O contrato do seu lote/terreno foi cancelado

Para aplicar um dinheirinho que está sobrando, pensando no futuro, muitos de nós procuram fazer um investimento e o mais comum é adquirir um lote/terreno, esperando a valorização posterior.

As parcelas, inicialmente baixas, atraem os compradores; além do histórico de supervalorização imobiliária recente, essa aplicação conta ainda com a solidez do mercado, facilidade na revenda, entre outros pontos.

Ocorre que, no passar do tempo, talvez o comprador se encontra em uma situação financeira delicada, por algum imprevisto da vida, e não consiga realizar o pagamento de alguma ou algumas parcelas.

Após esse momento mais crítico, pode ter retomado a sua capacidade de pagar e procurado a empresa onde adquiriu o imóvel para regularizar suas pendências e financeiras e se deparar com um aviso inusitado, de que o seu contrato foi cancelado.

Mas será que a empresa, seja uma imobiliária, incorporadora ou construtora podem praticar essa atitude, cancelando o contrato sem nenhuma formalidade maior? Como deve ocorrer a rescisão desse contrato?

A exigência de notificação prévia (premonitória)

Inicialmente, é bom registrar que havendo a comercialização de um lote/terreno urbano entre o loteador e o primeiro promitente comprador, a lei a ser aplicada é a Lei n. 6.766/79, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano, recheada de normas protetivas de ordem pública, ou seja, que não podem ser alteradas pelas partes e de aplicação obrigatória.

O art. 32, § 1º, da lei em comento, exige que antes de ocorrer a rescisão do contrato, por falta de pagamento do comprador, é necessário que haja notificação premonitória, que é um aviso ao devedor de que ele está em situação de mora (devendo) e de que tem de regularizar os pagamentos, num prazo de 30 (trinta) dias.

Em muitos casos, sequer há essa notificação. A empresa simplesmente ignora esse comando da lei e “cancela” o contrato da pessoa, por meio de algum documento interno e revende o imóvel, para outro que tenha interesse.

Essa atitude é totalmente ilegal e contrária à disposição legal, cabendo ao antigo comprador requerer as medidas judiciais pertinentes a fim de preservar o seu direito de adquirir o imóvel.

Notificação via Oficial do Registro de Imóveis

Além disso, essa notificação deve realizada via Oficial do Registro de Imóveis, a saber:

 

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

 

§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

Mesmo que tenha havido a notificação, ela não pode ocorrer apenas por um documento particular, encaminhado pela empresa via correios, e-mail, ligação ou aplicativos de mensagens, como o Whatsapp.

É imprescindível que a notificação seja feita por meio de Oficial do Registro de Imóveis ou por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca, do local do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la (art. 49, caput, da Lei de nº 6.766/79), veja:

EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMPROVAÇÃO DA MORA DO DEVEDOR – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – INOBSERVÂNCIA DO ART. 32 DA LEI Nº 6.766/79. Na ação de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, fundada na inadimplência do promitente comprador, este deve ser regularmente constituído em mora, sendo intimado, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer o débito, nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/79.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0079.12.020529-3/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2019, publicação da súmula em 13/09/2019)

Essa notificação também deverá ser entregue ao próprio intimado ou notificado, que deverá assinar o comprovante de recebimento.

E se houver cláusula resolutiva expressa?

O artigo 474, do Código Civil, diz que “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”.

Trata-se da resolução convencional, pela qual os contratantes estipulam a dissolução do contrato, sem necessidade de intervenção judicial, em razão de fatos supervenientes ao negócio.

Resolver de pleno direito, na expressão da lei, significa dissolver-se o contrato sem necessidade de a parte inocente vir a juízo pleitear a resolução.

A norma que estamos tratando exige, de modo expresso, a notificação prévia e indispensável do promissário comprador para fins de resolução do contrato de compromisso de compra e venda, consoante o art. 32, § 1º, da Lei de nº 6.766/79.

Dessa forma, mesmo que haja previsão contratual de cláusula resolutiva expressa, nesta situação, ela não poderá ser utilizada para relegar a necessidade da notificação prévia, via Oficial do Registro de Imóvel.

Outra questão a ser tratada é o desequilíbrio contratual da cláusula informada, visto que sua previsão somente se dará na hipótese de inadimplemento de prestação devida pelo promitente comprador consumidor, mas não na hipótese de inadimplemento de prestação devida pelo promitente vendedor fornecedor.

Tome-se como exemplo o atraso na entrega das obras.

Deverá existir simetria de cláusulas resolutórias, para as hipóteses de inadimplementos de ambos os contratantes, no que se refere às respectivas prestações que devam adimplir.

Há intolerável desequilíbrio quando o inadimplemento da prestação de pagamento do preço é sancionado com cláusula resolutória expressa, mas o inadimplemento da prestação de entrega da unidade, por exemplo, não tem a mesma previsão contratual.

A severidade dos mecanismos resolutórios deve ser a mesma para os descumprimentos das prestações correspectivas devidas por ambas as partes no contrato de compromisso de venda e compra.

Assim, também pelo desequilíbrio contratual gerado por esta cláusula, ela não poderá ser utilizada.

O que pode ser feito?

Quem está vivenciando uma situação como essa, pretendendo retomar o seu contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, poderá pleitear, judicialmente, a continuidade do contrato, realizando o pagamento das parcelas vencidas.

É bom, todavia, tomar atitudes rápidas para isso, evitando que haja a comercialização do imóvel por parte de a empresa para outras pessoas, o que pode dificultar ou impossibilitar a retomada do bem, transformando o pedido de continuidade do contrato por indenização.

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Dr. Rafael Rocha Filho