IMÓVEL USUCAPIDO SEM O DONO SABER

A ação de usucapião é o meio utilizado para aquela pessoa que não possui a propriedade possa adquiri-la por meio da posse.

A depender da quantidade de tempo que alguém exerça a posse sobre determinado bem, inclusive os móveis, é possível que a Justiça a declare como proprietária (dona) daquilo.

Em alguns casos, por diversos motivos – e irei explicar alguns deles nesse texto -, existem ações judiciais que acabam por conceder a usucapião sem que o dono do imóvel tenha ciência da existência do processo e de que ele acabou perdendo a sua propriedade, somente vindo a saber disso em momento futuro.

Obviamente, isso não é o correto. E irei explicar como isso pode ocorrer, em um processo, e o que pode ser feito para reverter uma situação como essa.

Ação de usucapião

Primeiramente, é bom entendermos do que se trata essa ação de nome estranho, chamada de “usucapião”.

Em resumo e de forma simples, a ação de usucapião é um meio utilizado para aquele que não é titular da propriedade tornar a ser por meio da posse. E a posse, sem mais delongas, é o exercício de atos próprios de dono sobre o bem.

Ou seja, o possuidor age como se fosse o proprietário daquilo. No caso de imóveis, ele constrói, planta, faz alterações no bem, pode até alugá-lo a terceiros, enfim.

A depender da quantidade de tempo que essa posse é exercida, como ela vem sendo praticada, se há ou não questionamento por outras pessoas e o tipo de imóvel, o possuidor pode ser “promovido” a dono do imóvel, junto ao correspondente Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Atualmente, inclusive, é possível que a usucapião se dê de modo extrajudicial, ou seja, sem a necessidade de ajuizamento de uma ação perante o Poder Judiciário. O procedimento extrajudicial de usucapião tramitará perante o próprio CRI.

A necessária ciência do proprietário acerca da ação de usucapião

A citação, no caso do processo judicial, e a notificação, no caso da usucapião extrajudicial, de quem possua direito real sobre o imóvel, propriedade, por exemplo, é fundamental para que haja o regular tramite da usucapião.

Em outras palavras, é necessário que o proprietário registral, quem figura na matrícula do imóvel ou na transcrição como atual dono da coisa tenha ciência da existência da usucapião.

Evidentemente, o atual dono tem total interesse na ação de usucapião que foi proposta com o fim de alcançar a titularidade de um imóvel que ainda lhe pertence. Em caso de procedência dessa ação, ele perderá o seu bem e sofrerá prejuízo patrimonial.

Nulidades na cientificação do proprietário registral

Não é incomum, porém, que o último proprietário do imóvel sequer saiba que foi proposta uma ação de usucapião. Algumas vezes, ainda, ele fica sem saber que essa ação foi julgada procedente e ele perdeu o imóvel em decorrência desse processo.

A descoberta ocorre, muita das vezes, no pior momento. Quando o agora antigo dono vai vender o imóvel para outra pessoa, tendo de puxar uma certidão atualizada e se depara com a averbação do mandado do processo de usucapião, que transferiu a sua propriedade para uma outra pessoa, aquele que propôs a ação de usucapião.

Essa surpresa pode vir, também, quando o antigo dono tenta pagar os IPTU’s, encontrando o nome de outra pessoa no carnê que a Prefeitura Municipal emite.

Enfim, não importa como se descubra, o efeito será o mesmo: de amargar um prejuízo imenso e também de surpresa, pode não ter ciência prévia que estava em curso uma ação de usucapião.

Mas como isso pode ocorrer?

Vou dar alguns exemplos de como situações como essa, mesmo em processo judiciais, onde há uma fiscalização do Ministério Público e do próprio magistrado em relação à regularidade do processo, podem ocorrer.

