FGTS pode ser usado para amortizar imóvel financiado fora do SFH?

Você financiou a casa fora do SFH, pelo SFI ou pela carteira hipotecária, quer usar o FGTS para diminuir a dívida e o banco disse que não pode. Esta página explica quando o uso é permitido, por que o banco nega, o que fazer diante da negativa e como funciona a ação que libera o dinheiro.

Em 30 segundos: a sua situação e o que muda

O que a lei permite fazer com o FGTS no financiamento da casa própria

O artigo 20 da Lei 8.036/90 lista as situações em que a conta do FGTS pode ser movimentada. Três delas interessam a quem está pagando um imóvel. A primeira é o pagamento de parte das prestações, em que o saldo fica bloqueado e abate até 80% do valor de cada parcela por doze meses seguidos. A segunda é a amortização extraordinária ou a quitação do saldo devedor, que pode ser feita uma vez a cada dois anos. A terceira é o pagamento de parte do preço na hora da compra.

Em todas elas há exigências comuns. O titular precisa ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos. O imóvel tem de ser residencial, urbano e destinado à moradia do próprio comprador. O titular não pode ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem na região metropolitana, e não pode ter outro financiamento ativo no SFH em qualquer lugar do país. E o imóvel precisa estar dentro do limite de avaliação que o Conselho Monetário Nacional fixa para o SFH, hoje em R$ 1,5 milhão.

Por que o banco diz que não pode em financiamento fora do SFH

Durante muitos anos a lei falava só em financiamento “no âmbito do SFH”, e os bancos usavam isso para negar qualquer pedido de quem tinha contrato pelo SFI ou pela carteira hipotecária.

Isso mudou em 2021. A Resolução 994 do Conselho Curador do FGTS, em seu artigo 10, passou a admitir a movimentação da conta para amortização, quitação e pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional concedido por agente financeiro do SFH, dentro ou fora do âmbito do SFH. A condição central é que o valor de avaliação do imóvel esteja dentro do limite do SFH e que os demais requisitos do titular estejam cumpridos. Na prática, os bancos costumam aceitar o pedido apenas para contratos assinados depois que a regra entrou em vigor, em junho de 2021, e continuam negando os contratos anteriores.

Meu contrato é de antes de 2021. Perdi o direito?

Não necessariamente. Antes mesmo da resolução, o Superior Tribunal de Justiça já entendia que a lista do artigo 20 da Lei 8.036/90 é exemplificativa, ou seja, serve de orientação e não esgota as hipóteses de saque, porque a finalidade da lei é proteger o trabalhador e a moradia. Com base nisso, o TRF da 1ª Região, que julga os casos de Goiás e do Distrito Federal, o TRF da 3ª Região e o TRF da 4ª Região têm decisões liberando o FGTS para quitar ou amortizar financiamento fora do SFH, inclusive de contratos antigos. O que esses tribunais exigem é que, na data da compra, o imóvel pudesse ter sido financiado pelo SFH: valor de avaliação dentro do teto da época, moradia própria, sem outro imóvel na cidade e três anos de FGTS. Quando esses pontos estão provados, a negativa do banco costuma ser derrubada. Quando o imóvel valia mais do que o teto vigente na compra, a Justiça tem negado, e não adianta o teto ter subido depois.

Quando não dá, dito com honestidade

Se o imóvel foi avaliado acima do limite do SFH na data da compra, o STJ já disse que o saldo não pode ser movimentado, e a chance de reverter é pequena. Se você é dono de outro imóvel residencial na mesma cidade, ainda que seja uma quitinete herdada, o impedimento é legal. Se o imóvel é comercial, terreno sem construção ou foi comprado para alugar, o FGTS não entra. E com menos de três anos de carteira assinada somados, falta o requisito de tempo.

Também não confunda amortização com saque. O valor sai da conta vinculada direto para o banco credor, e é como amortização que o pedido precisa ser feito.

O que fazer agora e o que guardar

O primeiro passo é formalizar o pedido no banco, por escrito, com protocolo. Peça a avaliação do imóvel usada na contratação, o contrato completo e o extrato do saldo devedor. Se a resposta for negativa, exija que venha por escrito e com o motivo. Essa negativa é o documento que abre a porta da ação judicial.

Guarde também o extrato da conta do FGTS, a carteira de trabalho ou o extrato do CNIS com os três anos de recolhimento, um comprovante de que você mora no imóvel e a certidão negativa de propriedade de outros imóveis na cidade, pedida no cartório de registro de imóveis.

Contra quem é a ação e onde ela corre?

