Fiador de Contrato de Aluguel pode Perder o seu Único Imóvel?

Talvez um dos piores negócios que uma pessoa pode fazer é se tornar fiador de outra pessoa. Não há nenhum benefício nisso, apenas riscos e grandes riscos. Caso você esteja próximo de ser fiador de alguém, arranje qualquer desculpa e caia fora.

Opte por outros tipos de modalidades de garantia, como a caução. É melhor correr o risco de perder o dinheiro da caução, que é limitado em determinada quantia, do que arriscar o seu nome patrimônio, sem um valor máximo, para garantir as obrigações de outra pessoa.

Contrato de locação de imóvel residencial

Mas se você já se encontra como fiador de alguém e essa pessoa não está cumprindo com as suas obrigações regularmente: cuidado! É o seu patrimônio que está sob risco.

É que não havendo o pagamento das obrigações, o fiador terá de cumprir com os pagamentos, com os seus próprios bens, inclusive com o único imóvel que tenha para morar com a sua família.

Muitas pessoas acham que ninguém pode perder o único imóvel que tem, que isso seria inconstitucional, porque todo mundo tem de ter onde morar. Esse entendimento, todavia, não é correto.

Existem situações que as pessoas podem perder o seu bem de família, o único imóvel que seja dono, por dívidas, como é o caso de quem se torna fiador de contrato de aluguel. Por isso é preciso muito cuidado ao assumir esse tipo de compromisso e de pedir para que alguém o assuma.

A Lei nº 8.009/1990, que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família (impossibilidade de perder esse tipo de bem), possui uma ressalva no art. 3º, inciso VII, dizendo que a proteção jurídica da impossibilidade de se perder o bem não abrange o caso de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera essa previsão como legal, tendo consolidado esse entendimento em uma súmula, a de número 549, que diz o seguinte:

Súmula 549 – É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. (Súmula 549, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015)

Esse entendimento era aplicado a qualquer modalidade de locação, fosse de imóvel residencial ou comercial.

Contrato de locação de imóvel comercial

O Supremo Tribunal Federal (STF), porém, em 2018, ao julgar um recurso (RE 605.709), trouxe uma importante novidade no mundo jurídico, impedindo que o bem de família de um fiador, em contrato de locação de imóvel comercial, fosse penhorado.

Essa decisão inovadora e recente, ainda, é aplicável apenas a essa situação específica de fiança de locação de imóvel comercial. Entretanto, a tendência é que essa proteção seja estendida também para a locação residencial, visto que não existe lógica em não ser possível a penhora em um caso e permitida no outro.

Há muito tempo o STF considerou como constitucional a possibilidade de penhorar o bem de família, valorizando mais o direito do credor de receber do que o do devedor de morar.

Atualmente, porém, com a nova composição do Supremo, a tendência é que esse entendimento, no caso de locação residencial, também seja alterado, seguindo a linha de raciocínio do julgamento realizado em 2018, onde se beneficiou o direito social da moradia.

O devedor de um contrato comercial pode, de imediato, utiliza-se dessa decisão do STF para se resguardar e proteger o seu patrimônio mínimo, evitando ficar sem casa.

Mas quem esteja com dívida originária de contrato residencial não tem garantida essa mesma proteção de forma imediata, podendo ser necessário recorrer até o Supremo para que se estenda a proteção deferida aos casos de contratos comerciais.

Dr. Rafael Rocha Filho