Há casos em que a pessoa que busca usucapir um determinado imóvel não apresenta as certidões de propriedade do bem de forma atualizada. E isso pode passar “batido” no processo. A ausência de certidão atualizada, com a exata identificação da matrícula ou da transcrição do imóvel, com as suas características, pode resultar na omissão de um novo proprietário do imóvel.

Não identificado esse novo proprietário, em razão da certidão desatualizada ou erroneamente descrita, o processo será julgado sem que esse proprietário seja citado, fazendo com que ele não seja informado da existência da ação ou da usucapião extrajudicial.

É possível que até tenham sido emitidas certidões atualizadas e encontrado o atual dono, nesses documentos, contudo, a citação tenha sido recebida por alguém que não seja a própria pessoa que é endereçada a carta de citação.

Quando falamos de carta de citação, é importante deixar claro que esse documento se trata de uma carta, enviada, geralmente, pelos Correios, com a cópia da petição inicial e da decisão do juiz que a recebeu e determinou a ciência da outra parte.

A citação, via de regra, deve ser feita pessoalmente, como determina o art. 242, caput, do Código de Processo Civil:

Art. 242. A citação será pessoal, podendo, no entanto, ser feita na pessoa do representante legal ou do procurador do réu, do executado ou do interessado.

Citação pessoal significa que o próprio destinatário tem de recebê-la. Ela não pode ser entregue a outra pessoa, mesmo que seja um membro da família, amigo próximo, funcionário, etc.

É o próprio destinatário que tem de receber a carta.

No caso do imóvel se tratar de um condomínio, o mandado de citação pode ser entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento das correspondências (art. 248, § 4º, do CPC).

Assim, não se tratando de um imóvel situado em condomínio ou sendo, caso não seja o funcionário da portaria quem tenha recebido a carta de citação, esta será considerada como nula, por não ter respeitado a forma legal prevista para a sua entrega.

Outra hipótese comum de nulidade da citação é a da ausência de se esgotar os meios de localizar a pessoa e partir para a citação por edital. A utilização do edital como meio citatório é permitido, contudo, seu uso se deve dar em último caso, apenas após ser tentado outros meios de localizar a pessoa, especialmente por meio de buscas de endereços via os próprios sistemas da Justiça (BACENJUD, RENAJUD, etc).

No caso de se partir para a citação por edital, sem observar a necessária pesquisa de outros endereços, de forma prévia, isso também acarretará na nulidade da citação.

As possibilidades de nulidades de citação são várias, sendo praticamente impossível dizer todas as que existem através desse texto. O importante é que, numa situação como essa, o processo de usucapião seja analisado para que se certifique de que ele foi ou não feito da forma correta e, não sendo, seja identificado o erro para que se possa questioná-lo.

O que fazer em casos como esse?

Na hipótese de ausência de ciência da ação de usucapião que culminou na aquisição do imóvel, por uma pessoa, especialmente pelo fato de a citação ter ocorrido de forma inadequada, é possível que o prejudicado ingresse com uma ação para reverter esse quadro.

É possível que seja proposta a ação declaratória de nulidade (querela nullitatis insanabilis) para que seja reconhecida a ineficácia da citação que foi realizada de forma incorreta ou a sua completa ausência, como estabelece os Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. VÍCIO NA CITAÇÃO. QUERELA NULLITATIS INSANABILIS. COISA JULGADA MATERIAL. SENTENÇA CASSADA.  CAUSA MADURA. ARTIGO 1.013, § 3º, CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. AÇÃO DE USUCAPIÃO. CITAÇÃO EDITALÍCIA. MEDIDA EXCEPCIONAL. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO REQUERIDO E DOS CONFRONTANTES. SÚMULA 391 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.

