Nova decisão do STF impede penhora de bem de família em fiança de contrato de locação comercial

Escrevi, há exatos 14 dias, um texto falando sobre a mudança de entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF) em relação à possibilidade de o fiador, de contrato de aluguel não residencial, perder o seu único imóvel em caso de não pagamento dessa dívida.

Havia um entendimento consolidado da Suprema Corte que, independentemente da natureza do contrato de locação, o fiador poderia perder o seu único imóvel (bem de família).

Esse entendimento perdurou até 12.06.2018, quando houve a primeira ruptura, dentro do próprio STF, pela Primeira Turma, no Recurso Extraordinário n. 605.709, quando a Ministra Rosa Weber entendeu não ser penhorável o bem de família do fiador no caso de contrato de locação de imóvel comercial, veja:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA.

1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990 não recepcionada pela EC n 26/2000.

2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.

3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema n. 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial.

4. Recurso extraordinário conhecido e provido” (DJe 18.2.2019).

Essa mudança da forma de pensar, entretanto, sofreu uma reviravolta, com o julgamento do Recurso Extraordinário n. 1.274.290, pelo Ministro Dias Toffoli, em 31.08.2020, quando o Tribunal, aliado a outros julgados proferidos durante a pandemia do novo coronavírus, voltou a aplicar a possibilidade de o fiador perder o seu único imóvel por dívida oriunda de qualquer contrato de aluguel, fosse residencial ou não.

Você pode acessar o texto sobre esse caso aqui: STF volta atrás e permite penhora de bem de família de fiador de locação comercial.

Esse julgado foi proferido pela Primeira Turma do STF, a mesma que tinha realizado a primeira ruptura no entendimento da questão.

Acontece, que o mundo jurídico é surpreendente (não sei se positivamente ou de forma negativa), e surgiu uma nova decisão, agora da Segunda Turma do Supremo, da Ministra Cármen Lúcia, reafirmando o entendimento de 12.06.2018, inclusive fazendo menção expressa ao RE n. 605.709, da Primeira Turma, dizendo que não se pode penhorar o bem de família do fiador, em caso de contrato de aluguel comercial.

Clique aqui para ver a decisão.

Embora essa decisão seja de 31.07.2020, isto é, um mês anterior a decisão do Ministro Dias Toffoli, ela não sinaliza uma pacificação de entendimento.

No mesmo período em que a Primeira Turma “voltou atrás”, outros julgados, da Segunda Turma, mantiveram a impenhorabilidade do bem de família do fiador, em contrato não residencial, a saber: Recurso Extraordinário n. 1.271.234, Relator o Ministro Ricardo Lewandowski, DJe 23.6.2020; Recurso Extraordinário n. 1.268.112, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe 3.6.2020.

Além desses, esses outros recursos foram utilizados para fundamentar a decisão da Ministra Cármen Lúcia: Recurso Extraordinário n. 352.940, Relator o Ministro Carlos Velloso, DJ 9.5.2005; Reclamação n. 35.372-MC, Relator o Ministro Marco Aurélio, DJe 21.6.2019; e Recurso Extraordinário n. 1.223.149, Relatora a Ministra Cármen Lúcia, DJe 21.8.2019.

Diante desse cenário, onde não há consenso entre os próprios integrantes do Supremo sobre o tema.

A insegurança jurídica impera, criando um caos!

Dicas

Para quem é fiador desse tipo de contrato (comercial) e está perdendo o seu imóvel em algum processo de cobrança ou execução, resta recorrer até o Supremo e torcer para o seu recurso cair nas mãos de um Ministro que tem entendimento pela impossibilidade de se penhorar o bem de família.

Aos locadores de imóveis comerciais, peça para que o fiador ofereça dois imóveis como garantia do contrato, ou você pode ser surpreendido, quando estiver para receber o seu crédito, com uma decisão como a narrada no texto.

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