IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DE 2004 SÓ PODE TER CORREÇÃO MONETÁRIA ANUAL

A correção monetária das parcelas e do saldo devedor de um imóvel é fator importante para o “aumento” da dívida. Algo que o comprador, ao assinar o contrato, deve ter bastante atenção.

A depender da periodicidade e o índice escolhido para realizar essa correção, as parcelas e o próprio saldo devedor, poderão chegar a um nível impagável, visto que a correção incide tanto sobre um como no outro.

Apesar de existir uma certa liberdade do vendedor em escolher qual índice quer para realizar a correção e em qual periodicidade, existem algumas regras sobre isso, impedindo a irrestrita vontade das partes. Sobre essas regras, tratei melhor nesse outro texto: No contrato de compra e venda de imóvel pode haver correção monetária mensal?

Mas o que eu quero trazer para você, nesse texto, é uma informação pouco difundida, uma exceção à regra geral da correção monetária nos contratos imobiliário, talvez não falada em nenhum outro lugar.

Trata-se dos contratos em que somente pode haver a correção anual, independentemente do prazo para o seu pagamento.

Correção monetária

A correção monetária nada mais é que uma recomposição do valor original do contrato, decorrente da variação da inflação, no período financiado, de acordo com o indexador escolhido para operar esse reajuste, que não se trata, verdadeiramente, um aumento, mas apenas uma reposição do valor original.

Via de regra, como eu disse, a correção monetária não pode ser um aumento real no contrato, mas apenas uma recomposição do valor perdido pela inflação, contudo, no caso recente do aumento do IGP-M, vimos algo surpreendente ocorrer com esse índice, implementando um verdadeiro aumento, e majoração expressiva, de valores em contratos que utilizam/utilizaram esse índice, especialmente nos anos de 2019 a 2022.

Veja mais sobre esse assunto nesses outros textos: O que pode ser feito para diminuir o IGP-M?IGP-M é revisado para IPCA em financiamento direto de imóvel com incorporadora

Imóveis adquiridos antes de 2004 – correção apenas anual

O período em que haverá a correção monetária de um contrato de compra e venda de um imóvel depende do prazo para o seu pagamento.

Caso o prazo seja de até 35 (trinta e cinco) meses, a correção só poderá ser anual, todavia, caso o contrato tenha 36 (trinta e seis) meses ou mais, a correção poderá ser mensal, isso é o que diz o art. 46, da Lei de nº 10.931/2004, o que é pior para o comprador, em razão do aumento mais expressivo e cumulado da dívida.

A Lei de nº 10.931/2004, todavia, entrou em vigor apenas em 03/08/2004, quando de sua publicação.

Antes dessa lei, havia outras duas que tratavam de contratos e correção monetária, após a implementação do plano REAL, na economia brasileira.

A Lei de nº 9.069/95, em seu art. 28, caput e § 1º, vedava a incidência de correção monetária em periodicidade menor que a anual, veja:

Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

 

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

 

De semelhante modo, a Lei de nº 10.192/2001, em seu art. 2º, caput e § 1º, também impediu a aplicação da correção monetária em período menor que 1 (um) ano:

 

Art. 2º. É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.

 

§ 1o É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

Assim, a mudança, através da Lei de nº 10.931/2004, em relação à periodicidade da correção monetária, somente ocorreu após a sua publicação, isto é, em 03/08/2004, quando os contratos celebrados após essa data puderam prever, a depender do prazo para quitação do valor parcelado, a correção monetária mensal ou anual.

Entretanto, os contratos que foram firmados até 02/08/2004 só poderiam prever a correção monetária na periodicidade anual, importando em nulidade a fixação de outro período, o que é motivo, inclusive, para revisão do contrato ou defesa em ação de rescisão contratual e/ou reintegração de posse fundada em inadimplência.