1 – A ação declaratória de nulidade, querela nullitatis, é a via processual idônea para que o réu sucumbente, declarado revel no feito originário, possa alegar falta ou nulidade de citação, máxime porque tal vício, insanável, impede a completa formação da relação jurídico-processual, e, por via de consequência, a própria constituição da coisa julgada material, motivo por que não há falar, in casu, na aplicabilidade do procedimento específico da ação rescisória. Precedente do Superior Tribunal de Justiça que já decidiu que ” a sentença impugnável pela querela nullitatis é somente a proferida no processo em que ausentes os pressupostos processuais? (STJ, AgRg-AREsp nº 44.901/PR, Rel. Min. Herman Benjamin, j. de 11-03-2014).

2 – Cassada a sentença e estando a lide em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito, ex vi do disposto no § 3º do artigo 1.013 do Código de Processo Civil.

3 – A citação por edital é modalidade de integralização processual ficta e, como tal, deve se revestir dos requisitos legais necessários a sua realização. O desconhecimento do paradeiro da parte demandada e do respectivo esgotamento de todos os meios possíveis para a sua localização pessoal direciona legitimamente a citação pela via editalícia, a teor do artigo 256 Estatuto Processual Civil, o que, a toda evidência, não se verificou no caso em tela o que leva ao reconhecimento de nulidade do ato citatório por edital inadequadamente postulado.

4 – Tratando-se de ação de usucapião, é imprescindível a citação pessoal de todos os confinantes do imóvel litigioso, litisconsortes passivos necessários, inclusive de suas esposas, sob pena de nulidade absoluta, ex vi do disposto na Súmula 391 do Supremo Tribunal Federal. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA CASSAR A SENTENÇA E, NOS TERMOS DO ARTIGO 1.013, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, JULGAR PROCEDENTE O PEDIDO DECLARATÓRIO, DECLARANDO A NULIDADE DA MARCHA PROCESSUAL DESDE A CITAÇÃO EDITALÍCIA IRREGULAR, COM O CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO AQUISITIVO. 

(TJGO, APELACAO 0160130-74.2016.8.09.0034, Rel. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 27/08/2018, DJe  de 27/08/2018).

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE SENTENÇA – Querela nullitatis insanabilis – Autores que alegam não ter sido citados, em anterior ação de usucapião, apesar de serem herdeiros dos anteriores proprietários do bem – Sentença de procedência, declarando a nulidade da sentença – Inconformismo dos réus – Descabimento – Autores que não foram incluídos no polo passivo da ação de usucapião, e que não foram citados, sendo irrelevante a ausência de culpa dos usucapientes – Litisconsórcio necessário que não foi observado – Impossibilidade de discussão, na ação declaratória de ineficácia, sobre o preenchimento dos requisitos da usucapião – Recurso desprovido.

(TJSP;  Apelação Cível 0039707-49.2012.8.26.0100; Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 2ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 22/07/2021; Data de Registro: 05/08/2021)

A referida ação tem por objeto, especialmente as alegações de nulidade ou completa ausência de citação, eis que o seu escopo é o de alegar a inexistência de formação da coisa julgada, ante a ausência de completa formação da relação jurídico-processual. Todavia, outros tipos de nulidades graves também podem ser alegados nessa ação.

Mesmo que tenha havido o transcurso de vários anos entra a ação de usucapião e a ciência do prejudicado por esta ação, não há impedimento para a propositura da ação declaratória de nulidade (querela nullitatis insanabilis), visto que esta se trata de ação declaratória, que é imprescritível.

Apesar de esse texto ser direcionado aos casos de usucapião, a ausência ou nulidade da citação, em qualquer outro tipo de processo judicial, também pode ser combatida por meio da ação declaratória de nulidade (querela nullitatis insanabilis).

É sempre adequado, entretanto, que o quanto antes o interessado tiver ciência do ocorrido que intente a ação adequada ao seu caso, evitando que outras pessoas sejam envolvidas, pela demora no questionamento da ação anterior, como na hipótese de quem adquiriu o imóvel vendê-lo a outra pessoa posteriormente, que poderá ser considerado como terceiro de boa-fé, restando ao prejudicado apenas se contentar com eventual ação de indenização por perdas e danos.

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