Leilão de Imóvel pode ser Cancelado por uma Letra ou um Número

Quando um imóvel financiado dado como garantia para o pagamento do próprio financiamento, mediante a alienação fiduciária, é levado a leilão, vários requisitos são necessários para que o procedimento seja considerado como regular.

Nesse artigo não irei abordar quais são todos esses requisitos necessários, porque são vários, mas falarei sobre um que é muito importante e que tem um potencial enorme de impedir que o imóvel seja leiloado.

A intimação do devedor no endereço correto

A intimação, informando que o comprador está com parcelas em aberto é o primeiro passo para que o banco possa fazer o leilão do imóvel, dando uma segunda chance para que o inadimplente pague o devido.

Caso não haja o pagamento do débito, a garantia (alienação fiduciária) realizada em favor da instituição financeira se transformará em consolidação da propriedade, quando o banco poderá leiloar o imóvel.

Mas é corriqueiro que ocorram vários equívocos, por parte do banco ou do Cartório de Registro de Imóveis, nessa fase do procedimento. É muito comum que enviem a intimação para um endereço incompleto e, consequentemente, diferente do informado no contrato.

Em grandes cidades, existem bairros ou setores com ruas que não tem um nome, mas um número, por exemplo: Rua 2, Rua 2-A, Rua 2-B etc. Havendo, no contrato de aquisição do imóvel, a designação do endereço do comprador como Rua 2-B, a intimação deverá ocorrer naquele local.

Não pode, a intimação, ser considerada como legal se ocorrer, como no exemplo acima, no endereço da Rua 2, apenas. Isso é um defeito grave que resultará na invalidade do procedimento de consolidação da propriedade do bem e, de igual forma, no leilão do imóvel.

O mesmo acontece quando a intimação é realizada em um endereço com quadra ou lote incompletos ou com número trocados. Para que seja considerada como regular, a intimação tem de ser feita no endereço completo, correto e informado no contrato.

Mais de um endereço informado no contrato

Uma outra situação que poderá ocorrer, que também é um motivo forte para pedir a anulação do leilão, é quando existe mais de um endereço do comprador no contrato e a instituição financeira não realiza a intimação do devedor em todos eles.

Algumas pessoas podem ter mais de um endereço e isso é normal e permitido por lei. Existe o profissional, residencial, necessário, entre outros.

Havendo esta informação no contrato, da existência de mais de um endereço do comprador, as intimações terão de ser realizadas em todas eles, até que o devedor seja encontrado e cientificado da existência da dívida.

Caso tenha ocorrido a intimação em apenas um deles e esta não tenha sido cumprida, por não ter localizado o devedor, não é correto que seja feita a intimação por edital ou por hora certa.

É preciso que as diligências sejam realizadas em todos os locais previamente informados, sob pena de invalidação de todo o procedimento por um “simples” defeito.

Mudei, mas não informei ao banco, as intimações podem ocorrer no antigo endereço?

Sim. Cabe ao comprador do imóvel informar ao banco que mudou de endereço, pedindo que haja a alteração em seus dados cadastrais.

Não havendo essa comunicação prévia, a instituição bancária poderá realizar a intimação do devedor no antigo endereço, que não foi objeto de atualização, por óbvio.

E aqui vai uma dica. Quando você fizer essa comunicação de mudança ao banco, guarde uma prova de que fez isso. Pode ser um e-mail enviado ou um recibo, em um papel. É que não basta dizer que fez e não ter prova disso.

Caso haja essa comunicação, comprovada, e, mesmo assim, o banco insistiu em fazer a intimação no antigo endereço, isso poderá ser utilizado para anular todo o processo de consolidação da propriedade e o leilão.