A ação é proposta contra a Caixa Econômica Federal, que opera o fundo e libera ou bloqueia o saldo, e, conforme o caso, também contra o banco do financiamento, para que receba o valor e recalcule a dívida. Como a Caixa é empresa pública federal, o processo corre na Justiça Federal, em qualquer cidade do país. Quando o saldo que se quer usar não passa de sessenta salários mínimos, a ação pode ir ao Juizado Especial Federal, que dispensa custas iniciais e costuma ser mais rápido. Em muitos casos é possível pedir liminar para a liberação imediata, porque cada mês de espera é um mês de juros sobre um saldo que poderia estar menor. O escritório atua por processo eletrônico, sem deslocamento do cliente.

Quanto tempo leva e quanto custa

Quando cabe liminar, a decisão que manda liberar o FGTS pode sair em semanas. A ação completa costuma levar de alguns meses a pouco mais de um ano no Juizado Especial Federal, e mais no rito comum, com recurso da Caixa. Os custos são as custas judiciais, dispensadas no Juizado e na gratuidade da justiça, e os honorários do advogado, combinados por contrato. O escritório não promete resultado nem prazo.

O que a lei e a Justiça dizem

A base legal é o artigo 20 da Lei 8.036/90, incisos V, VI e VII, o Decreto 99.684/90 e a Resolução 994/2021 do Conselho Curador do FGTS, artigos 10 e 11. O STJ firmou que o rol do artigo 20 é exemplificativo, mas exige o enquadramento do imóvel no SFH na data da aquisição, especialmente quanto ao valor. Há decisões nos dois sentidos quando o imóvel estava perto do teto, e cada caso é decidido pela avaliação que consta do contrato.

Se a sua dificuldade é maior do que o uso do FGTS e envolve parcelas que subiram além do que você consegue pagar, vale ler sobre a revisão do contrato habitacional e sobre quantas parcelas atrasadas colocam o imóvel em risco. Quem financiou direto com a construtora encontra o caminho em revisional de imóvel financiado pela construtora.

Quando procurar advogado

Vale procurar quando o banco negou por escrito o uso do FGTS em contrato fora do SFH e o seu imóvel estava dentro do teto na data da compra, e quando o contrato é anterior a 2021 e o banco se apega à data. Não vale a pena quando o imóvel foi avaliado acima do teto na compra, quando você tem outro imóvel residencial na cidade ou quando o financiamento é de imóvel comercial. Nesses casos a saída costuma ser a portabilidade do financiamento para banco com juros menores. Para entender o conjunto de opções, a página do escritório sobre direito imobiliário reúne os temas de financiamento, contrato e rescisão.

Perguntas frequentes

Posso usar o FGTS para amortizar financiamento pelo SFI?

Pode, se o banco que concedeu o crédito for agente financeiro do SFH, o imóvel estiver dentro do limite de avaliação do SFH, for a sua moradia e você tiver três anos de FGTS. A Resolução 994/2021 permite a amortização dentro ou fora do SFH nessas condições. Se o banco negar, a Justiça Federal pode determinar a liberação.

De quanto em quanto tempo posso usar o FGTS para amortizar?

A amortização extraordinária ou a quitação do saldo devedor pode ser feita uma vez a cada dois anos. Já o uso para abater parte das prestações funciona por doze meses seguidos, cobrindo até 80% do valor de cada parcela, e pode ser renovado ao fim do período se ainda houver saldo na conta.

O FGTS pode ser usado em financiamento direto com a construtora?

Em geral não, porque a construtora não é agente financeiro do SFH e a movimentação depende de um agente autorizado. Há decisões judiciais liberando o saldo em situações específicas, quando o imóvel se enquadrava nas regras do SFH, mas o caminho é mais difícil e depende de análise do contrato.

Posso usar o FGTS se já tenho outro imóvel?

Depende de onde fica o outro imóvel. O impedimento vale para imóvel residencial na cidade onde você mora ou trabalha, nas cidades vizinhas e na região metropolitana. Um imóvel em outra região do país, em regra, não impede. Também não pode haver outro financiamento ativo pelo SFH em qualquer lugar.

Preciso de advogado para pedir o FGTS ao banco?

Não. O pedido administrativo é feito direto no banco, com os documentos exigidos. O advogado entra quando a negativa é indevida e é preciso acionar a Caixa na Justiça Federal para liberar o saldo, ou quando o contrato tem outros problemas que precisam ser revistos junto.

Como falar com o escritório

O Rocha Advogados atende ações de liberação do FGTS em todo o Brasil, porque o processo é eletrônico. O primeiro contato é pelo WhatsApp. Mande a negativa do banco, o contrato e a avaliação do imóvel, que a análise inicial é feita por mensagem e videochamada, e já dá para dizer se o seu caso tem caminho.

Falar com o escritório no WhatsApp

Conteúdo informativo, não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. O escritório não promete resultado (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB).