Justiça costuma dar razão ao dono quando a obra alterou o imóvel sem consentimento, e ao inquilino quando há prova escrita da autorização ou quando a obra era urgente e o dono foi avisado.

Perguntas frequentes

O inquilino pode pintar o imóvel sem autorização?

Pintura em cor neutra, para manutenção, costuma ser aceita como conservação e não gera problema. Cores fortes ou alteração de fachada precisam de autorização, e na devolução o dono pode exigir a pintura de volta ao estado original.

O inquilino pode descontar a reforma do aluguel?

Só as benfeitorias necessárias, e apenas se o contrato não tiver renúncia. Mesmo assim, é prudente avisar o dono por escrito antes da obra e guardar as notas. Descontar por conta própria sem base no contrato pode ser tratado como falta de pagamento.

O dono é obrigado a pagar a reforma que o inquilino fez?

Depende do tipo e da autorização. Necessária, paga, salvo renúncia no contrato. Útil, só se autorizou. Voluptuária, nunca. Se o contrato tem cláusula de renúncia válida, em regra o inquilino não recebe nada, exceto quando a obra foi pedida pelo próprio dono.

Obra sem autorização dá despejo?

Dá, quando altera a forma interna ou externa do imóvel, porque é infração ao artigo 23, VI, da Lei do Inquilinato. O dono precisa provar a alteração, em geral com vistoria, e a notificação prévia fortalece o pedido. Pequenos reparos não justificam despejo.

Construí um cômodo no terreno alugado. Posso ser indenizado?

Só se houve autorização escrita com previsão de indenização. A construção se incorpora ao imóvel e não pode ser retirada. Sem acordo prévio, o inquilino perde o investimento e ainda pode responder pela obra irregular.

O que o dono deve fazer antes de alugar para evitar esse problema?

Fazer vistoria de entrada detalhada, com fotos assinadas pelas duas partes, e incluir no contrato cláusula clara sobre benfeitorias e sobre a proibição de modificar o imóvel sem consentimento escrito. Isso resolve a maioria das disputas antes que comecem.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende em todo o Brasil, por WhatsApp e videochamada, disputas de locação envolvendo reformas, benfeitorias, vistoria e despejo. Mande o contrato de aluguel, a vistoria de entrada e as fotos da obra, e a primeira análise diz quem tem razão, o que dá para cobrar e qual é o próximo passo.

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